城市更新激揚(yáng)城區(qū)活力，牽動(dòng)萬(wàn)家民生，是建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的重要抓手。對(duì)照《城市更新“十五五”規(guī)劃》部署，閔行始終堅(jiān)守“人民城市人民建，人民城市為人民”理念，持續(xù)深耕更新實(shí)踐，涌現(xiàn)出一批經(jīng)典案例、成熟經(jīng)驗(yàn)，不斷釋放城區(qū)發(fā)展新動(dòng)能。

6月22日起，“今日閔行”聯(lián)合“閔行組工”推出“城市新生”系列報(bào)道，深挖項(xiàng)目決策背景，講述一線攻堅(jiān)故事，曬出民生改善實(shí)效，多角度解鎖閔行城市蝶變密碼，記錄全區(qū)以實(shí)干踐行初心、共建美好城區(qū)的奮進(jìn)篇章。

鑫都商業(yè)廣場(chǎng)，作為上海莘莊工業(yè)區(qū)內(nèi)唯一的大型商業(yè)配套，其存在的意義早已超越普通商業(yè)體——它是連接產(chǎn)業(yè)、城市與人群的關(guān)鍵紐帶，其升級(jí)改造直接關(guān)乎區(qū)域產(chǎn)城融合能級(jí)的提升與25萬(wàn)常住人口、10萬(wàn)產(chǎn)業(yè)辦公人群的民生幸福感。面對(duì)業(yè)態(tài)單一、品牌低端、空間陳舊等多重挑戰(zhàn)，這座運(yùn)營(yíng)十余年的商業(yè)體于2022年底啟動(dòng)系統(tǒng)性煥新，以“微更新”為核心定位，跳出純商業(yè)零售思維，走出了一條“生活+社交+協(xié)同共治”的產(chǎn)城人融合之路，為園區(qū)型商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了可復(fù)制的“鑫都范式”。

產(chǎn)城人價(jià)值的割裂之痛——

產(chǎn)業(yè)新城中的配套孤島

鑫都商業(yè)廣場(chǎng)的誕生，源于莘莊工業(yè)區(qū) “產(chǎn)城融合” 的最初構(gòu)想。地處鑫都城居住區(qū)中心，周邊輻射7個(gè)工業(yè)區(qū)住宅小區(qū)、1個(gè)人才公寓，3公里范圍內(nèi)覆蓋89個(gè)居民小區(qū)與 31個(gè)產(chǎn)業(yè)辦公樓，這樣的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，讓它從2011年開(kāi)業(yè)之初就肩負(fù)著雙重使命：既服務(wù)周邊居民的日常生活需求，又承接工業(yè)區(qū)企業(yè)員工的消費(fèi)與社交訴求，成為提升園區(qū)營(yíng)商環(huán)境、吸引并留存人才的重要載體。彼時(shí)，這座占地面積32936平方米、擁有近8000平方米公共廣場(chǎng)的商業(yè)體，確實(shí)填補(bǔ)了區(qū)域大型商業(yè)配套的空白，解決了“有無(wú)”問(wèn)題。

鑫都商業(yè)廣場(chǎng)改造前鳥(niǎo)瞰圖

但隨著時(shí)間的推移，產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)人群結(jié)構(gòu)優(yōu)化，消費(fèi)需求從“基礎(chǔ)滿足”向“品質(zhì)體驗(yàn)”轉(zhuǎn)變，鑫都商業(yè)廣場(chǎng)逐漸陷入“配套孤島”的困境，產(chǎn)城人之間的價(jià)值隔閡日益凸顯。

改造前1號(hào)樓內(nèi)景

改造前內(nèi)廣場(chǎng)實(shí)景

這種困境并非個(gè)例，而是眾多園區(qū)型商業(yè)的共同痛點(diǎn)：起初為解決“配套空白”而建，卻因定位固化、功能單一、缺乏協(xié)同，逐漸與區(qū)域發(fā)展脫節(jié)，最終陷入“留不住人、聚不起氣”的尷尬境地。鑫都商業(yè)廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，不僅是自身生存發(fā)展的需要，更是打破產(chǎn)城人割裂、激活區(qū)域生態(tài)的必然選擇。

跳出純商業(yè)思維

以 “微更新” 激活融合價(jià)值

鑫都商業(yè)廣場(chǎng)的煥新沒(méi)有選擇大拆大建的激進(jìn)模式，而是確立了“微更新”的核心定位——不追求商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，而是聚焦“功能補(bǔ)位、空間聯(lián)動(dòng)、價(jià)值融合”，將項(xiàng)目從傳統(tǒng)的“購(gòu)物場(chǎng)所”升級(jí)為“莘莊工業(yè)區(qū)一站式生活社交中心”，實(shí)現(xiàn)“商業(yè)價(jià)值+社會(huì)價(jià)值”的雙線并行。

這一定位的核心，是打破“純商業(yè)零售”的邊界，突出“協(xié)同共治”的特色。項(xiàng)目跳出企業(yè)單一操盤的思維，構(gòu)建了“政企協(xié)作”的核心框架：項(xiàng)目投資方（企業(yè)）負(fù)責(zé)商業(yè)本體改造，國(guó)資企業(yè)顓元公司則同步投入公共配套優(yōu)化，形成“商業(yè)活力核+公共服務(wù)核”的聯(lián)動(dòng)格局。

