來源：市場資訊

（來源：開源房地產與REIT研究）

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齊東 13524603437

SAC編號：S0790522010002

投資要點

土地市場分化延續，核心城市優質宅地熱度較高

本周政策端延續了以地方公積金政策優化的基調，同時城市更新政策陸續在各城落地。新房、二手房單周成交同比均實現增長，或意味著置換鏈條正在打通，需求端從政策驅動向自發修復過渡。土地端，核心城市成交依舊火熱，上海、廣州、杭州三城土拍均有地塊高溢價成交。后續我們建議關注7月政治局會議定調，若經濟數據繼續走弱，降息窗口有望打開，預計房地產市場將迎來供需改善、價格企穩的良好局面，維持行業“看好”評級。推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：中國金茂、建發國際集團、華潤置地、招商蛇口、保利發展、中國海外發展、濱江集團、越秀地產、綠城中國；（2）住宅與商業地產雙輪驅動，同時受益于地產復蘇和消費促進政策：華潤置地、新城 控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務”政策下服務品質突出的優質物管標的： 華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、招商積余、濱江服務、建發物業。

政策端：天津、海南優化公積金政策，河南全鏈條支持城市更新

本周政策仍以地方公積金調整政策為主，河南20條全鏈條政策、廣州增城房票落地，為存量盤活提供制度通道。天津推出公積金直付購房首付款，覆蓋繳存人及直系親屬；海南統一提高夫妻雙方最高貸款額度至120萬元，并強化人才支持。 河南發布20條全鏈條政策，允許存量建筑增容20%用于自主更新，建立土地用途轉換正面清單，并放寬公園綠地商業配套比例。

市場端：新房單周成交同比增長，二手房穩健增長

銷售端：2026年第27周，全國30城新房單周成交面積（網簽口徑）294.9萬平米，單周同比增長15.9%；全國30城新房累計成交面積（網簽口徑）5048.3萬平米，累計同比下降7.6%。2026年第27周，全國15城二手房單周成交面積（網簽口徑）168.6萬平米，單周同比增長9.2%；全國15城二手房累計成交面積（網簽口徑）4505.8萬平米，累計同比增長0.8%。

投資端：2026年第27周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積3938.2萬平方米，單周同比上升19%。2026年前27周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積55517.3萬平方米，累計同比下降11%。全國100大中城市土地成交樓面價為1576.5元/平米，同比下降20%；土地成交總價744.4億元，同比下降4%；平均溢價率（4周移動平均）為11.5%。

價格端：2026 年第 27 周，冰山100 指數為9846，周環比-0.14%，周同比-10.5%。

風險提示：市場信心恢復不及預期，政策影響不及預期。

正 文

1、天津、海南優化公積金政策，河南全鏈條支持城市更新

本周政策仍以地方公積金調整政策為主，河南20條全鏈條政策、廣州增城房票落地，為存量盤活提供制度通道。

地方政策：

（1）天津市住房公積金管理中心推出購預售商品住房提取住房公積金支付購房首付款便民服務新舉措，符合條件的繳存人、配偶及雙方父母可一次性申請提取住房公積金金額支付首付款。

（2）海南省住房公積金管理局發布《關于進一步優化調整住房公積金貸款政策的通知》，通過提高貸款額度、優化計算機制、加大人才支持等措施，切實增強住房公積金制度的保障作用。夫妻雙方繳存人家庭購買新建、二手自住住房的最高貸款基準額度由現行新房110萬元和二手房90萬元，統一提高至120萬元。

（3）河南發布《規劃用地全鏈條支持城市更新若干政策》，包括存量建筑可增容20%用于自主更新、土地用途轉換正面清單免調整詳規、審批四事項并聯審查、公園綠地可建1.5%-7%低層商業。

2、銷售端：新房單周成交同比增長，二手房穩健增長

2.1、全國30城新房成交面積單周同比增長15.9%

根據房管局數據，2026年第27周，全國30城新房單周成交面積（網簽口徑）294.9萬平米，單周同比增長15.9%；全國30城新房累計成交面積（網簽口徑）5048.3萬平米，累計同比下降7.6%。

根據房管局數據，2026年第27周，一線城市新房單周成交面積（網簽口徑）66.7萬平米，單周同比下降5.8%；一線城市新房累計成交面積（網簽口徑）1353.1萬平米，累計同比下降3.3%。

2.2、15城二手房成交面積單周同比增長9.2%

根據房管局數據，2026年第27周，全國15城二手房單周成交面積（網簽口徑）168.6萬平米，單周同比增長9.2%；全國15城二手房累計成交面積（網簽口徑）4505.8萬平米，累計同比增長0.8%。

根據房管局數據，2026年第27周，一線城市（北京及深圳）二手房單周成交面積（網簽口徑）45萬平米，單周同比增長7%；一線城市（北京及深圳）二手房累計成交面積（網簽口徑）1177.1萬平米，累計同比增長0.8%。

3、投資端：100大中城市土地成交面積同比增長

2026年第27周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積3938.2萬平方米，單周同比增長19%。2026年前27周，全國100大中城市成交土地規劃建筑面積55517.3萬平方米，累計同比下降11%。

2026年第27周，全國100大中城市土地成交樓面價為1576.5元/平米，同比下降20%；土地成交總價744.4億元，同比下降4%；平均溢價率（4周移動平均）為11.5%。

6月底核心城市土地迎來成交高峰，我們跟蹤上海、廣州、杭州、成都等城市均有土地成交：

（1）6月30日，上海五批次宅地出讓，5宗涉宅用地共收金125.72億元。綠城溢價超19%斬獲浦東周浦地塊、嘉定新城地塊，建發溢價超29%斬獲靜安大寧地塊，閔房底價摘得閔行旗忠地塊，保利發展落子松江洞涇。

（2）6月30日，廣州2宗涉宅用地出讓，最終2宗地塊均溢價超45%成交，共收金24.04億元，分別由越秀和廈門國貿競得得。

（3）6月30日，杭州5宗涉宅用地出讓，最終2宗地塊溢價超40%成交、1宗溢價約12%成交、2宗底價成交，5宗地塊共收金51.25億元，保利和綠城有所斬獲。

（4）6月30日，成都2宗涉宅用地出讓，共收金14.1億元，廈門國貿溢價斬獲武侯區地塊。

4、價格端：二手房冰山指數環比繼續下降

2026年第27周，冰山100指數為9846，周環比-0.14%，周同比-10.5%。

5、投資建議：維持行業“看好”評級

本周政策端延續了以地方公積金政策優化的基調，同時城市更新政策陸續在各城落地。新房、二手房單周成交同比均實現增長，或意味著置換鏈條正在打通，需求端從政策驅動向自發修復過渡。土地端，核心城市成交依舊火熱，上海、廣州、杭州三城土拍均有地塊高溢價成交。后續我們建議關注7月政治局會議定調，若經濟數據繼續走弱，降息窗口有望打開，預計房地產市場將迎來供需改善、價格企穩的良好局面，維持行業“看好”評級。

推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企： 中國金茂、建發國際集團、華潤置地、招商蛇口、保利發展、中國海外發展、濱江 集團、越秀地產、綠城中國；（2）住宅與商業地產雙輪驅動，同時受益于地產復蘇 和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務”政策下 服務品質突出的優質物管標的：華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、招商積余、 濱江服務、建發物業。

6、風險提示

市場信心恢復不及預期，政策影響不及預期。

研究報告信息：

證券研究報告：《行業周報：天津、海南優化公積金政策，核心城市土拍熱度延續》

對外發布時間：2026年7月5日

報告發布機構：開源證券研究所

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