生活里和身邊朋友聊家庭資產(chǎn)，大家都會(huì)達(dá)成一個(gè)共識(shí)：普通人大半身家都押在房產(chǎn)上，坊間普遍覺得，房子至少占家庭總資產(chǎn)七成。可最近一份來(lái)自高盛的研報(bào)，徹底打破了這份固有認(rèn)知。

這份中英文雙版研究報(bào)告《中國(guó)居民資產(chǎn)負(fù)債表：持續(xù)去杠桿背景下從房地產(chǎn)到金融資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移》，給出了一個(gè)跨度十年的長(zhǎng)期預(yù)判：當(dāng)前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)在居民總資產(chǎn)里的比重為52%，等到2035年，這一數(shù)值會(huì)回落至42%，居民手里的儲(chǔ)蓄，會(huì)逐步流向股票、保險(xiǎn)這類金融資產(chǎn)。

研報(bào)一經(jīng)流出，各類短視頻、自媒體迅速跟風(fēng)解讀，不少文章直接下定論，宣稱樓市時(shí)代落幕，股市將迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)十年的行情。但海外機(jī)構(gòu)的線性測(cè)算模型，很難完整貼合國(guó)內(nèi)獨(dú)有的發(fā)展環(huán)境。居民收入分配格局、房產(chǎn)綁定教育醫(yī)療資源的制度設(shè)計(jì)、代代相傳的置業(yè)觀念，都是模型難以量化的變量。

本文所有測(cè)算數(shù)據(jù)，均來(lái)源于高盛自研的季度跟蹤模型、社科院國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心歷年統(tǒng)計(jì)，疊加央行、銀保監(jiān)、基金業(yè)協(xié)會(huì)公開官方數(shù)據(jù)。我們先完整還原居民財(cái)富結(jié)構(gòu)當(dāng)下的真實(shí)變化，再拆解催生資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的多重現(xiàn)實(shí)因素，最后結(jié)合本土現(xiàn)狀客觀評(píng)判這份預(yù)測(cè)的局限性，理清這場(chǎng)財(cái)富結(jié)構(gòu)調(diào)整的真實(shí)節(jié)奏。

整體來(lái)看，居民資產(chǎn)從房產(chǎn)向金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但各類現(xiàn)實(shí)約束會(huì)拉長(zhǎng)調(diào)整周期，不存在集中拋售房產(chǎn)、大規(guī)模轉(zhuǎn)戰(zhàn)權(quán)益市場(chǎng)的短期行情。

先看幾組實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)，直觀感受這幾年家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

國(guó)內(nèi)居民總資產(chǎn)在2023年迎來(lái)峰值，隨后連續(xù)六個(gè)季度持續(xù)縮水，如今整體規(guī)模穩(wěn)定在730萬(wàn)億元。這份總量能夠穩(wěn)住，并不是樓市回暖帶動(dòng)房產(chǎn)增值，而是居民持續(xù)增加存款、金融資產(chǎn)小幅升值，抵消了房產(chǎn)估值縮水帶來(lái)的財(cái)富縮水。

對(duì)比2021年樓市熱度頂峰與2026年一季度的數(shù)據(jù)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化一目了然。巔峰時(shí)期房產(chǎn)包攬居民總資產(chǎn)67%，現(xiàn)金存款僅占16%，各類金融資產(chǎn)合計(jì)15%；四年多過(guò)后，房產(chǎn)占比下滑至52%，存款比例攀升至25%，金融資產(chǎn)占比小幅提升至20%。值得一提的是，普通人直接持有股票的比例僅從5%微漲到6%，絕大多數(shù)人依舊對(duì)股市保持謹(jǐn)慎，公募等間接投資渠道反而擁有更大增長(zhǎng)空間。

持續(xù)走低的存款利率，是推動(dòng)資金分流的重要推手。三年期定期存款市場(chǎng)執(zhí)行利率從2023年初的2.60%一路下調(diào)至當(dāng)前1.25%，長(zhǎng)短存款利差持續(xù)收窄，依靠存款獲取穩(wěn)定收益的路子越來(lái)越窄，不少居民開始把閑置資金分散投向理財(cái)、基金和商業(yè)保險(xiǎn)。

