買賣、租賃、繼承……與房產相關糾紛多種多樣，這一話題一直是網友關注的熱點。6月30日上午9點30分至11點30分半島問法熱線（0532-80889800）聚焦房產糾紛，山東文康律師事務所房曉杰律師、馬麗律師實時接聽市民來電，為市民解答相關疑惑。針對上午的來電情況，記者也對部分典型案例進行了整理，供讀者參考。

熱線接通后，馬麗律師接到了一位李姓老人的來電。“我兒子之前貸款買了一套房子準備自住，簽了購房合同和貸款合同，但是房子還沒交付，兒子就意外去世了。”李先生說到傷心處仍有些哽咽，李先生告訴馬律師，兒子生前未婚，李先生和老伴是他僅有的第一順位繼承人，但老兩口今年都七十多歲了，沒有穩定的經濟來源，根本沒能力償還剩余貸款。

“去找開發商協商，對方卻說合同簽了就不能隨便解除，銀行也催著還款。”李先生詢問律師，這種情況下，自己能不能要求解除購房與貸款合同？兒子已經交出去的首付款和已經還掉的貸款本息能拿回來嗎？

馬律師了解情況后表示，李先生完全有權向法院起訴要求解除兩份合同。“司法實踐中這種情況法院大多會支持你們的訴求，相關法律規定有清晰完整的依據。根據相關規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。您兒子當初簽購房合同是以自住為目的，現在購房人本人意外離世，合同履行的主體不復存在，這套房子原本的自住目的已經客觀上沒辦法實現，這件事是不能預見、不能避免也不能克服的客觀意外，不屬于開發商、銀行，也不屬于你們二老任何一方的過錯，屬于不可歸責于合同雙方當事人的事由，再加上你們兩位繼承人年過七旬，沒有穩定收入，完全沒有持續償還房貸的經濟能力，也明確不愿意繼承這份購房對應的權利和還貸義務，如果強行要求你們繼續按月承擔高額房貸，會讓你們晚年背負沉重債務，明顯違背公平原則，也不符合當初簽訂購房合同的初衷。”馬律師表示，法院審理這類案件時，都會綜合考量繼承人年齡、身體狀況、收入來源、生活負擔等現實情況，對于你們這種明顯不具備履約能力的情形，大概率會準許解除商品房預售合同。

“其次是關于按揭貸款合同，這份貸款合同是依附商品房預售合同才簽訂地從合同，貸款的唯一用途就是支付這套房屋的購房款，根據規定，商品房買賣合同解除后，按揭貸款合同訂立的根本目的隨之落空，你們一并要求解除貸款合同的訴求法院應該會予以支持，同時兩份合同全部解除后，開發商需要把你們當初支付的首付款，以及你們已經償還給銀行的全部貸款本息全額返還給你們，房屋剩余沒有還清的全部銀行貸款，由開發商直接向銀行清償，不用兩位老人承擔剩余還貸責任。”馬律師建議李先生起訴的時候可以把開發商列為被告、放款銀行列為案件第三人，一次性主張解除兩份合同、返還錢款、由開發商結清剩余貸款，省去分開訴訟的麻煩，不用再獨自承擔月供壓力。

當天上午，房曉杰律師也接到了一位老人的來電。“我已經寫了一份遺囑，將名下的數套房產和存款均留給唯一在世的小女兒，但有一個條件是小女兒需要每天上午來給我做飯、陪我聊聊天，但寫完遺囑后小女兒并沒有盡到遺囑約定的義務，一周僅來看望兩三次。”老人詢問，這種情況下，自己能否重新立遺囑？

在溝通過程中房律師了解到老人年事已高，也對其進行勸導：“小女兒是其唯一在世的孩子，目前也已經退休了，考慮到小女兒年齡也不小了，有可能身心、家庭、照顧兒孫方面也存在部分羈絆，因此建議您首先就不滿意之處與小女兒協商，明確告知其要求，爭取女兒嚴格履行遺囑約定的撫養義務。”

同時，房律師也肯定了老人的權利：“您自書遺囑是符合法律要求的，但是如果協商不成您也可以再行擬定其他遺囑，就財產及撫養事項進行更詳細的規定，若擬定其他自書遺囑并且生效后，以最后一次立的遺囑為準。”

問題1：賣房人在過戶前將房產惡意抵押給銀行，買方該怎么辦？

趙先生從賣方王某手里買了一套安置房，支付完房款后入住，雙方約定待房屋可以辦證后過戶。后來他一直催促王某辦理過戶，王某告訴趙先生，他又將房屋抵押給銀行辦理貸款，現在房子無法過戶給趙先生了。趙先生詢問，自己作為買方該怎么辦？

律師說法：趙先生，《中華人民共和國民法典》第三百一十一條明確了善意取得制度，只有抵押權人也就是銀行在取得抵押權利時是善意、完成合理審查、支付對應合理對價并且完成登記，才能依法取得合法有效的抵押權。銀行屬于專業金融機構，相比普通老百姓，具備更強的房產交易風險識別和核查能力，在辦理房產抵押放貸業務時，負有法定的盡職審查義務，必須完整核實抵押物真實權屬、房屋實際占有使用情況、抵押物價值以及后續抵押權能否順利實現這些關鍵信息，正常流程里銀行應當實地查看房屋，確認實際居住人、房屋真實交易狀態，可這家銀行沒有做任何實地核查，完全沒有發現房屋早就已經賣給你、由你實際長期入住使用的關鍵事實，沒有盡到專業機構應盡的審核責任，這種情形下銀行辦理抵押時就不能被認定為法律意義上的善意第三人，自然無法合法取得這套房屋的抵押權，對應的抵押登記也就不具備合法效力，你向法院提起訴訟提交購房合同、全額轉賬憑證、長期入住的相關證據，就能請求法院判令銀行注銷案涉房屋的抵押登記，抵押登記撤銷之后，你再另行起訴要求王先生配合完成房屋過戶手續即可。

