山東
東李樓市格局，要重新洗牌了。
7月6日，李滄青銀高速東LC0301-03地塊住宅項目（即森林公園北側原商辦用地）規劃方案公示。
▲森林公園北側新組團效果圖
這塊位于森林公園北側、沉寂了近十年的商辦用地，在去年完成商改住調整后，終于亮相——共774套房源，小高層+洋房，預計秋天正式入市。
熟悉青島樓市的人都知道，“你永遠買不到最便宜的森林公園”，森林公園這四個字，就是價格屠夫的代名詞。當年一期開盤，用極致性價比砸懵了整個青島樓市。如今最后一個組團壓軸出場，作為五家開發商聯合（萬科、金地、中海、越秀、青島城投）的收官之作，走量出貨的意圖，直接寫在了規劃公示上。
▲森林公園北側新組團鳥瞰圖
整個地塊占地約4.4萬平，容積率2.5，總建筑面積15.8萬平，其中住宅部分占了10.35 萬平，一共規劃774 戶，主力戶型119平，占比一半，143平占三成，168平占兩成。
和現在市面上流行的做大寬廳、大電梯廳的潮流不同，萬科這次的戶型設計走了務實路線，沒有盲目追求面寬，把重心放在了套內使用率上。新規加持下，119平的戶型得房率能做到接近97%，電梯廳盡量壓縮面積，把空間讓給室內，家政間做在了室內，保留了獨立陽臺的晾曬功能。
最終繞不開的，是價格。
森林公園新組團，本質上5家開發商存量地塊的盤活出貨，核心訴求是快速走量回款，它的定位是性價比剛需、剛改，不是高端改善，不是打造標桿樓盤。
▲森林公園北側新組團效果圖
目前，青特在銅川路上的幾個項目，均價穩穩站在兩萬以上，好樓層奔著兩萬三四去了。即將入市的惠水路龍湖、萬竹云峰，是低密項目，定位更高端，價格會更貴。
房產君預計，森林公園新組團，毛坯均價可能在1.8萬左右，臨高速的樓座，價格大概率會更低，很可能會復刻森林公園當年的價格沖擊力。
世上沒有完美的房子，性價比的另一面，必然是某些方面的硬傷。
噪音首當其沖
西臨青銀高速主干道，北側緊挨著高速收費站，東側是石牛山路，日常的車也不少。相當于三面被車流包圍，3D立體聲環繞。
▲森林公園北側地塊
項目肯定會有針對性的補救措施，能降低噪音影響，但只能緩解，沒法消除。尤其是西側和北側、靠近高速和收費站的樓座，對聲音敏感的人，選房的時候一定要避開這幾個樓座。
▲森林公園北側新組團效果圖
其次樓間距和采光
很多人會被小高層的名頭吸引，覺得低密度住得舒服，但忽略了樓間距帶來的影響。2.5的容積率，一般會做成高層+小高層的組合，靠高層拉密度，靠小高做溢價。但這個項目全做成了小高層+洋房，代價就是樓間距被大幅壓縮。
規劃圖里能清晰看到，最小的樓間距只有26米，有4棟樓的樓間距都在30米以下，樓間距還不到樓高的一半。低樓層不僅采光會受影響，壓抑感也會很明顯，想要住得舒服，只能多花錢往高樓層選。
配套和交通是短板
森林公園的位置相對孤立，最近的地鐵站在兩公里開外，周邊的生活配套也比較薄弱，主要靠社區底商和周邊小區的配套支撐。雖然項目自帶商業和鄰里坊，但商業能不能做起來、什么時候能成熟，都要打個問號。
▲森林公園一期
東李樓市，今年下半年注定是神仙打架的局面。對買房人來說，這其實是件好事。開發商卷產品、卷價格，受益的永遠是購房者。
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