中洲灣·迎海項目。黃指南/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報道

6月23日，深圳市中洲投資控股股份有限公司（000042.SZ，下稱“中洲控股”）股價封上漲停板，報9.9元/股，全日漲幅達(dá)10%。

盤面熱度之下，其位于深圳福田核心片區(qū)的豪宅項目中洲灣·迎海二期（備案名：中洲濱海華府三期），卻正陷入一場“貨不對板”的品質(zhì)爭議。

距離合同約定的9月交付僅剩不足三個月，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)項目外立面大面積縮減鋁板用料、以石漆涂料替代，與已交付的一期形成顯著視覺落差，地下車庫、泳池配套縮水等問題同步發(fā)酵。

而據(jù)其最新披露的2025年年報，中洲控股全年歸母凈虧損超9億元，存貨跌價累計計提規(guī)模突破50億元。

項目減配風(fēng)波的背后，是這家老牌深圳房企在行業(yè)深度調(diào)整期，品質(zhì)承諾與成本壓力之間的尖銳博弈。

品質(zhì)落差

當(dāng)陽臺的鋁板與涂料成了品質(zhì)分水嶺，千萬豪宅背后的真實面紗或許比想象中更薄。

作為深圳福田一線海景房的進(jìn)階產(chǎn)品，迎海二期2024年3月入市時備案均價約9.24萬元/平方米，較迎海一期8.53萬元/平方米的備案均價高出約8.3%，單套總價區(qū)間735萬至1368萬元，開盤首日去化近半，攬金超27億元。

購房業(yè)主向《華夏時報》記者表示，銷售階段，官方宣傳材料中明確標(biāo)注外立面采用鋁板材質(zhì)，售樓處沙盤亦按全鋁板立面進(jìn)行展示，疊加銷售人員的統(tǒng)一口徑，均明確表示項目外立面采用高端鋁板材質(zhì)，交付品質(zhì)與已入市的迎海一期保持一致。

受訪業(yè)主提出，開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)對全鋁板立面作出清晰、具體的展示與承諾后，又在施工階段單方面大面積更換為涂料，并非建設(shè)與設(shè)計初衷的偏離，而是蓄意調(diào)整交付標(biāo)準(zhǔn)。

迎海二期項目物料、案場沙盤。業(yè)主供圖

隨著項目外立面施工接近尾聲，業(yè)主們的預(yù)期逐漸落空。多位業(yè)主向本報記者反映，項目主視覺面的陽臺區(qū)域大面積使用石漆涂料，鋁板僅出現(xiàn)在狹窄的側(cè)立面等次要位置。

與一路之隔的迎海已交付產(chǎn)品相比，二者的外立面質(zhì)感形成肉眼可辨的差距。交付產(chǎn)品的陽臺區(qū)域整體為鋁板覆蓋，呈現(xiàn)出公建化立面的金屬光澤與平整感；二期則以石漆涂料為主，視覺上啞光、廉價質(zhì)感，完全不符合“封面級豪宅”的產(chǎn)品定位。

兩期產(chǎn)品品質(zhì)差異（左鋁板、右涂料）。黃指南/攝

“我們當(dāng)初就是沖著一期的品質(zhì)才買的二期，同屬一個系列，價格也不便宜，結(jié)果外立面直接降了一個檔次。”一位購買了125平方米戶型的業(yè)主表示，其購房總價超1200萬元，外立面用材是其決策的重要參考因素，“遠(yuǎn)遠(yuǎn)看過去，二期就像一期的‘低配版’，根本不像同一個開發(fā)商做的同系列產(chǎn)品。”

據(jù)深圳本地建筑幕墻行業(yè)從業(yè)人士對本報記者測算，當(dāng)前深圳高端住宅普遍采用的2.5mm氟碳噴涂鋁板，含龍骨安裝、密封打膠及全套輔材在內(nèi)，綜合落地造價（含復(fù)雜異性）約650-980元/平方米；同面積普通真石漆含基層處理、膩子、底漆、面漆全套施工工序，綜合造價僅約100-150元/平方米。