按照高盛基準(zhǔn)情景推演，往后十年，房產(chǎn)占居民總資產(chǎn)比重會(huì)回落至42%，股票占比抬升至11%，保險(xiǎn)資產(chǎn)占比接近10%，存款規(guī)模整體保持平穩(wěn)。每年會(huì)有凈額6萬(wàn)億左右的新增資金流入金融資產(chǎn)賽道，該數(shù)值已經(jīng)扣除保險(xiǎn)賠付與退保金額。

市場(chǎng)內(nèi)部還存在明顯的分層特征，全國(guó)九成以上家庭名下持有房產(chǎn)，但參與股市投資的成年人僅兩成五。城市之間分化加劇，一線房?jī)r(jià)下跌節(jié)奏放緩，業(yè)內(nèi)預(yù)判1至2年內(nèi)有望止跌；三四線二手房出手困難，流動(dòng)性持續(xù)走弱，市場(chǎng)呈現(xiàn)典型的K型走勢(shì)。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)這樣的調(diào)整，并非老百姓主動(dòng)追求更高收益，而是樓市行情、利率環(huán)境、家庭債務(wù)三重現(xiàn)實(shí)疊加倒逼出來(lái)的結(jié)果。

過(guò)去房?jī)r(jià)持續(xù)上行階段，房產(chǎn)是拉動(dòng)家庭財(cái)富增長(zhǎng)的核心動(dòng)力，很多人靠買房、囤房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。如今全國(guó)房?jī)r(jià)較高點(diǎn)名義回落約30%，房產(chǎn)不再具備穩(wěn)定增值屬性，持續(xù)形成負(fù)財(cái)富效應(yīng)。不少家庭看著名下房產(chǎn)縮水，消費(fèi)意愿明顯收縮，過(guò)去加杠桿買房擴(kuò)資產(chǎn)的思路，早已不復(fù)存在。

存款收益不斷縮水，也倒逼大家調(diào)整儲(chǔ)蓄方式。單純把錢存進(jìn)銀行，很難抵消物價(jià)帶來(lái)的損耗，越來(lái)越多人開始搭配多元化金融產(chǎn)品。多數(shù)人的選擇也十分保守，短期優(yōu)先配置保險(xiǎn)、銀行理財(cái)，只有長(zhǎng)期資金才會(huì)少量投入股票類資產(chǎn)。

更關(guān)鍵的一點(diǎn)，當(dāng)下居民整體進(jìn)入主動(dòng)修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的階段。身邊不少人選擇提前結(jié)清房貸，主動(dòng)壓縮各類消費(fèi)貸款，優(yōu)先降低自身負(fù)債。這里有一組容易被忽略的對(duì)比數(shù)據(jù)：以GDP作為分母測(cè)算，國(guó)內(nèi)家庭杠桿率59%看似處于合理區(qū)間，但如果用居民可支配收入計(jì)算，債務(wù)占比高達(dá)140%。背后根源在于，國(guó)內(nèi)居民可支配收入大約占GDP45%，美國(guó)這一數(shù)值達(dá)到75%，同等房貸月供，對(duì)國(guó)內(nèi)家庭現(xiàn)金流的擠壓要強(qiáng)烈得多。房貸占據(jù)家庭總負(fù)債近半數(shù)，收入預(yù)期偏弱的環(huán)境下，普通人首要選擇存錢降負(fù)債，而非加倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。

和歐美國(guó)家財(cái)富轉(zhuǎn)換不同，國(guó)內(nèi)這場(chǎng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，本質(zhì)是居民出于安全考量的防御性行為，而非主動(dòng)追逐高收益。

高盛的十年預(yù)測(cè)采用簡(jiǎn)單線性推算，忽略了國(guó)內(nèi)多重現(xiàn)實(shí)約束，房產(chǎn)占比不會(huì)快速斷崖下跌，整體會(huì)呈現(xiàn)總量穩(wěn)住、結(jié)構(gòu)調(diào)整緩慢僵持的狀態(tài)。

房產(chǎn)和金融資產(chǎn)，在國(guó)內(nèi)家庭生活里承擔(dān)的作用完全不對(duì)等。國(guó)內(nèi)社保、醫(yī)療、教育公共資源仍有完善空間，房子不只是投資品，更是落戶、入學(xué)、個(gè)人信貸抵押、家族財(cái)富傳承的核心載體。股票、基金價(jià)格波動(dòng)劇烈，無(wú)法提供房產(chǎn)帶來(lái)的穩(wěn)定安全感，中產(chǎn)家庭不會(huì)輕易大批量拋售自有住房。

