“掛了快一年，眼看總價(jià)從200多萬元掉到160萬元，心一橫，賣了。”最近賣出一套丁橋板塊兩居室的老陳，昨天拿到尾款后長舒了一口氣。他說，雖然“割肉”心疼，但“落袋為安”也是好的選擇。

這是今年上半年杭州二手房市場的縮影。

隨著杭州二手房市場2026年“期中考”成績單揭曉，一連串?dāng)?shù)字印證了市場的“以價(jià)換量”。

杭州二手房市場2026年“期中考”成績單揭曉 數(shù)據(jù)來源：杭州我愛我家

杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，上半年全市共成交二手住宅4.67萬套。這個(gè)成績是近五年同期的第二高，只比2025年的4.91萬套略微回落。

“老破小”成交量穩(wěn)住了

但價(jià)格“跌回十年前”

不過，量穩(wěn)住了，價(jià)格仍在調(diào)整。上半年杭州全市二手住宅均價(jià)為26817元/平方米，同比去年上半年，下滑了15.2%。

數(shù)字顯示，成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了劇烈的變化——主要是總價(jià)段200萬元以內(nèi)的房源成交占比突破5成，達(dá)到50.7%。而在一年前，這個(gè)比例只有36.9%，足足躥升了近14個(gè)百分點(diǎn)。

杭州城區(qū)航拍畫面

與此同時(shí)，200萬元至300萬元的區(qū)間占比微降至22.9%。這兩個(gè)區(qū)間相加，意味著上半年超過七成的杭州二手房買家，把總預(yù)算牢牢摁在了300萬元以內(nèi)。

面積端的變化同樣明顯——上半年套均成交面積降至101.5平方米，比去年同期少了2個(gè)平方米左右。60至90平方米的中小戶型占比近四成，仍然是市場的絕對主力。而60平方米以下的“極致剛需”戶型，占比雖然只有13%，但同比上升了0.8個(gè)百分點(diǎn)——這說明，越來越多預(yù)算極為有限的首套房買家，正在紛紛“上車”。

翠苑三區(qū)、朝暉七區(qū)這樣的市中心老小區(qū)，今年上半年成交量都突破了60套，幾乎趕上去年全年的量，但成交均價(jià)回落到了2萬元/平方米左右——基本退回到了2016年前后，也就是十年前的價(jià)格水平。

曾經(jīng)被譽(yù)為學(xué)區(qū)房“神盤”“孟母盤”的耀江文鼎苑，從2021年高峰時(shí)的11萬元/平方米，到如今穩(wěn)定在4萬-4.7萬元/平方米，5年時(shí)間抹去了近七成的價(jià)格泡沫。

對于“老破小”價(jià)格“回到十年前”的現(xiàn)象，杭州我愛我家分析認(rèn)為，低總價(jià)房源成交比例的上升，并非需求端突然爆發(fā)，而是供應(yīng)端主動“割肉”的結(jié)果——大量原先掛牌價(jià)偏高的房源，經(jīng)過房東一輪又一輪調(diào)價(jià)，終于觸碰到了買家愿意掏錢的那個(gè)臨界點(diǎn)。而買家這邊，普遍對價(jià)格高度敏感，但凡性價(jià)比有冒高的苗頭，下手比以往果斷得多。

與中小戶型成交量升溫形成鮮明對比的是，120平方米以上的大戶型，上半年成交量同比下滑了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

改善型次新板塊肉眼可見地降溫了

曾經(jīng)風(fēng)光無限的申花、亞運(yùn)村等改善型次新板塊，肉眼可見地降溫了。以亞運(yùn)村的綠城桂冠東方為例，今年上半年成交49套，不足去年全年成交量的三成。

這些板塊的經(jīng)紀(jì)人反饋，大戶型的帶看量從去年下半年就開始下滑，今年上半年更是“看的人少、談的人更少”，房東不降到買家心理價(jià)位，“連坐下來談的機(jī)會都沒有”。

