北京
文/上海進深 嚴明會
上午，靜安大寧、嘉定新城等多宗地塊先后落槌后，周浦07-07地塊作為本批次最后一宗壓軸登場。
這宗外環(huán)外地塊，也成為本輪土拍競爭最激烈的一塊。共吸引象嶼&清能、華潤、國貿(mào)、綠城、招商、越秀6家房企同臺競價。
經(jīng)過89輪激烈拉鋸，最終由綠城競得，成交總價92167萬元，樓面價33657元/㎡，溢價率19.9%。
這兩年來，綠城在上海拿地王拿到手軟，豪宅產(chǎn)品線全線鋪開。轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在今年3月，綠城拿下青浦徐涇地塊，今天又來了個“雙響炮”，據(jù)說還要托底七批次土拍中的嘉定老城地塊。
從地王專業(yè)戶到主動布局郊區(qū)，綠城這套“農(nóng)村包圍城市”的新打法，正在改寫它的上海版圖。
至此，上海2026年五批次土拍正式收官，總攬金約125.7億元。
一個外環(huán)外的小體量地塊，為何成為最熱標的？
先看地塊基本面：
出讓面積約15213㎡，是本批次最小的一宗；
容積率1.8，總建筑面積約2.74萬㎡，限高50米；
起拍總價7.6867億元，起始樓面價約2.807萬元/㎡。
地塊需配建5%的保障房，需配建適老200平米，不計容無償移交政府的960平方米公共服務(wù)配套設(shè)施。
典型特征非常清晰：體量小、總價低、約束適中。
在當前市場環(huán)境下，這類可控型地塊反而更容易成為房企爭奪焦點。
除此之外，地塊本身也有不少亮點。
第一，區(qū)位優(yōu)勢。
地塊步行至16號線周浦東站僅約500米，3站直達龍陽路樞紐，可換乘2、7、18號線及磁懸浮；自駕經(jīng)滬奉高速可連接羅山高架、中環(huán)、外環(huán)，快速通達張江科學城。
周浦長期以來被定位為張江科學城最核心的居住溢出第一站。張江科學城不新增住房用地，龐大的居住需求持續(xù)外溢。
而周浦地處浦東腹地，處于張江科學城的輻射范圍之內(nèi)，被定位為“張江—周浦生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶”的關(guān)鍵區(qū)域，更像是張江的生活后花園。憑借便捷的交通連接，周浦持續(xù)承接張江剛改與首置人群的龐大需求。
地塊周邊配套也成熟：西側(cè)一水之隔即浦東新區(qū)周浦小學韻濤校區(qū)，步行可達周浦醫(yī)院，2公里內(nèi)聚合周浦萬達廣場、小上海步行街、綠地繽紛廣場等商業(yè)集群。
第二，地價優(yōu)勢明顯。
周浦的公開宅地市場，已經(jīng)整整三年沒出新地了。最近一次宅地出讓在2023年4月，招商&南昌市政通過一次性報價競得的06-04地塊，成交樓面價36865元/㎡，房地聯(lián)動價60000元/㎡。當年9-11月兩次開盤均售罄，認購率分別達135%和217%。
相比之下，本次周浦07-07地塊起始樓面價28070元/㎡，較2023年起始價33700元/㎡下調(diào)約16.7%；上限價39298元/㎡較此前成交價僅高出6.6%。
因此，周浦地塊的地價卻給房企預留了更充足的利潤空間。
第三，周浦當前缺少新規(guī)產(chǎn)品。
周浦新房市場，溢澤華庭、縵園、御沁園、碧云澧悅、華發(fā)觀瀾半島等老規(guī)項目都在續(xù)銷中，但新規(guī)產(chǎn)品處于空缺狀態(tài)。
去年12月，華發(fā)聯(lián)合體通過協(xié)議出讓方式拿下周浦城中村舊改D地塊-14-05地塊。目前規(guī)劃方案已出，項目采用新規(guī)抬板設(shè)計，人車分流，社區(qū)內(nèi)部配有下沉式中央花園以及地下會所。
但該項目為城中村改造地塊，且并非公開市場出讓的純宅地。
周浦公開土拍市場至今尚無新規(guī)產(chǎn)品問世。此次綠城拿下的07-07地塊，有機會成為真正意義上的公開市場新規(guī)標桿樣本，在產(chǎn)品設(shè)計、居住品質(zhì)上形成對周邊存量項目的代際優(yōu)勢。
附：2026上半年土拍情況一覽
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