文/上海進深 嚴(yán)明會

6月最后一天，上海2026年第五批次集中土拍正式打響。

5宗地塊、總起價104.22億元，覆蓋靜安、浦東、閔行、嘉定、松江五個區(qū)。

核心地段僅有靜安大寧這一根獨苗。其他4幅地都在外環(huán)外，分別位于浦東周浦、閔行旗忠、嘉定新城以及松江洞涇。

跟前三批次每次只掏1-3塊地的小打小鬧不同，四批次和五批次連續(xù)兩輪都保持了5塊的供應(yīng)量，供應(yīng)端明顯在踩油門。

這次的地塊畫像也頗有看點：5幅地塊中有3幅容積率低于1.5，特別是閔行和松江的兩塊地，容積率都在1.1左右。

閔行馬橋、松江洞涇地塊率先開拍，兩幅地塊以底價迅速成交，競得者分別為閔房集團和保利發(fā)展。

備受關(guān)注的靜安大寧地塊和嘉定新城地塊，分別被建發(fā)和綠城拿下。下午，浦東周浦地塊將壓軸登場，為這場土拍大戲收尾。

靜安大寧：六巨頭圍獵，建發(fā)笑到最后

大寧地塊是五批次唯一一宗中環(huán)內(nèi)的純宅地，起始總價56.2334億元，樓面價6.3萬元/㎡，是今年土拍以來起拍總價最高的宅地。

地塊出讓面積3.6萬㎡，計容建面89259.33㎡，容積率2.45，限高60米。無商辦配建、風(fēng)貌保護等附加要求，也是近兩年來靜安區(qū)規(guī)模最大的純住宅用地。

六家頭部房企齊聚：保利發(fā)展、中海、建發(fā)、招商、華潤&越秀聯(lián)合體，說明大家依然看好大寧的IP效應(yīng)。

競拍過程中，建發(fā)與華潤&越秀聯(lián)合體全程積極舉牌加價，你追我趕。一向重在參與、鮮少舉牌的中海，這次也頻頻舉牌，火藥味十足。

經(jīng)過168輪競價后，最終由建發(fā)競得，成交總價72.89億元，溢價率29.63%，樓面價81665元/㎡。

地塊緊鄰市北高新產(chǎn)業(yè)園，距離中環(huán)高架僅約1公里，步行到1號線汶水路站約1.3公里。周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)密集，板塊內(nèi)有大寧音樂廣場、上海久光中心、靜安大融城等大型商業(yè)。

美中不足的是，地塊北側(cè)臨近中環(huán)，直線距離約50米，噪音問題不容忽視，周邊城市面貌也相對老舊。未來產(chǎn)品力的打造，將是破局關(guān)鍵。

從大華靜安年華到中建玖上瑯宸，大寧板塊的新房市場關(guān)注度很高。建發(fā)這次拿下的這個新規(guī)地塊，能不能在大寧再掀一波熱潮？值得期待。

嘉定新城：綠城拿下組合地

本次嘉定新城一次性推出F13A-04、F14A-01兩幅組合出讓地塊，位于嘉定新城核心腹地，起始總價17.35億元。

F13A-04地塊：出讓面積約2.39萬㎡，容積率 2.2，限高60米，地塊內(nèi)需建設(shè)3160㎡的社區(qū)配套，起始總價12.47億、樓面價23700元/㎡。

F14A-01地塊：出讓面積約1.39萬㎡，容積率 1.3，限高30米，起始總價4.88億、樓面價27000元/㎡。

從容積率差異來看，F(xiàn)13A-04地塊預(yù)計打造全小高層社區(qū)，F(xiàn)14A-01預(yù)計打造疊墅 洋房，兩個社區(qū)被天然隔開。

地塊吸引了金茂、建發(fā)、綠城參與競拍，最后綠城以20.66億元的總價拿下，成交樓面價29227元/㎡，溢價率19.08%。

加上不低于2500元/㎡的裝標(biāo)，可售樓面價約3.2萬/㎡。

2023年8月，綠城以48.86億元的封頂價，在17家房企中搖號終將拿下南翔印象城南側(cè)地塊，即綠城·留香園，房地聯(lián)動價6.25萬/㎡。

兩宗地塊位置優(yōu)越，位于此前大熱紅盤萬科理想之地東北側(cè)、瑞金醫(yī)院東側(cè)，步行到11號線嘉定新城站約1km出頭。寶龍廣場、中信泰富萬達廣場、華師大附屬嘉定西郊學(xué)校、遠香湖公園等配套成熟。

地塊北側(cè)約1.5km處的金茂·滿嘉，容積率1.7，產(chǎn)品形態(tài)為11F類洋房 4F疊墅，是嘉定首個3.5代宅抬板項目，市場熱度很高，給了這塊地更大的想象空間。

閔行旗忠：閔房尚園二期來了

閔行旗忠地塊，是馬橋時隔六年再次推出的純宅地，由閔房集團托底獲得。

地塊出讓面積57300.3㎡，容積率低至1.1，限高僅30米，適配聯(lián)排、疊墅、多層洋房等頂豪低密產(chǎn)品。地塊起始總價15.97億元，樓面價25340元/㎡。

地塊東側(cè)在售的閔房尚園，容積率1.05，產(chǎn)品形態(tài)為疊墅 聯(lián)排，首次房源在去年9月下旬認(rèn)籌，認(rèn)籌率超150%，觸發(fā)積分制，首開即罄，目前已經(jīng)第四次推盤。

后續(xù)有可能打造閔房尚園二期，且新地塊的樓面價比閔房尚園低。

旗忠在上海豪宅圈的地位不用多說，目前板塊內(nèi)綠城玫瑰園、中星紅廬等二手頂豪別墅，總價動輒數(shù)千萬至上億。旗忠網(wǎng)球中心、旗忠高爾夫俱樂部、養(yǎng)云安縵酒店等頂級配套環(huán)伺。

松江洞涇：保利深耕，低密再下一城

在自己的深耕板塊拿地，保利發(fā)展向來堅決。松江洞涇地塊，不出意外地由保利發(fā)展托底獲得。

松江區(qū)SJS30003單元06-07號地塊，起始總價6.9784億元，起始樓面19993元/㎡，全批次容積率最低1.05用地。地塊出讓面積33242.04㎡，限高27米。

五批次土拍名單公示后的第二天，保利發(fā)展旗下上海保鄴置業(yè)有限公司發(fā)布了松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)SJS30003單元06-07號地塊項目招標(biāo)計劃公告，項目計劃總投資約16.5億元，其中建安費約3.35億元。

今年4月，該地塊剛剛完成“商改住”調(diào)整，由原來的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地調(diào)整為二類住宅組團用地，計容建筑面積約3.5萬㎡。

1.05的容積率、結(jié)合27米的建筑限高，未來產(chǎn)品形態(tài)大概率會圍繞低密住宅展開，可以是6-8層洋房疊加4層左右疊墅。

地塊北側(cè)是保利西郊和煦·領(lǐng)墅，這個項目同樣主打低密改善，產(chǎn)品包含洋房和疊墅，市場定位與此次06-07地塊高度接近。

拿下地塊后，保利在這片區(qū)域的產(chǎn)品矩陣又要擴容了。除了上述兩個項目，保利在松江還打造了保利西郊和煦、十二橡樹、西子灣。

浦東周浦地塊將在下午壓軸登場，這是本批次土拍中的大熱門，吸引了綠城、招商、華潤、建發(fā)、象嶼、國貿(mào)、越秀7家房企競拍。

作為五批次唯一一宗下午開拍的地塊，周浦地塊的最終歸屬，將為這場土拍大戲畫上句號。

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