主城購房需求外溢加速

價(jià)格門檻持續(xù)走低，最直接的受益者是那些預(yù)算有限但又必須上車的“新杭州人”和年輕家庭。而在購房區(qū)域選擇上，剛需也呈現(xiàn)出清晰的流向——從主城核心區(qū)向外圍板塊加速溢散。

今年上半年，主城核心的上城、拱墅、西湖、濱江四個(gè)區(qū)的成交占比全部出現(xiàn)下滑，其中上城區(qū)下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)，濱江區(qū)下降了1個(gè)百分點(diǎn)。

主城的老舊小區(qū)

與之相反，臨平區(qū)市場占比從10.2%躍升至12.2%；錢塘區(qū)從6%升至7.2%；蕭山區(qū)也小幅微增至16%，穩(wěn)住了全市第二大購房區(qū)域的地位。

為什么出現(xiàn)這樣的“外熱內(nèi)冷”？在城東九堡一帶做了5年中介的經(jīng)紀(jì)人劉姐給我們算了一筆賬：“同樣的250萬元預(yù)算，在市中心只能拿下四五十平方米的‘老破小’，戶型差、沒電梯，停車還麻煩。但往臨平、星橋、大江東那邊走，能買80多平方米的電梯房，小區(qū)新、環(huán)境好，居住體驗(yàn)完全不同。”她最近幫一對小夫妻在臨平成交了一套90平方米的三居室，總價(jià)250萬元不到，買家兩口子都在主城區(qū)上班，“他們算過，通勤多花20分鐘，但住得寬敞，認(rèn)為值了”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只要外圍板塊單價(jià)“1字頭”“2字頭”的價(jià)格優(yōu)勢還在，這種主城外溢趨勢下半年大概率還會持續(xù)，這是市場的自發(fā)選擇。杭州這座城市的居住半徑，正在被價(jià)格力量硬生生往外推了一圈。

下半場怎么走？

剛需仍是主角，高總價(jià)次新房承壓

下半年杭州樓市會怎么走？綜合專家和業(yè)內(nèi)人士各方觀點(diǎn)來看，在沒有強(qiáng)力新政干預(yù)的前提下，下半年大概率會延續(xù)“平穩(wěn)波動、加速去化”的主基調(diào)。

一方面，上半年4.67萬套成交量已經(jīng)打下了不錯(cuò)的底子，全年總成交量即便達(dá)不到去年的高度，也低不了多少。

但另一方面，隨著學(xué)區(qū)房需求集中釋放完畢，高總價(jià)房源的去化壓力依舊不小。尤其是那些單價(jià)偏高、面積偏大的次新房，既要面對同板塊新房的品質(zhì)競爭，又要承受改善型買家持續(xù)觀望的情緒壓制，處境頗為尷尬。

剛需購房仍將是下半年的樓市主旋律

業(yè)內(nèi)人士分析，剛需購房仍將是下半年的樓市主旋律，成交重心大概率繼續(xù)圍繞200萬元以內(nèi)的低價(jià)房源展開。房價(jià)短期內(nèi)難有向上的動力，“以價(jià)換量”依然是市場最主流的成交邏輯。對于急需賣房的業(yè)主來說，合理調(diào)整價(jià)格預(yù)期，比賭市場反彈更實(shí)際；而對正準(zhǔn)備上車的剛需買家而言，房源選擇面寬、議價(jià)空間大，眼下仍然是一個(gè)從容挑挑揀揀的窗口期。

4.67萬套的半年答卷，是杭州二手房用“價(jià)格水位下降”換來的。對賣家來說，這或許是資產(chǎn)縮水的陣痛期；對那些預(yù)算有限，正在尋覓人生第一套房的年輕人來說，這可能是近幾年來最友好的一段買方時(shí)光。

上半年杭州二手房成交量排行

橙柿互動·都市快報(bào) 記者 陸丹

編輯 肖旭

審核 羅祎 邵宇峰

校對 崔勁峰