海作為全國樓市的風向標，是最早一批走出下跌、實現止跌回穩的城市

2026年樓市已經迎來小幅回暖，后續整體會平穩向上修復

不過這輪回暖絕不會普漲，內部分化會越來越明顯

不少板塊要迎來徹底洗牌，只要有市場重構，就一定會有房產淪為犧牲品

未來五年洗牌最猛的區域，大概率會落在北上海中環以內，尤其是一江一河沿線一帶

這片區域里能正常交易的次新二手房原本就不多，粗略計算只有一萬多套（參見《上海樓市風險最大的一片區域，即將迎來三重打擊》）

平常掛牌房源只有幾百套，房源很稀缺，2023年之前房價穩得很

2026年到2029年，區域內會有12562套限售二手房解禁入市，能買賣的次新二手房從一萬套漲到兩萬多套

供需平衡被徹底打破，賣房競爭會空前激烈

這些房子五年不讓賣，不代表房東五年沒有賣房需求

生意虧損、定居外地、工作置換等剛需拋售人群不在少數

一旦限售到期，大批量房源會集中掛牌，拋盤壓力會遠超普通小區

上海兩大限售房源集中片區：北上海一江一河、大虹橋，解禁房源都在一萬套以上，但市場承受力差距很大

大虹橋主打五六百萬剛需客群，購房基數大，一萬多套沖擊可以慢慢消化掉

北上海中環主打千萬級改善買家，目標客群體量小得多，同樣是一萬多套沖擊就猛烈得多

雪上加霜的是新房也來搶客戶，甚至還發明了3.5代住宅

楊浦、虹口、新靜安在售新房至少50個，僅楊浦就有26個之多

一千多萬預算的客戶，以后真的不夠分了

供應量翻三倍多，楊浦、虹口人再有錢也買不完

更可怕的是拿得出一千多萬買房的人還在減少，原因你懂的

供需關系迅速翻轉，大量二手房小區都需要重新定價

不是你們小區品質不夠好，是不需要那么多一千多萬的房子了

一千多萬預算的客戶只能買走三分之一掛牌房源，剩下三分之二的房子都得降到一千萬以內才有人買

價格規律就是這么殘酷，所有行業都一樣

各個地段排位也會洗牌，北上海最明星的板塊瑞虹新城、新江灣、大寧，也可能受到沖擊

影響范圍實在太大，容我慢慢幫大家拆解分析

今天先帶大家盤點，本輪樓市洗牌里，最先受到沖擊的三類房產

新江灣中小戶型

新江灣是一個高度個性化的社區，優點缺點非常鮮明

第一個缺點是實在太偏遠

外環外的郊區，最熱門的區域中有徐涇、浦江

徐涇剛開通的二號線終點站，到南京西路只有11站；浦江地鐵8號線到人民廣場也只有11站

新江灣在外環內，一直被認為是市區，地鐵10號線到南京東路12站，比郊區還遠

新江灣這個市區地段含金量真的不高

開車也不行，新江灣腹地沒高架，去內環、中環都得堵在地面

第二個缺點是商業匱乏

好容易建個悠方商場還沒運營好，空鋪率一度達到40%；底商就更少了，環二一個客戶說找個銀行網店得去中原，蹭老破小的配套

最大的優點是生態環境好

雖然生態濕地基本都改成住宅用地了，但是街道綠化不錯，整體容積率很低

國際社區的底子，到處都是品質小區，看起來社區很有質感。也沒有底商，街道上不亂

第二個優點是學校好，復旦二附、上音實驗、復旦科技園小學都不錯

更重要的是房子好，曾經楊浦的好房子基本都在這

楊浦、虹口人區域歸屬感很強，大部分人不想主動離開本區，除非發財了去黃浦靜安

在本區要買房子好、學校好的，只能選新江灣，別無二家

遠一點、商業差點，也得硬著頭皮買

還有不少寶山人買過來，寶山實在沒什么好房子

這種高度個性化的社區，風險都很大

房子好、學校好的獨家優勢沒了，買家人數就直線下滑

這幾年楊浦、虹口、新靜安連續上市幾十個新房，好房子已經不稀缺

學校上暫時威脅不大，楊浦為了保住新江灣教育優勢，在開發楊浦濱江時故意沒給好學校

壁壘早晚打破。學區房核心是生源，楊浦濱江那么多中產扎堆，成績早晚培養出來

如果楊浦濱江新房陷入滯銷，頂不住壓力了也可能給好學校