問題2：為方便繼女擇校變更房產份額，離婚后女方憑高份額房產證要求分房該怎么辦？

王先生和趙女士偶然認識后很快談戀愛登記結婚，趙女士之前有過一段婚姻，并有一個女兒。結婚后，趙女士以方便孩子上學擇校為由，要把戶口遷到王先生家這邊。出于信任，王先生就把原本登記在他和他父母三個人名下的拆遷安置房做了產權變更，變更之后房產份額他只占1%，趙女士占99%。兩人結婚一年八個月，趙女士就去法院起訴離婚，當時法院沒有判決離婚。之后兩人就一直分開居住，分居滿一年，趙女士第二次起訴離婚，態度十分堅決，王先生也清楚這段婚姻實在沒辦法繼續走下去，就同意通過調解方式辦理了離婚手續。現在趙女士拿著標注她占有99%房產份額的不動產權證，要求完全按照房產證上登記的比例分割這套房產，王先生認為，這套房子本來是父母拆遷得來的，只是當初為了孩子上學才改的份額，并不是他真心愿意的，他詢問律師，這種情況下，法院會不會直接按登記份額判分割房產？

律師說法：王先生，法院并不會只單純依照房產證上登記的99%、1%的份額直接分割這套房屋，你完全可以向法庭完整陳述房屋來源、變更份額的真實緣由，并提交對應證據爭取房產歸你所有，或是僅向對方支付少量補償。依據最高人民法院發布的關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（二）第五條規定，不管是婚前還是婚姻存續期間，一方把自有房屋變更登記到另一方或是雙方名下，離婚時雙方對房屋分割無法協商一致，要是夫妻共同生活的時間本身比較短，同時贈與房產的這一方不存在重大過錯，法院可以根據當事人的訴求判決房屋歸當初出資、提供房屋的這一方所有，裁判時會結合當初變更產權份額的真實目的，綜合考量兩人共同生活時長、有沒有生育共同子女、雙方是否存在離婚過錯、各自對家庭做出貢獻還有房屋當下的市場價格等多項內容，再判定拿到房屋的一方要不要給對方補償以及補償具體金額。這套房產根源是你父母的拆遷安置房，本身不是你們婚后共同購置的房產，當初調整產權比例純粹是為了趙女士女兒落戶擇校，并不是你無償自愿將絕大部分房產贈與對方的真實意思表示，你們婚姻存續時間僅有一年八個月，婚后也沒有生育屬于你們二人的共同子女，這段婚姻最終走向破裂也不能歸責于你。只要你能拿出拆遷安置的相關材料、當初協商變更份額是為子女上學的聊天記錄等證據，向法官完整說明整件事的來龍去脈，相信法官會重點考量房屋原始來源和你這邊的貢獻，不會僅憑產權登記比例直接分割房產，會結合全案事實作出兼顧公平的裁判結果。

問題3：全款買的房被開發商私自抵押遭查封，銀行起訴要執行該如何維權？

韓先生之前和某房地產開發公司簽了《商品房買賣合同》，當時就把全部房款還有配套費一次性交清，開發商開了對應的收款收據。房子交付后，韓先生一家人一直住到現在。可開發商私自拿包含韓先生這套房在內的五十套房子做抵押，向銀行貸了款，之后開發商沒錢還貸款本息，銀行就把開發商告到法院，法院判開發商還本付息，同時認定銀行能對這批抵押房產拍賣、折價的錢優先受償。銀行申請強制執行，法院直接把房子查封了。韓先生詢問律師，買房和交錢都在房屋設立抵押之前的情況，能不能保住自己的房子？

律師說法：韓先生，你不用過度擔心，結合你的全部購房、入住時間線以及現有法律規定，你完全享有能夠排除法院強制執行這套房屋的合法民事權益，法庭最終大概率會駁回銀行的訴訟請求。依據《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，商品房消費者以居住為目的購買房屋并且已經付清全部購房款，主張自己的房屋交付權利優先于工程價款優先受償權、銀行抵押權以及其他普通債權的，人民法院應當支持。根據你的描述，你的全部交易流程時間都完全符合受保護的情形，你簽訂書面購房合同、全額付清房款、收房入住，這幾件事全部發生在開發商辦理抵押登記、法院查封房屋之前，整套流程里你沒有任何過錯，沒能辦理過戶也是開發商私自抵押房屋造成，不是你自身原因導致，結合你全家多年在此居住、購房純粹滿足家庭居住剛需的客觀事實，法庭能夠直接認定你屬于法律規定里的商品房消費者，你的居住權益優先級高于銀行的抵押權。開庭時你把商品房買賣合同、全款和配套費繳費收據、房屋交付手續、多年水電物業繳費記錄這些能證明你早已全款收房、實際自住的證據全部提交法庭，清晰地向法官說明買房、交錢、入住均早于抵押和查封的時間順序，法官會結合司法解釋優先保護自住購房者生存居住權益的裁判精神，認定銀行不能執行你的房屋，也不會支持銀行拍賣處置這套房屋的訴求。

（半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 宋泓睿）

來源：大眾新聞·半島新聞