“但鋁板沒有‘統(tǒng)一價’，且定制化程度高。鋁板幕墻需完成龍骨預(yù)埋、板材定制加工、現(xiàn)場逐塊調(diào)平打膠等多道精密工序，單棟外立面標(biāo)準(zhǔn)施工周期約30—45天；真石漆采用噴涂工藝，僅需基層找平后完成三遍噴涂作業(yè)，施工周期可縮短40%—50%”上述人士進(jìn)一步表示。

若參考上述方案計算，外立面主材從鋁板更換為真石漆涂料，單平米成本可縮減區(qū)間在500—850元，降幅達(dá)75%-85%。

據(jù)上述幕墻人士介紹，深圳屬于沿海高濕高鹽霧氣候，對戶外建材耐候性要求較高。優(yōu)質(zhì)鋁板幕墻在正常維護(hù)下使用壽命可達(dá)25年以上；而真石漆的耐用性高度依賴施工工藝與乳液品級，若基層處理不到位、采用低端苯丙乳液，在深圳氣候環(huán)境下通常3—5年就會出現(xiàn)開裂、褪色、掉砂等問題，后期局部修補(bǔ)易產(chǎn)生明顯色差，整面翻新的綜合成本將遠(yuǎn)超初始施工投入。

玻璃減配成鋁板。購房業(yè)主供圖

更令業(yè)主不滿的是景觀面的反向調(diào)整。部分樓棟原本設(shè)計為大面積玻璃幕墻，以保證城市景觀視野，但實際施工中，部分玻璃區(qū)域被替換為鋁板，直接切割了室內(nèi)的觀景面與采光效果。

“相當(dāng)于花了景觀房的溢價，拿到的是普通房源的視野。”上述業(yè)主稱。

本報記者實地走訪項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，盡管業(yè)主維權(quán)已持續(xù)多日，但外立面的涂料施工并未暫停。項目樓棟外墻上仍有施工人員作業(yè)，涂料噴涂工序持續(xù)推進(jìn)，現(xiàn)場未見任何關(guān)于用材變更的公示說明。

工人施工現(xiàn)場。黃指南/攝

另有多位業(yè)主向本報記者透露，項目銷售階段工作人員曾作出早于合同約定的交付承諾：部分業(yè)主被告知項目將于今年6月交房，另有部分業(yè)主甚至得到去年12月即可交付的口頭承諾。

項目物業(yè)服務(wù)項目字段。業(yè)主供圖

項目銷售人員還以項目《前期物業(yè)服務(wù)》中的相關(guān)條款為依據(jù)，向業(yè)主保證6月的交付節(jié)點。與此同時，項目物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)處于較高水平，銷售人員稱該定價對應(yīng)豪宅級的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級，項目定位高于普通改善型住宅。

據(jù)業(yè)主反饋，迎海一期的交付結(jié)果并非開發(fā)商的初始誠意，而是早期業(yè)主通過持續(xù)抗?fàn)帬幦淼摹罢壑邪妗辟Y產(chǎn)。

如今，這一幕再度重演，二期買家在驗收現(xiàn)場愕然發(fā)現(xiàn)，自己非但未能享受產(chǎn)品迭代紅利，反而被迫踏入與前任業(yè)主相同的“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”。

減配風(fēng)波

減配風(fēng)波里的外立面用材爭議，只是這場品質(zhì)糾紛的冰山一角。

在業(yè)主列出的問題清單中，地下車庫、泳池配套、車位配比等多個公區(qū)環(huán)節(jié)均被指“縮水”，而全程未被告知的變更流程，更讓業(yè)主的知情權(quán)處于被架空狀態(tài)。

據(jù)購房業(yè)主透露，除了外立面降標(biāo)，迎海二期地下車庫既未做吊頂也未鋪設(shè)地坪漆，地面裸露，與同價位豪宅的公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)；沙盤上展示的社區(qū)泳池也未在實際規(guī)劃中體現(xiàn)，配套兌現(xiàn)度低于預(yù)期。

