最近不少朋友跟我吐槽，說看房產(chǎn)新聞越看越摸不著頭腦。開發(fā)商天天哭窮喊沒錢，說房子賣不動(dòng)，股價(jià)還頻頻創(chuàng)新低，轉(zhuǎn)頭沖進(jìn)土拍市場搶地，跟搶打折商品似的玩命砸錢，這么反常的操作誰看了不懵。其實(shí)這里頭藏著明白人才能提前接住的風(fēng)向，根本不是開發(fā)商腦子熱。

給你掰幾個(gè)近期的真實(shí)案例，你就知道這場面有多瘋狂。深圳一塊地經(jīng)歷了351輪競價(jià)，硬生生從50億的起拍價(jià)抬到了101億，溢價(jià)率快摸到100%。杭州有一塊地溢價(jià)率沖到79%，直接刷新了當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域紀(jì)錄。就連以嚴(yán)控房價(jià)出名的長沙，都拍出了溢價(jià)率39%的地塊。

開發(fā)商又不是人傻錢多，拿著辛苦湊的現(xiàn)金流瞎造。人家敢拼到這個(gè)程度，肯定是提前聞到了賺錢的味道。現(xiàn)在全國主要城市的土地溢價(jià)率已經(jīng)全線走高，一線城市和強(qiáng)二線城市的漲勢尤其明顯。這就跟暴雨來臨前的沉悶悶熱一樣，水汽已經(jīng)攢得足足的，就等一聲雷落下來。

土地市場的瘋狂，本來就是房價(jià)上漲最直接的預(yù)告片。就拿上海來說，下一批待拍的土地里，光是起拍價(jià)就高得讓人驚訝。徐匯濱江有一塊地，起拍樓面價(jià)就已經(jīng)到了七萬多一平，起拍總價(jià)超過118億元。按照現(xiàn)有規(guī)則，這塊地最高可以溢價(jià)40%，算下來最終樓面價(jià)可能突破十一萬一平，總價(jià)逼近160億元。

這么大的核心地塊拍出天價(jià)，釋放的信號已經(jīng)清楚得不能再清楚。過去地價(jià)上漲傳導(dǎo)到房價(jià)，怎么也得等上大半年才有反應(yīng)。現(xiàn)在規(guī)則變了，新的規(guī)劃允許做更高得房率的設(shè)計(jì)，相當(dāng)于給房價(jià)上漲開了直達(dá)高速。現(xiàn)在地價(jià)漲一塊，未來房價(jià)就能漲一塊四甚至一塊五，收益明擺著。

這也就意味著，今天土拍場上每一分瘋狂的加價(jià)，都會(huì)在未來一年的新房房價(jià)上實(shí)打?qū)崈冬F(xiàn)。為啥開發(fā)商明明喊著現(xiàn)金流緊張，還要硬著頭皮搶貴地？核心原因就是現(xiàn)在能拿的好地真的太少了。今年前五個(gè)月，頭部房企新增的土地貨值，還不如去年同期的水平。

不是開發(fā)商不想拿地，是供給端一直在嚴(yán)格控制新增土地的供應(yīng)量。地的總量變少了，價(jià)格抬上去了，剩下來拿出來出讓的，基本都是核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊。未來從這些優(yōu)質(zhì)地塊上開發(fā)出來的房子，從出生起就注定是更貴更稀缺的產(chǎn)品。

現(xiàn)在整個(gè)發(fā)展的邏輯已經(jīng)擺得明明白白，優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)收緊，地價(jià)不斷飆升，價(jià)格傳導(dǎo)的速度還比以前快了太多。現(xiàn)在就差最后一步，核心城市的限制性政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。一旦政策落地，壓抑已久的購房需求和已經(jīng)抬升的開發(fā)成本碰到一起，市場會(huì)給出最直接的反應(yīng)。

現(xiàn)在沖在土拍場上搶地的，大多都是嗅覺最靈敏的國央企。他們能拿到的信息比普通人多得多，對趨勢的判斷也更準(zhǔn)。他們愿意砸真金白銀拿地，本身就是給未來市場預(yù)期投的贊成票。實(shí)際行動(dòng)永遠(yuǎn)比嘴上的抱怨要靠譜得多。

看懂了這套邏輯，再看當(dāng)下的魔幻場面就通透了。一邊是普通人吐槽市場冷清房子不好賣，一邊是開發(fā)商在土拍場殺紅了眼搶地。這看似矛盾的畫面，恰恰把開發(fā)商內(nèi)心真實(shí)的判斷擺到了臺(tái)面上，他們對未來市場的信心，遠(yuǎn)超過對當(dāng)下冷清的擔(dān)憂。

這套操作說穿了，跟末日之前提前囤貨沒什么區(qū)別。你明知道大洪水就要來了，現(xiàn)在最該做的根本不是站在原地抱怨下雨，而是抓緊時(shí)間造船，哪怕船票比平時(shí)貴很多，也要先搶一張握在自己手里。

參考資料：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 熱點(diǎn)城市土地市場熱度攀升