直接沖擊新江灣的學區溢價

隨著時間推移，大量客戶被中環內新房、次新房截流，新江灣的二手房流動性陷入枯竭，尤其是中小套三房

解禁入市的二手房和在售新房，主力戶型都是100-150平三房，直接沖擊新江灣同類戶型

新江灣130-160平的大三房，目前報價1300-1600萬

現在的新房很多新規產品，120多平就能做到這種尺度，如果在中環附近可能只要1200多萬

房齡新了十幾年、地段更好，總價差不多，新房幾乎就是單方面屠殺

新江灣這種86平小三房還能賣930萬，房東偷著樂吧，后面集中跑路時會打大折扣

楊浦內環的保利天匯剛成交一套頂樓，100平三房兩衛才賣了1063萬

有了這些成交先例，是有多想不開會同樣單價接盤新江灣

新江灣大戶型相對好點，兩三百平的，市區競品比較好

這些房子面向追求舒適的中年人，人口多、要生活品質，工作又不是那么忙，那新江灣還是合適

市區競品比較少

瑞虹新城大戶型

虹口楊浦過去就兩個地方有好房子，除了新江灣就是瑞虹

瑞虹地段更好，但是學校不行

過去十幾年瑞虹新城、新江灣，收割了虹口、楊浦大部分有錢人

虹楊地區經濟不太好，但是居民有錢，很多人想留在虹口

要地段好的只能選瑞虹，直接推到18萬單價

瑞虹八期成交記錄

170平左右三房曾經到過3000萬，妥妥的豪宅價格

瑞虹七期成交記錄

其實瑞虹新城槽點也多的，密度高、涂料外立面、學校一般、地段認同一般

一說瑞虹新城涂料外立面，業主就抬杠說翠湖天地一二期也是涂料

翠湖一二期都20年了，賣的本來就不是小區品質

瑞虹新城之前賣那么貴，靠的可全是品質溢價，主打一個稀缺

現在新房像下餃子一樣上市，外灘瑞府、金茂璞園、綠城潮鳴外灘聯合圍剿

瑞虹新城2000萬以上的二手房全部滯銷，一套都賣不動

1500萬以上的都很難賣

北外灘、東外灘還在商改住，新房會持續的上

新房的套路是用品質拔高房價，拔高地價，要靠有錢人貢獻

不可能再讓有錢人流入二手市場

瑞虹新城1500萬以上的大戶型，未來流動性會很差

2000萬的客戶直接避開，別碰了，未來有大量亮瞎眼的新房等著你

1500萬以下的還賣得掉，配套優勢還在，瑞虹的名聲還在，不少虹口人搬到瑞虹就等于奮斗成功

黃興公園二手房

楊浦的開發一路向北，鞍山、控江建好后，來到了黃興公園

黃興公園附近原來是棚戶區，后來拆遷了1800戶農村房、120家村鎮小企業和倉庫后

空地建成了建成了公園

1999年開始規劃，2001年6月1號正式開園，改善了附近的城市環境

立即圍繞公園商品房開發商品房，公園3000、文化佳園、佳龍花園、海上碩和城連續上市

可惜的是那個時代楊浦定位不高，房子建的一般，很多都是涂料外立面

整體品質不如同房齡的黃浦、徐匯、靜安

好在也是楊浦為數不多的電梯商品房，來了不少有錢人定居

2007年新江灣登上舞臺，黃興公園的有錢人開始流失

現在中環內二手房、新房扎堆入市，黃興公園購買力只能進一步外流

現在三房還要1000萬左右，未來手握1000萬的客戶看都不會看一眼

幾十個次新房等著我看，一個周末看5個小區也得看幾個月了

什么時候輪到房齡20年的黃興公園

楊浦這批20年前的房子，很多房東也到了置換時間

新房不斷入市，本來就是刺激你們置換

買1000多萬房子的客戶多半是置換的，誰家里沒事存800萬現金

隨著二手房供需關系惡化，不少次新房都會降到1000萬以內

虹楊房齡20年的二手房，除了幾個最核心的地段，未來會失去流動性

上海樓市正在變好，楊浦、虹口發展也越來越好

但是任何時代發展，都會有少數人做出犧牲

這次北上海樓市是全面洗牌，從上到下都會重新定價

各個區域也會明爭暗斗，重新分個三六九等

我們會持續幫大家關注市場變化，歡迎隨時交流