車位交付差異。購房業(yè)主供圖

此外，車位配比不足的問題同樣引發(fā)擔(dān)憂，部分樓棟的車位缺口可能直接影響未來居住體驗。

更關(guān)鍵的爭議點在于信息披露的缺位。

多位業(yè)主向本報記者表示，從施工到發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商從未就外立面用材、公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整向業(yè)主進(jìn)行告知與公示，所有問題均由業(yè)主自行踏勘發(fā)現(xiàn)。

“我們不是不能接受（游泳池）調(diào)整，但至少要有知情權(quán)和協(xié)商的權(quán)利。”一位業(yè)主代表表示，企業(yè)單方面修改產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、不履行告知義務(wù)，本質(zhì)上是對購房者知情權(quán)的漠視。

公區(qū)交付差異。購房業(yè)主供圖

“我們都是千萬元級購入中洲迎海二期的業(yè)主，距合同交房僅剩3個月，項目從未組織任何業(yè)主開放日”，受訪業(yè)主進(jìn)一步表示，當(dāng)我們主動申請查看樣板間，竟被銷售以“你已經(jīng)是業(yè)主了，沒必要”當(dāng)場回絕。

該業(yè)主續(xù)稱，一邊是業(yè)主踏勘自有房產(chǎn)被層層阻攔，知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)形同虛設(shè)；另一邊全屋定制等商業(yè)機(jī)構(gòu)卻可隨意進(jìn)出工地量房取材，工地管理執(zhí)行雙重標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)業(yè)主透露，更嚴(yán)重的是業(yè)主信息大面積精準(zhǔn)泄露，推銷方可準(zhǔn)確報出姓名、房號、戶型，人均遭小貸、裝修類騷擾十余次，信息源頭高度指向開發(fā)商簽約與銷售渠道。

從看房無門到隱私失守，一連串反常操作背后，購房業(yè)主質(zhì)疑道：在降本與回款壓力下，業(yè)主權(quán)益是否被持續(xù)后置，項目交付標(biāo)準(zhǔn)的承諾又能兌現(xiàn)幾分？

微觀的項目矛盾之下，是中洲控股近年持續(xù)承壓的經(jīng)營基本面。據(jù)本報記者觀察，項目層面的品質(zhì)爭議，與企業(yè)層面的經(jīng)營壓力形成清晰互文。

中洲控股2025年年報顯示，其全年實現(xiàn)營業(yè)收入25.94億元，同比下滑約40%；歸母凈利潤虧損9.02億元，盡管虧損幅度較上年的20.25億元收窄55.43%，但已是連續(xù)第三年陷入虧損。

虧損的核心壓力來自持續(xù)的存貨減值。截至2025年末，中洲控股存貨跌價準(zhǔn)備余額已達(dá)52.73億元，持續(xù)的減值計提不斷侵蝕凈資產(chǎn)。

“對于區(qū)域型房企而言，在項目去化放緩、利潤空間被壓縮的情況下，通過調(diào)整建安用材、優(yōu)化公共配套來控制成本，是行業(yè)調(diào)整期的常見操作。”一位券商地產(chǎn)行業(yè)分析師向本報記者表示，但豪宅項目的客戶對品質(zhì)敏感度遠(yuǎn)高于剛需項目，用材降標(biāo)很容易觸發(fā)品牌反噬，“短期省下的建安成本，可能要付出長期的品牌信譽(yù)代價，甚至影響后續(xù)核心項目的去化定價。”

截至發(fā)稿，中洲控股并未回復(fù)記者關(guān)于項目維權(quán)、鋁板減配及企業(yè)經(jīng)營等問題的采訪聯(lián)絡(luò)函。中洲灣迎海二期的業(yè)主仍在與開發(fā)商溝通整改訴求，外立面施工仍在按原計劃推進(jìn)。

這場發(fā)生在千萬元級豪宅身上的減配風(fēng)波，最終走向仍未可知。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