01

楔子

前兩天我刷到了一則關于廣州開發商“偷面積”被處罰的新聞，說的是：廣州荔灣區城管執法局對?力誠榕誠灣?項目，開出全市首張商品住宅“偷面積”公開罰單，罰款?金額為98,244.43元?。??

雖然處罰的金額只是區區10萬不到，和一個房地產項目的投資來說簡直是“九牛一毛”，但是其“象征”意義卻是非常深遠的。

目前全國的房地產市場正處于深度調整期，在這個時候對“偷面積”行為進行處罰會不會影響樓市走向，這是很多朋友非常關注的問題。

所以今天這篇文章，我就想聊聊：為什么廣州要對住宅“偷面積”開始“動真格”了？

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新聞簡介

我們先來了解一下這個新聞的具體內容吧。

廣州力誠榕誠灣

坐落于廣州市荔灣區茶滘板塊， 屬 白鵝潭商務區 核心， 是城中村改造項目， 開發商為廣州市茶滘置業發展有限公司（力誠集團全資子公司）。

該項目 由7棟高層住宅組成，其中4棟為超過100米的超高層，總建筑面積約22.6萬平方米，規劃1463戶，車位配比1:1.5；綠化率47%，容積率4.37。（如下圖）

根據荔灣區城市管理和綜合執法局出具的《 違法建設行政處罰決定書（荔城違建處字[2026]1002號）》顯示，

該項目因未經規劃許可將樓棟裝飾柱改建為結構柱，構成違法建設，被依法查處。其中：

• 19-1 棟（31 層）：4-31 層全部改動，每層違建 1.43㎡，累計 40.04㎡；

• 19-2 棟（48 層）：剔除 16、32 層避難層，45 個住宅層全動，每層違建 3.54㎡，累計 159.30㎡。

但因為我沒能在處罰決定書里看到附圖，所以很多朋友和我一樣看的“云里霧里”，甚至是產生了分歧的理解。

為了搞清楚到底處罰的是哪里，我去找到了19-1 棟和其中的一個83平的戶型。（如下圖）

經過一番研究，我猜測可能是這么一回事。

如上圖，大家可以看到在主臥室的外側有兩個灰色的矩形，那個就應該是裝飾柱，而開發商把這兩個裝飾柱變成了結構柱，就成了左側紅色柱子的樣子。

對于開發商來說，這樣的好處就是：原來飄窗的位置，就可以直接落地了，等于變相贈送了面積。

雖然看似增加的只是構造柱的建筑面積，但實際是多贈送了飄窗的面積。（如上圖）

目前該項目已整體完工，但尚未通過規劃驗收。而在這個節骨眼上被處罰，對于整個樓市將產生深遠的影響。

03

短期效應

我們先來看看短期效應吧。 據廣州的媒體報道，廣州已經有不少樓盤開始自查自糾了，有些“鴨先知”的樓盤甚至在4月份就自降“樓層”了。

比如說南沙某盤，前不久就將其中5棟樓的高度降低了，其中5棟、6棟從33層調整為30層，7棟、8棟、9棟則從33層調整為32層。（如下圖）

再比如說荔灣某盤，其中5棟從原來的47層變成了44層。（如下圖）

據說這次的“自降樓層”風潮，和3月份發布的《關于支持高品質住宅建設的若干意見》的通知有關，上面提到的項目多是從4月開始調整規劃的。

對于已經封頂的樓棟，

木已成舟，已經無法調整，可能只能和力誠榕誠灣項目那樣接受處罰了。

對于分期開發，還有樓棟沒有結頂的，

就有調整的余地了，而樓棟“降層數”對于總圖和日照都沒有影響。只要規劃局能同意，就有實施的可能了。

對于新拿地的開發商來說，

后面對于“偷面積”這個行為就會掂量掂量了，而不是“別人能偷，我為什么不能偷”的邏輯了！

04

深遠影響?

而從長遠來看，這次的處罰應該是給各方都敲響了“警鐘”。

對政府來說，

開發商“偷面積”行為，就意味著土地出讓金的變相流失。

另外還會增加城市管理的成本，因為開發商為了逃避監管會用各種手段，這也無形中推高了社會成本，降低了社會效率。

而對于當地政府的形象也會帶來負面影響，只有一個“公平公正透明”的政府，才能讓百姓安居樂業。

對開發商來說，

取締了“偷面積”行為，也就意味著同行之間沒必要再偷偷摸摸的競爭了。“偷面積”行為本質上是“不正當”競爭，是“劣幣驅逐良幣”。

開發商就可以把心思從“送客戶面積”上，換到如何更好的建造老百姓喜聞樂見的好房子上。

而對購房者來說，

看似失去了“高贈送的新房”，其實這些贈送本來就是“羊毛出在羊身上”的。如果總價沒變，那這些以前“偷的面積”，今后有可能會堂堂正正的出現在房本上。

另外，消費者再也不用為如何計算這些“偷的面積”而傷腦筋了，因為所見即所得，真正做到了明明白白的消費。

偷面積行為的出現，并不是一朝一夕形成的，所以取締這種行為也并非一下子就能實現，但是有了這第一張罰單，這就是一個“好的開端”。

據說除了廣州之外，北京、上海、成都等城市也開始陸續收緊審批尺度，這就標志著房地產行業正加速告別同質化競爭與低水平內卷。

05

結束語

這么多年來，“住宅偷面積”的現象一直存在，但愿這次的罰單能成為肅清“行業頑疾”的開端。

“偷面積”行為看似是各方都得益了，其實是劣幣驅逐良幣，擾亂市場正常運行的行為。

現在我們提“好房子建設”，那什么是好房子？

我想“偷面積”是偷不出好房子的，是該“動真格”了！

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