同時(shí)二手房流通存在硬性門檻，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)存量規(guī)模龐大，但二手房交易周期長(zhǎng)、稅費(fèi)成本偏高，市場(chǎng)整體流通效率偏低。如今不少家庭打算降價(jià)賣房，卻長(zhǎng)期找不到接盤者，客觀上限制房產(chǎn)配置比例快速下降。

財(cái)富分層也拉長(zhǎng)了資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的節(jié)奏。房產(chǎn)是中產(chǎn)家庭的核心資產(chǎn)，這部分人群風(fēng)險(xiǎn)偏好偏低；高凈值群體雖持續(xù)增持金融資產(chǎn)，但人群基數(shù)較小，不足以拉動(dòng)全國(guó)房產(chǎn)平均占比快速下滑。疊加各地持續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，核心城市房產(chǎn)價(jià)值得到托底，進(jìn)一步放緩房產(chǎn)占比回落速度。

長(zhǎng)久形成的制度與文化觀念，同樣形成很強(qiáng)的路徑依賴。優(yōu)質(zhì)公共資源長(zhǎng)期和房產(chǎn)綁定，再加上國(guó)人根深蒂固“有房才有家”的傳承理念，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)信任度仍在培育階段，短時(shí)間內(nèi)大家不會(huì)徹底放棄房產(chǎn)配置。

房產(chǎn)占比回落是長(zhǎng)期確定的大趨勢(shì)，但調(diào)整周期遠(yuǎn)長(zhǎng)于海外機(jī)構(gòu)測(cè)算的節(jié)奏，震蕩緩慢下行會(huì)是常態(tài)，不存在快速置換資產(chǎn)的行情。

站在更長(zhǎng)時(shí)間維度，我們可以把未來(lái)十年劃分為兩個(gè)階段看待。

短期1至3年屬于調(diào)整僵持期，居民重心依舊是降低負(fù)債、增加現(xiàn)金儲(chǔ)蓄，金融資產(chǎn)新增規(guī)模有限，房產(chǎn)占比只會(huì)小幅波動(dòng)，很難出現(xiàn)明顯下滑。

等到3至10年，隨著社會(huì)保障體系持續(xù)完善，房產(chǎn)自帶的金融屬性持續(xù)弱化，房產(chǎn)占比才會(huì)穩(wěn)步下行，股票、保險(xiǎn)持續(xù)承接新增儲(chǔ)蓄資金。

想要判斷資產(chǎn)遷移推進(jìn)快慢，只需重點(diǎn)觀察三個(gè)指標(biāo)：居民可支配收入增速、全國(guó)普惠社保落地進(jìn)度、二手房流通配套政策完善程度。

結(jié)合普通家庭的實(shí)際情況，我們僅從宏觀層面梳理客觀思考方向，文中不提供任何買房、炒股、投保實(shí)操建議。

第一，優(yōu)先梳理自身剛性負(fù)債，結(jié)合每月現(xiàn)金流調(diào)整房貸還款節(jié)奏，減輕日常資金壓力，現(xiàn)階段優(yōu)化負(fù)債是多數(shù)家庭的首要任務(wù)。

第二，可以適度配置偏穩(wěn)健的保障類金融產(chǎn)品，適配長(zhǎng)期低利率的市場(chǎng)大環(huán)境，補(bǔ)齊家庭保障短板。

第三，理性看待資產(chǎn)輪換，不要輕信“賣房炒股”的極端思路，財(cái)富結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換是長(zhǎng)達(dá)十年的慢變量，短期盲目置換資產(chǎn)，很容易承受雙向價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的損失。

第四，客觀區(qū)分不同房產(chǎn)的價(jià)值，核心城市配套完善的住房具備長(zhǎng)期支撐，遠(yuǎn)郊流動(dòng)性偏弱的房源，可以適度精簡(jiǎn)持有規(guī)模。

居民財(cái)富從房產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融資產(chǎn)是長(zhǎng)期大勢(shì)，但多重本土約束拉長(zhǎng)調(diào)整周期，收入分配與社保體系完善，才是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的核心關(guān)鍵。