2017年，張偉在正兆景嘉園買(mǎi)下一套89平的三房，總價(jià)560萬(wàn)。 九年后的今天，同一戶型在鏈家上的掛牌價(jià)是280萬(wàn)。 首付168萬(wàn)，灰飛煙滅。 他算了筆賬，九年還貸下來(lái)，利息都將近100萬(wàn)了。 現(xiàn)在想賣(mài)，還得再湊一筆錢(qián)把剩余貸款填上。 中介跟他說(shuō)了句實(shí)話：“哥，這套房子現(xiàn)在掛出去，能來(lái)看房的，都是沖著‘深實(shí)驗(yàn)光明’的學(xué)位來(lái)的，但這個(gè)學(xué)區(qū)的溢價(jià)，早就被削沒(méi)了。 ”

在光明，張偉不是一個(gè)人。

2026年6月，光明區(qū)二手房參考均價(jià)34055元/平。 過(guò)去一年里，這個(gè)數(shù)字有9個(gè)月在往下走。 而在2023年，光明中心區(qū)幾個(gè)樓盤(pán)的掛牌價(jià)還穩(wěn)穩(wěn)站在6萬(wàn)以上。 三年時(shí)間，有些小區(qū)的價(jià)格直接打了個(gè)對(duì)折。

跌幅最大的，是那些當(dāng)初靠著“概念”撐起來(lái)的房子。

正兆景嘉園就是典型。 2015年開(kāi)盤(pán)，靠著“深實(shí)驗(yàn)光明學(xué)位”這塊招牌，吸引了大批為了孩子讀書(shū)咬牙上車(chē)的家長(zhǎng)。 2021年高峰期，89平三房成交價(jià)沖到560萬(wàn)。 現(xiàn)在呢？ 均價(jià)已經(jīng)跌到32538元/平。 一位業(yè)主說(shuō)，當(dāng)初為了學(xué)位高價(jià)買(mǎi)入，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)手，“中介都勸我做好心理準(zhǔn)備”。 學(xué)位溢價(jià)崩塌，小區(qū)在交通、商業(yè)、環(huán)境上又沒(méi)什么能打的配套，價(jià)格自然一瀉千里。

光明峰薈的故事更扎心。 67平的兩房，高峰期賣(mài)過(guò)450萬(wàn)，現(xiàn)在鏈家上的掛牌價(jià)在200萬(wàn)到242萬(wàn)之間。 這個(gè)小區(qū)的問(wèn)題是“胎里帶”——工業(yè)用地性質(zhì)的公寓。 產(chǎn)權(quán)年限短、交易稅費(fèi)高、居住體驗(yàn)差，投資客一走，接盤(pán)的人都沒(méi)幾個(gè)。

連地鐵盤(pán)都沒(méi)扛住。 新地中央，就在光明中心區(qū)，旁邊就是地鐵6號(hào)線。 82平兩房，高峰期563萬(wàn)，現(xiàn)在同戶型掛牌價(jià)242萬(wàn)。 過(guò)去一年，這個(gè)小區(qū)的價(jià)格從46800元/平一路跌到36470元/平。 中介透露，業(yè)主報(bào)價(jià)一降再降，“還是很難成交，買(mǎi)房人都去看新盤(pán)了。 ”

光明1號(hào)的走勢(shì)像坐了一趟過(guò)山車(chē)。 2015年開(kāi)盤(pán)均價(jià)才1.75萬(wàn)，2021年主力戶型單價(jià)飆到7萬(wàn)。 現(xiàn)在呢？ 89平三房成交價(jià)321萬(wàn)，單價(jià)3.61萬(wàn)。 6年時(shí)間，從1.75萬(wàn)到7萬(wàn)再到3.61萬(wàn)——進(jìn)去的人，有的賺了，有的套了，全看什么時(shí)候下的車(chē)。

這些數(shù)字背后，是活生生的人的處境。

宏發(fā)雍景城，72平兩房高峰期賣(mài)過(guò)508萬(wàn)，現(xiàn)在鏈家上同小區(qū)111平的掛牌價(jià)450萬(wàn)。 光明1號(hào)，一季度掛牌均價(jià)32646元/平。 碧桂園星薈更慘，44平的小戶型，高峰期115萬(wàn)，2025年底均價(jià)已經(jīng)跌到19806元/平，到了2026年6月，商住樓部分已經(jīng)跌到15700元/平。

有個(gè)買(mǎi)了光明峰薈的投資客說(shuō)了句話：“當(dāng)初以為撿了個(gè)筍盤(pán)，現(xiàn)在才知道是個(gè)深坑，想出手都沒(méi)人接盤(pán)。 ”

但市場(chǎng)也不是全無(wú)動(dòng)靜。

2026年前5個(gè)月，光明區(qū)二手住宅成交同比上漲了近兩成。 誰(shuí)在買(mǎi)？ 光明科學(xué)城的科研人員、工程師、青年教師。 有個(gè)在光明工作的年輕人算了筆賬：一套89平三房，去年總價(jià)530萬(wàn)，現(xiàn)在同一戶型掛牌380萬(wàn)。 首付三成114萬(wàn)，“兩年積蓄加家里幫襯剛好夠，月供1.3萬(wàn)，比房租多6000，但房子是自己的。 ”

從6萬(wàn)到4萬(wàn)，擠掉的不是需求，是泡沫。

對(duì)2017年之后高位進(jìn)場(chǎng)的人來(lái)說(shuō)，這九年是一筆沉重的賬。 有人在論壇上發(fā)帖：“每天一想到房?jī)r(jià)就失眠。 ”有人想換房，發(fā)現(xiàn)虧得太多，根本換不動(dòng)。 還有人想賣(mài)房，得先借錢(qián)把貸款還上。

光明的房?jī)r(jià)還在跌。 6月第4周均價(jià)34055元/平，環(huán)比上周又降了0.13%。 但對(duì)真正住在這里的人來(lái)說(shuō)，4萬(wàn)的光明比6萬(wàn)的光明——合理多了。