遼寧
最近，韓國首爾豪宅走高。這個看似“不太合理”的現象，卻對北京樓市有某種借鑒意義。
房價推高的背后是韓國股市大漲
隨著全球AI數據中心擴張， DRAM（動態隨機存取存儲器）產量壓縮，全球供應缺口4.9%，達到了15年來最嚴重程度。
一季度價格環比暴漲80%-90%，預計要漲到2027年。 而DRAM九成集中在三星、SK海力士、美光手中。
隨著利潤增長，公司員工、大股東等都有豐厚獎金。例如，SK海力士員工人均獎金約320萬人民幣。
股市暴漲，部分人拋售變現，推動這些持有高額現金的人購買首爾房產。特別是江南區（富人區，有點類似北京朝陽），41%左右的豪宅成交都是股市分紅全款購買。
北京樓市的趨勢性走向
自2023年樓市進入深度調整期以來，北京一直呈現出分化趨勢。總的趨勢是，豪宅微漲、普通住宅“以價換量”、遠郊區域繼續下探。
根據樓股巷的數據，今年上半年，北京總價3000萬以上的豪宅成交266套，占2025年全年成交量的57%、2024年的54%；同時，成交均價12.9萬每平，是2015年8.8萬每平的1.5倍，創歷史新高。
觀察蝴蝶指數的統計，北京樓市的變化一目了然。近1個月里，400萬以下的成交房源占比超70%。200萬以下的更是達到了31%，比過去一年均值增長了1.21%。
蝴蝶指數的另一組數據更有說服力。拉長周期看，1年多來，成交總價基本上處于不斷下移的狀態，并且保持相對穩定。
成交均價則更能說明問題。在過去的16個月，北京二手房成交均價從5萬+每平降到了3.95萬每平。
成交結構的變化，是多方面因素的疊加。
一方面，剛需上車，更偏愛小戶型、低總價房源；
另一方面，隨著“以價換量”的延續，許多過去高于400萬的房源，不斷滑落至這個區間內。
這種清晰的變化，恰恰反映了當下北京樓市主流房源的成交情況。
郊區的下探還在持續。以我熟知的昌平、房山為例，二手房（特別是無電梯年代久遠的“老破小”），今年有一個相對明顯的下滑趨勢。去年還要80-90萬的房子，今年70-80萬就能買了。
樓市變化，給買房人的啟示
韓國和我們有相似之處。
例如，韓國居民65%的資產在樓市里，這和我們60%在樓市里是高度相似的。
韓國股市大漲，大家爭相買豪宅，體現出房產始終都是最重要的資產。
假如我們的股市也像韓國一樣，或許也會激發一二線城市豪宅市場更大的風浪。
根據瑞銀最新的分析，2026年，一線城市或將結構性企穩，2027年弱復蘇。和2025年判斷的今年再將10%完全不同。
瑞銀的新觀察，一樣是基于一線城市（特別是北京）AI等科技帶來的財富，出于避險需求，會推動“豪宅”市場企穩（核心城市核心地段核心資產）。
這里特別強調的是豪宅（稀缺性），和普通住宅無關。分化是事實，搞清楚這一點選擇就不難了。
總結
房產始終都是最重要的資產。但如今的資產基本僅存于高端市場，與普通住宅無關，這在韓國是得到印證的。
樓市分化不可逆。“以價換量”以及郊區的低迷化將是一個長期過程。需求驅動下的買房，才是最明智的。
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