廣州 黃埔 區 打響房票去金融 、 去投機 第一槍 。

這件事被很多人低估了。

最近樓市最大變化，廣州的黃埔區在6月出臺了 房票管控 新規，直接給泛濫的炒票鏈條踩下急剎車。過去房票放任流轉、中介低收高倒、價格混亂被終結，雖不能完全堵漏，但至少起到了穩定軍心的作用，后期大概率會被其他城市抄作業，比如廈門合肥鄭州。

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廣州是個很有意思的城市。

樓市不算熱，甚至很普通，但是很多政策卻值得研究，比如安置房，比如舊改，比如房票。這些政策也不是十全十美，執行中也出現了問題，很正常。

比如最近熱議的房票制度。

你覺得跟你沒關系，沒使用過房票，甚至都沒聽過。其實不對，往大了說你肯定聽不懂，也不想聽，但是有一點肯定關心：

價格。

比如新房。你去買房，總價200萬，撐死了95折，就是190萬，但是有人用房票去買150萬就能買到，差了40萬，你爽不爽？

比如二手房。還是上面這個案例，本來你的房子可以賣190萬，但是買家一問，附近新房才賣150萬，產品更好得房率更高甚至精裝修，你一下子傻眼了，別說190萬，130萬能不能賣掉都是一大關，這不，又差了60萬。

這么一講，你看懂了吧。

所以， 房票制度跟每個人都息息相關，這件事非常重要 。

其實房票誕生的初衷很簡單，出發點也是好的。

就是上面沒錢了。以前棚改舊改拆你家房子，有錢啊，財大氣粗，要錢給錢，要房給房，現在沒錢了，沒法給錢，只能給房，甚至房都不想給了，給你房票讓你去買。

按理說應該給安置房，但是上面很聰明，想了一個辦法，既然市場很差，庫存很多，新房都賣不動，那干嘛還建這么多安置房呢，于是房票制度橫空出世。

好處很多：

1、政府不用掏錢了。

2、去庫存。

3、拆遷戶可以選安置房，也可以買新房。

一舉多得。

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看似是好事，但是執行出了大問題。

一個字可以形容： 倒買倒賣 。

村民房子夠住了，甚至單純就是變現，于是中介把這些房票聚攏起來，低收高賣，轉手賣給想要買房的人。不僅如此，房票規模越滾越大，票子來回倒手，機構參與進來，幾百萬砸進來，已經脫離拆遷安置本源，跟炒債券、炒期貨沒兩樣，這就可怕了，典型的證券化、杠桿化。

交易可以，投機不行。

前幾天，黃埔針對房票的轉讓對象、次數、價格等做了限制，有幾點：

1、限次數。

被征收人滿足每戶擁有一套住房的前提下，允許房票在本項目被征收人間互相轉讓，每張房票允許實名轉讓一次，使用期限不變，且不得分割轉讓。

2、限價格。

轉讓人首次發布房票轉讓價格不得低于房票票面金額的9折，轉讓發布時間滿7天后，可在每周六、日修改一次房票轉讓價格。

3、更規范。

房票轉讓人與受讓人在達成購買意向后7個工作日內，持身份證件原件及復印件一份共同前往房票核發單位指定辦公地點現場簽訂《房票轉讓協議》（僅限工作日上午9時至12時，下午2時至5時辦理），協議簽訂需雙方簽字確認，確保內容真實、合法、合規。

對資金監管手續辦理也作了規范。房票轉讓人與受讓人共同前往《黃埔區房票轉讓資金監管銀行網點清單》所列銀行機構，按要求辦理房票轉讓資金監管相關手續，保障轉讓資金安全。

“且不得分割轉讓”，這句話很重，禁止證券化、投機化。

黃埔做的非常對。

因為黃埔區的房票認購商品房的數量非常龐大。

2024年4月開始施行，到2026年4月，2年，累計房票認購商品房超7500套，將近130億的龐大總額，其中累計房票超5000張，累計網簽房票超3500套，每年節省臨遷費近2億。

還有一個驚人數據：2026年第一季度，黃埔房票網簽套數占全市商品房網簽套數的12%，所有區里第一。

體量大、占比高、金額大，不出事皆大歡喜，一旦出事，風險極大。

1、門檻太低了。隨意轉讓。

2、折扣太低了。8折7折5折，利空新房，利空二手房，以價換量也很尷尬。

3、灰色空間太多了。危險，不講了。

4、 套利空間巨大。

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房票制度，并不稀奇。

有一個大背景：上面沒錢了。

以前棚改舊改咔咔上，數以萬計的村民看在錢的份上，紛紛涌進了城里，這也是過去20多年城鎮化如此迅速的原因。

以前有錢，給錢+給房，2個手段并用，這里的房，是安置房，不是商品房，為什么，商品房有2個優勢，一是供不應求，二是價格暴漲。

誰更有價值，上面門清。

現在，一是沒錢了，二是商品房2個優勢不存在了，庫存大，去化周期長，價格不漲反跌。

房票的優勢， 省錢，去庫存 。

但是上面想的是一回事，實際則是另外一回事。就跟經濟房、保障房一樣，上面的初衷都是好的，一到執行層面就變味了，套利、灰色，你發現經適房小區停滿了奧迪，也就不奇怪了。

房票制度也是如此，必須糾偏。

比如廈門合肥鄭州，都在房票上吃虧了。

廈門房價非常高，島內更高，5-10萬，拆遷太難了，村民要價肯定高，政府又沒錢，開發商也不敢隨意拿地，拆不動怎么辦呢？房票，用棚改的水，把樓市的蓄水池加滿，想法非常好，買家多了，需求多了，現實卻很慘烈。

合肥更厲害，直接是7折甚至5折都開始出手了。很多人亂砸，很多人是7折出讓，房票群里還有5折房票，有些連維修基金和中介費都出了。

去年我研究鄭州港區二手房，市場上根本就沒有新房入市，但是港區有幾個新房的去化套數卻很高，一查才知道大部分是房票買賣，去化了一大半。

這幾個城市，新房被快速去化了，看似是好事，但是已經為市場埋下了定時炸彈：1、開發商其實不掙錢，因為購房者都是低價買入，2、新房跌，3、二手房跌。

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以前我的想法，房票制度弊大于利，直接廢除就好了。

后來想了想，太天真了。執行層面太難了，上面沒錢啊，只能用房票制度打補丁了，畢竟沒有完美的制度。

理解了背景，你就理解了房票制度。

1、表面看是堵住中介套利漏洞，保護一部分人的利益；深層看是平衡去庫存和防投機，斬斷了市場的投機心理，回歸安置本質。

2、有一點很有意思，廣州內部每個區、每個舊改城改，政策都不一樣，沒有一刀切，比如黃埔跟其他區就完全不一樣，有些給錢，有些給房，有些只給房票，甚至南沙某些區域未來不建安置房。

3、房票可以買一切。 這一條太牛逼了，以前大家不知道，或者知道的很少，廣州對房票都是一種鼓勵的態度，不僅可以兌換住宅， 商鋪、寫字樓、公寓等也可以買，只要去庫存就是好事。 一張房票，正在打通新房、二手房、商業、辦公、公寓。

4、當然了，任何一種制度一定有漏洞，灰色空間，比如即使限制轉讓，我可以讓村民先買、然后以二手名義交易，無非是多一些稅費，只要折扣足夠低，稅費都可以忽略不計，但是這中間一定存在風險，環節太多、牽扯人太多，在此提個醒。

THE END