在實(shí)施策略上，“微更新”的理念貫穿始終。采取“分樓棟、分階段”的改造方式，避免對(duì)居民日常生活造成沖擊；在商戶調(diào)整中，充分聽(tīng)取民意，保留必要的民生類商戶，分兩輪有序清退，體現(xiàn)人性化操作；在空間改造上，不追求顛覆性重構(gòu)，而是通過(guò)優(yōu)化布局、翻新場(chǎng)景、增設(shè)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)“小投入、大提升”。

多維協(xié)同煥新

構(gòu)建產(chǎn)城人融合生態(tài)

空間聯(lián)動(dòng)，從“割裂場(chǎng)地”到“開(kāi)放社區(qū)客廳”

鑫都商業(yè)廣場(chǎng)的空間煥新核心是“打破邊界、促進(jìn)聯(lián)動(dòng)”。在外部形象上對(duì)沿街立面和景觀進(jìn)行現(xiàn)代化改造，增強(qiáng)商業(yè)昭示性的同時(shí)，讓建筑與城市街道自然銜接；在內(nèi)部?jī)?yōu)化上，重新規(guī)劃室內(nèi)動(dòng)線，拓寬通道、增加采光，提升購(gòu)物舒適度與空間利用率。更重要的是公共空間的賦能，政企協(xié)作翻新近8000平方米的公共廣場(chǎng)，增設(shè)兒童游樂(lè)設(shè)施、休閑座椅，新建口袋公園，讓原本閑置的廣場(chǎng)變成“開(kāi)放社區(qū)客廳”；同步建設(shè)黨群服務(wù)站，將公共服務(wù)設(shè)施融入商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)場(chǎng)景與公共場(chǎng)景的無(wú)縫銜接。

業(yè)態(tài)煥新，從“單一消費(fèi)”到“精準(zhǔn)需求匹配”

業(yè)態(tài)升級(jí)的核心是“跳出社區(qū)商業(yè)局限，對(duì)接產(chǎn)城人群多元需求”。項(xiàng)目采取“分步招商、動(dòng)態(tài)優(yōu)化”的策略，2025年初，2、3號(hào)樓率先引入新怡面館、老鄉(xiāng)雞、馬記永、賽百味等高知曉度、高性價(jià)比的民生品牌，快速聚攏人氣，保障居民日常消費(fèi)需求。核心的 1 號(hào)樓則錨定品質(zhì)升級(jí)，引入奧樂(lè)齊（ALDI）、星巴克等具有強(qiáng)吸引力的優(yōu)質(zhì)品牌，精準(zhǔn)覆蓋產(chǎn)業(yè)辦公人群和年輕家庭的品質(zhì)消費(fèi)需求，徹底改變品牌層級(jí)低端的舊貌。

項(xiàng)目依托統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，不僅聚焦 “吃喝購(gòu)”，更注重補(bǔ)充“社交、親子、休閑”等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，讓商業(yè)體成為滿足多元需求的“生活平臺(tái)”。這種業(yè)態(tài)組合既保留了民生服務(wù)的“溫度”，又具備了品質(zhì)升級(jí)的“高度”，實(shí)現(xiàn)了居民與產(chǎn)業(yè)人群的需求兼容，讓商業(yè)價(jià)值與人群價(jià)值深度綁定。

改造后2號(hào)樓鑫都路沿街商鋪實(shí)景

改造后3號(hào)樓新源路沿街實(shí)景

運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新，從“場(chǎng)地出租”到“融合生態(tài)共建”

鑫都商業(yè)廣場(chǎng)跳出“只做場(chǎng)地出租”的傳統(tǒng)模式，將自身打造成“內(nèi)容平臺(tái)”與“協(xié)同共治載體”，實(shí)現(xiàn)從“經(jīng)營(yíng)商業(yè)”到“經(jīng)營(yíng)人群”的轉(zhuǎn)變。

在資源聯(lián)動(dòng)上，積極嫁接本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源，鼓勵(lì)企業(yè)在廣場(chǎng)舉辦快閃活動(dòng)、新品發(fā)布等，幫助企業(yè)擴(kuò)大社區(qū)曝光度，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)賦能商業(yè)”；在活動(dòng)運(yùn)營(yíng)上，定期舉辦文化市集、節(jié)慶嘉年華、商業(yè)促銷等活動(dòng)，持續(xù)聚攏人氣、提振消費(fèi)，讓商業(yè)體成為“社區(qū)活力中心”；在公共服務(wù)上，依托黨群服務(wù)站舉辦各類公益活動(dòng)、便民服務(wù)，增強(qiáng)了項(xiàng)目的社區(qū)凝聚力，實(shí)現(xiàn)“商業(yè)反哺社會(huì)”。

改造后公共廣場(chǎng)上的企業(yè)快閃

改造后舉辦的發(fā)布會(huì)活動(dòng)

鑫都商業(yè)廣場(chǎng)的蝶變，證明了園區(qū)型商業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，不在于規(guī)模的擴(kuò)張，而在于價(jià)值的融合。從“配套孤島”到 “融合樞紐”，它用“微更新”的智慧，破解了產(chǎn)城人割裂的矛盾，也為更多園區(qū)型商業(yè)指明了方向——唯有深度融入?yún)^(qū)域發(fā)展，聚焦人的需求，實(shí)現(xiàn)商業(yè)、城市與產(chǎn)業(yè)的協(xié)同共生，才能在時(shí)代變遷中持續(xù)煥發(fā)活力。

圖文：閔行組工

編輯：岳順順

審核：劉墾博 石思嘉

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