最近關于房地產市場有兩種截然不同的聲音。

一種聲音說，北京、上海這些一線城市成交量持續回暖，房地產已經見底，新一輪上漲即將開始。另一種聲音說，房地產開發投資、新開工面積這些核心數據仍在大幅下滑，現在談見底還為時尚早。

7月2日，經濟學家馬光遠發文，給出了三個判斷。這三個判斷說的是同一件事：房價不會崩，可也回不去了。

如果你在2021年前后的高點買了一套非核心城市的房子，未來十年你可能都回不到當初的買入價。這是這份判斷里最扎心的一部分。

四個維度，一個真相

馬光遠的方法論比較實在。判斷房地產不能只看房價，也不能只看成交量，要同時看四個維度：供給、需求、庫存和政策。

先看供給端。國家統計局6月發布的數據，2026年1到5月，全國房地產開發投資30356億元，同比下降16.2%；房屋新開工面積同比下降22.6%，其中住宅新開工和房屋竣工面積分別下降23.4%、23.4%。房地產開發企業到位資金同比下降19%，其中國內貸款下降28.7%，個人按揭貸款下降28%。

圖源國家統計局 2026年1-5月全國房地產開發投資增速折線圖

這組數字翻譯成大白話就是，開發商現在做的不是造房子，是活下來。拿地不敢，開工不敢，投資也不敢。資產負債表還在修復，整個行業還處在上一個周期的尾聲。

需求端的情況相反。3月以來，北京二手房月成交量持續保持在1.5萬套以上，上海連續四個月保持在2.4萬套以上，廣州、深圳成交量也持續運行在市場榮枯線以上。成交量恢復之后，價格也開始出現變化，一線城市新房和二手房過去幾年長期承壓，今年部分月份已經出現環比上漲。杭州、成都這些人口持續流入、產業基礎較好的強二線城市，也開始出現成交回暖和價格企穩的跡象。

圖源克而瑞 一線二手房成交量，僅一線、強二線二手房成交持續回暖

但回暖只屬于少數幾個城市。國家統計局公布的70個大中城市房價數據里，環比上漲的新房和二手房城市加起來只有十多個，全國絕大多數城市的房價還處在調整狀態。今天看到的房地產反彈，更像是一次結構性的資產輪動，不是全國市場同步進入新一輪上漲周期。

再看庫存和政策這兩個領先指標。全國商品房待售面積連續幾個月同比回落，5月末77182萬平方米，同比降0.4%，庫存在緩慢消化。一線城市二手房掛牌量從去年10月一路往下走，北京較高點降17%，上海降26%，想賣房的人在變少。政策端也在托底，今年各地出臺的穩樓市政策已經超過560項，中央《求是》再次強調要修復居民資產負債表、穩定房地產市場。

圖源國家統計局

籌碼在從急著賣房的人手里，慢慢轉到愿意持有的人手里。這在任何一輪資產周期里，都是底部形成的必要條件之一。

10年才能回上一輪高點

回顧國際經驗，一個國家房地產市場從見頂調整到重新回到上一輪高點，大多數都需要十年以上。中國房地產已經進入本輪調整的第六年。

這句話簡單換算就明白它的分量。2021年是上一輪高點，按十年算最快要到2031年才有可能回到那個價格。而馬光遠還補了一刀，他不認為未來幾年會再次出現全國房價普遍大漲的行情。

這不是危言聳聽，是國際規律。日本1991年泡沫破了之后，房價花了將近20年才企穩，很多城市至今沒有回到高點。美國2008年次貸危機之后花了8年才回到2007年水平。西班牙、愛爾蘭、意大利這些經歷過房地產泡沫的國家，恢復周期也都在十年以上。中國不是特例，是在按大部分國家走過的路徑走。

圖源WIND金融數據 中日美房地產泡沫調整周期對比折線圖

對2021年前后在非核心城市高位買了房的人來說，這個時間尺度意味，等一輪反彈漲回去，這個預期需要重新評估。你手里的房子未來五到十年之間可能都回不到當初的買入價。北上廣深核心地段的房子可能先穩住，甚至開始慢慢往上走。其他大部分城市的大部分房子，在低位橫盤的時間可能比你想象的更長。

