觀點網 武漢這座城市承載的奧萊項目數量，正悄然邁向雙位數。

去年9月25日，歷經一周左右的試運營，武漢杉杉奧特萊斯廣場正式啟幕。項目位于武漢經開區青楓路，匯集超300個國際國內的知名品牌，其中包含150余家奧萊最新形象店與50多家武漢奧萊首店。

隨著該項目的亮相，武漢已開業的奧特萊斯項目也增至8家，總面積突破百萬平方米。

就在這樣一個看似漸趨飽和的市場里，近日又迎來奧萊新項目的簽約。

奧萊突圍

據金科產商發布的消息，6月22日，武漢市相關轄區黨政領導帶隊蒞臨金科股份考察交流，雙方圍繞片區發展、城市更新、商業綜合體及特色街區打造等議題進行深度座談。

會上，武漢金諾奧特萊斯商業發展有限公司與金科產商集團就“武漢金諾奧特萊斯項目”正式簽署戰略合作協議。

目前暫未有更多關于項目的信息釋出，從有限的內容來看，該項目整體建筑體量約17萬平方米，落位武漢洪山區和平街道園林路，坐擁雙地鐵覆蓋的立體交通網絡，區位優勢顯著。

一邊是轉型求生的地產企業，另一邊則是武漢奧特萊斯市場尚未飽和的區域布局缺口和新業態模式下的消費需求。兩者的碰撞將產生怎樣火花？

值得注意的是，武漢洪山區此前尚未布局綜合性的大型奧特萊斯項目，未來隨著金諾奧特萊斯項目的落地，有望成為全區首個全業態、大體量的奧特萊斯商業體，填補區域市場空白。

據公開信息，金諾奧特萊斯項目并非從零新建，而是在原有建筑基礎上根據運營需要進行局部升級改造。

包括對主體進行樁基加固、中庭封閉、動線調整，新增空調等設備、內部配套設施升級改造等，整體打造為占地約50畝，建筑面積約11萬平方米（地上建面約7萬平方米、地下建面約4萬平方米）、年產值達10億的商業項目。

相較于目前已在武漢布局奧萊項目的企業，金科產商更為外界熟知的是其母公司金科股份。2025年完成重整后，金科股份進一步擺脫傳統地產開發商的身份，向不動產綜合運營商靠近，商業代建、管理咨詢等輕資產業務成為公司發展重點。

早在2024年接受觀點新媒體的采訪時，金科產商投資發展集團董事長、金科置信集團董事長王偉就曾明確表示，“我們想成為一家在產商領域里面專業而有生命力的產商管理公司，這也是我們的目標。”

據他介紹，金科產商的業務模型中，產業項目當中導入商業，能讓產業變得更加有人的味道，讓產業園區人的需求得到尊重、得到滿足。而在商業項目當中導入產業，也能讓城市商業有更多公司入駐，有更好的配套和發展。

沿著全新規劃的發展方向，金科股份在2025年年報中指出：金科產商在做好存量項目管理的同時，將持續挖掘細分賽道業務機會，輕資產項目拓展卓有成效，2025年全年輕資產簽約項目14個，全口徑合同金額3.9億元，新增在管商業面積8.4萬平方米。

顯然，金諾奧特萊斯項目正是金科產商推動的重要一子。

按照規劃，金科產商將充分發揮商業與產業融合優勢，以“奧萊+購物公園”雙產品驅動，打造集吃、住、游、購、娛為一體的城市文旅型商業新標桿。

武漢“返場”

從市場格局來看，武漢現有的頭部奧萊項目，如百聯、首創、杉杉等，大多集中在黃陂、東湖高新區、經開等遠城區，屬于典型的“目的地型消費”。而漢口核心區和武昌核心區缺乏高品質奧萊，主城居民高頻折扣消費需求持續外溢，市場需求尚未得到充分釋放。

與此同時，中國百貨商業協會發布的《2025-2026中國奧特萊斯行業發展報告》顯示，2025年，全國在營業奧萊項目約265個（不包括經營面積5000平方米以下的以奧萊命名的折扣倉或特賣場），銷售規模約2480億元，同比2024年增長3.8%。

這一數據表明，行業整體雖保持增長，但增速已趨于平穩，傳統大體量項目的邊際效益正在遞減。

在持續升級的奧萊消費需求與存量競爭加劇的雙重驅動之下，除了傳統大體量奧萊項目之外，近年也催生了城市奧萊、文旅奧萊等細分類型。

這些新形態不再追求遠郊的“大而全”，而傾向于以更小的體量，或是更精準的場景切入，回應市場對奧萊項目的新期待。

今年2月13日，武漢嘉佑城市奧特萊斯正式營業，該項目位于黃陂區甘露山文創城，主打重奢品牌與運動戶外品類，旨在以更低折扣、更優貨品與周邊滑雪場形成“冰雪消費”聯動。

在運營模式上，項目采取全自營采購體系，擁有獨立供應鏈，所有貨品由企業直接向品牌方采購，徹底省去第三方代理環節。中間成本的壓縮，也使得價格優勢能夠直接傳導至消費端，強化了“高性價比”的核心優勢。

不過，該項目體量僅有6000平方米，相對更小的面積既是差異化優勢，也面臨挑戰。在有限的空間內需更精準選品，以高頻周轉維持消費吸引力。

在城市奧萊賽道，本土巨頭與外來運營商均已落子。武商集團于2021年宣布啟動對原武商眾圓廣場的改造升級，推出“生活方式型奧萊”，抓住奧萊業態發展機遇，利用現有優勢，填補武漢市場城市奧萊的空白。該項目引進國內外超300個知名品牌，其中8成以上為直營渠道。

此外，世紀金源商管集團首個采用輕資產模式運作的奧特萊斯項目，武漢方圓薈·奧特萊斯也是由存量商業改造而來。該項目總體量21.16萬平方米，同樣引進品牌超300個，形成集名品購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的奧萊MALL。

在奧特萊斯這條與房地產開發邏輯迥異的賽道上，金科是否能夠支撐起全新的業務？以及，在武漢這片奧萊版圖上，金科產商的競爭力如何體現？

值得注意的是，去年6月，金科產商已簽約奧萊金達旗下武漢項目，雙方宣布將依托金科產商在文旅商業領域的核心運營優勢，重磅打造金科愛琴海品牌首個城市奧萊中心。

資料顯示，該項目總建筑面積約10萬平方米，位于武漢市楊春湖高鐵武漢站核心商務區，是武漢市最為重要的物流、信息流、客流集散中心地之一，也是武漢2025年城市建設重點項目。

彼時，金科方面明確表示，這場合作是金科產商在新一線城市商業管理矩陣完善的重要里程碑，也是繼金科股份重整計劃獲批后，金科產商作為“新金科”業務轉型一環的重要落地。

時隔一年再度于武漢布局，金科產商的地域優勢將進一步積累。

而對武漢奧萊市場而言，伴隨金科產商的持續入局，新形態奧萊項目增加，也將進一步激活主城區的競爭活力。

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。