住房租賃市場蓬勃發(fā)展的當下，

居民租住安居需求不斷增強。

面對分散隱蔽的租賃風險，

如何以數(shù)字化手段筑牢群眾安居防線？

上海法院研發(fā)“房屋租賃合同、委托合同糾紛案件房產(chǎn)中介公司經(jīng)營異常風險提示預警”應用場景（以下簡稱“租賃風險提示預警”應用場景），依托司法大數(shù)據(jù)構建住房租賃風險預警機制，為優(yōu)化房屋租賃行業(yè)治理生態(tài)提供可推廣、可復制的數(shù)字化治理方案。

風險識別：租賃住房行業(yè)治理的需求回應

當前，住房租賃市場發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)健，但一些房產(chǎn)中介公司的經(jīng)營模式存在不規(guī)范之處，制約行業(yè)進一步發(fā)展。

例如，“高收低租”“長收短付”行為，先是以高價從房東處收取房源，再以低價向租客一次性收取半年或全年租金；再比如，“多級轉租”行為，房屋經(jīng)多次轉手出租，易引發(fā)產(chǎn)權人、承租人與次承租人等之間的糾紛。

面對海量交易數(shù)據(jù)，單純依靠傳統(tǒng)人工排查風險，在效率和效果上面臨挑戰(zhàn)，亟待通過數(shù)字化手段實現(xiàn)治理效能的升級。

圖片源自網(wǎng)絡

數(shù)智賦能：司法大數(shù)據(jù)驅(qū)動風險防控新模式

上海市浦東新區(qū)人民法院研發(fā)的“租賃風險提示預警”應用場景是上海數(shù)字法院在涉房屋租賃、中介合同治理領域的重要實踐。該場景以全流程智能審判輔助系統(tǒng)為支撐，通過多維度數(shù)據(jù)整合構建科學篩選規(guī)則，能夠?qū)崿F(xiàn)對經(jīng)營異常公司的精準識別，并分類提供高效處置路徑：

對涉刑事關聯(lián)案件穩(wěn)妥銜接刑事、民事審理程序，對破產(chǎn)公司提示移送專屬審判通道，對普通異常案件標記納入群體性糾紛關注范圍。

截至目前，該場景已觸發(fā)案件線索1220條，反饋有幫助數(shù)685條，反饋有幫助率達91.09%，有效提升了風險處置的及時性和精準度。

實踐中，該應用場景曾成功預警一家涉訴超20次的高風險房產(chǎn)中介公司，經(jīng)承辦法官進一步核查，發(fā)現(xiàn)該公司經(jīng)營陷入僵局，已無工作人員可出面解決糾紛。承辦法官據(jù)此及時開展調(diào)解工作，促成產(chǎn)權人與承租人直接簽約，糾紛得以妥善化解，避免雙方損失擴大。該案例為后續(xù)數(shù)十起類案糾紛化解提供參考，充分體現(xiàn)了風險預警機制在糾紛高效化解、源頭預防中的積極作用。

全域協(xié)同：全國法院“一張網(wǎng)”為場景插上“翅膀”

立足全國法院“一張網(wǎng)”數(shù)字化底座，“租賃風險提示預警”應用場景打通數(shù)據(jù)壁壘，助力上海法院審判質(zhì)效提升的同時，在跨區(qū)域協(xié)同和數(shù)據(jù)共享方面有了新突破。

例如，2025年，在審理一起涉及某租賃住房經(jīng)營管理股份有限公司的案件時，承辦法官通過應用場景預警發(fā)現(xiàn)，該公司此前已進入破產(chǎn)程序，通過“一張網(wǎng)”平臺進一步排查，發(fā)現(xiàn)其所屬集團項下關聯(lián)公司近5年在全國范圍內(nèi)涉及大量訴訟案件，且分布在上海、江蘇、浙江等多個地區(qū)，案由為房屋租賃合同糾紛。承辦法官向當事人告知企業(yè)涉訴、異常經(jīng)營現(xiàn)狀，引導當事人及時收回案涉租賃房屋，防止損失持續(xù)擴大，同時釋明破產(chǎn)債權申報法律規(guī)定，厘清當事人后續(xù)處置路徑，緩解當事人顧慮，最終案件以當事人撤回訴訟處理。

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全域數(shù)據(jù)整合打破單一本地數(shù)據(jù)研判的風險識別局限性，形成覆蓋全國的風險主體“全景畫像”，為各地法院實現(xiàn)精準司法、提升風險預警效率提供堅實數(shù)據(jù)支撐。后續(xù)，隨著場景的深入應用，篩查形成的預警信息還可依規(guī)適度向社會公眾開放，幫助產(chǎn)權人、承租人甄別不良經(jīng)營機構，從源頭減少矛盾糾紛增量。

伴隨著租賃住房市場的發(fā)展，這套“司法+科技”協(xié)同治理模式，既為住房租賃市場筑牢風險防火墻，也為全國租賃市場的規(guī)范發(fā)展注入法治動能。

未來，上海法院將繼續(xù)以全國法院“一張網(wǎng)”為基礎，通過全流程智能審判輔助系統(tǒng)，持續(xù)優(yōu)化模型的精準性與適配性，讓司法數(shù)字成果更好地服務于群眾的安居需求，助力住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展。

本期作者

陳韞鏐

上海市浦東新區(qū)人民法院金橋法庭法官（原立案庭法官助理）

線索提供丨審監(jiān)庭、立案庭、金橋法庭

稿件來源丨“上海高院”微信公眾號

素材提供丨丁婧

本文作者丨陳韞鏐

責任編輯丨陳衛(wèi)鋒