接受這個現實，比抱著舊預期空耗更理性。

兩種房子的時代已經開始了

過去說房地產分化，指的是一線跟二三線的分化。北上廣深漲得多，二線跟著漲，三四線也能沾光。整個市場是同一個市場，只是速度不同。現在這個框架失效了。

馬光遠說，未來的房子會越來越分成兩種。一種是具備資產屬性、能夠保值甚至增值的房子。一種是僅僅滿足居住功能的房子。他此前在其他公開場合還給了一個比例：能稱為資產的房子占比可能不到20%，剩下80%以上的房子只有居住功能。

這個80/20的分野跨越了傳統的城市分級。一線城市遠郊的老破小可能不算資產，三四線城市核心地段的優質房產反而可能保值。判斷一套房子還是不是資產，怎么看呢？關鍵是三個標準：地段是不是稀缺，產業和人口是不是支撐，租金收益率是不是合理。

如果一套房子在偏遠郊區，附近沒有產業和就業，人口在流出，租金收益率低到無法覆蓋持有成本，那它就是純粹的居住品。它的價格不會跟著核心資產一起漲，成交周期會變長，掛牌價也會不斷下探，最后可能在一個很低的水平橫盤很多年。

反觀那20%的房子，情況完全不同。北上廣深核心地段的優質樓盤，可能會像美股里的核心資產一樣被重新定價，成交量放大，價格企穩，甚至開始出現環比上漲。這些房子未來還會創新高，超過2021年的高點也是可能的。

同一個城市里，兩種房子的走勢會越來越分離。同一棟樓里，同樣戶型不同樓層的房子可能價格差距越拉越大。過去那種雞犬升天、普漲普升的局面，已經不可能再出現了。

為什么這份判斷關系到每個人

馬光遠反復強調，穩定房地產市場今天已經不僅僅是房地產行業的事，是整個宏觀經濟的關鍵。

中國居民家庭最大的資產仍然是房地產。房子跌，家庭賬面就在縮水，財富預期就在下降，消費信心就跟不上。這就是為什么很多人在討論消費恢復為什么這么慢，不是沒錢，是不敢花。中央《求是》雜志最近明確提出要加快修復居民資產負債表、著力穩定房地產市場。這句話背后的邏輯很清楚，房子穩住了，幾十萬億的居民財富賬才穩得??；財富賬穩得住了，消費才敢起來。

對普通人來說，這份判斷的價值不是讓你判斷房價，是讓你重新校準預期。

已經買了房的人，請接受一個可能不太舒服的事實，你手里那套房子未來十年都可能回不到當初的買入價。等不來的反彈就別等了，能承受的持有就持有，實在要賣就早賣。

想買房的人，2026年是比過去五年任何時候都友好的市場?？伤挠押貌辉谟凇俺踪嶅X”，而是不用搶著買。價格在底部區間，選擇多，看完就能住，還不用賭交付，這比什么都強。

想投資房產的人，需要問自己三個問題：地段是不是稀缺，產業和人口能不能支撐，租金收益率能不能覆蓋持有成本。這三個如果問題答不出來，它不是投資投資，是一份可能長期貶值的資產。房地產的投資時代已經過去了，剩下的機會只屬于那20%里的那20%。

圖源網絡

馬光遠這份判斷的價值，在于他把一個殘酷的事實講清楚了，中國房地產不會崩盤，中國房地產也不會重回2021年的瘋狂。這兩件事同時是真的。

日本、美國、歐洲的經驗都在說，一個國家告別房地產黃金時代之后，通常要用10年20年甚至更久，去消化那個泡沫。這段時間里，房子回歸居住屬性，市場回歸供需關系，價格回歸租金收益率。整個過程不劇烈，但很漫長。

過去20年買房的邏輯是“時間站在你這邊”。誰買得早、買得多、加杠桿多，誰就贏。未來10年買房的邏輯是“選擇站在你這邊”。你選的這套房子夠不夠格進入那20%，比你買得多早、多便宜都更重要。

“房子是用來住的”這句話說了很多年。2026年之后，可能才是它真正成為共識的時候。