文/地金君

原本以為買了國央企建造的限競(jìng)房就可以安心等著入住，卻沒想到遇上低配、減配、漏水、墻體開裂等百余處問題。

2023年315國際消費(fèi)者權(quán)益日過去不久，位于北京大興舊宮商圈的京能電建·洺悅灣業(yè)主剛收房，就又遇上了煩心事。據(jù)了解，該小區(qū)是由京能置業(yè)和電建地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目，在開盤不久后就冠上了“五環(huán)內(nèi)最后一個(gè)限競(jìng)房”的稱號(hào)。

彼時(shí)，京能電建·洺悅灣最大的“亮點(diǎn)”就是與區(qū)域內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格倒掛。有媒體報(bào)道顯示，2021年年中，洺悅灣附近的富力盛悅居、金第萬科朗潤(rùn)園二手房均價(jià)分別為6.8萬元/平方米、6.1萬元/平方米，而當(dāng)時(shí)洺悅灣的均價(jià)約5.5萬元/平方米。

面對(duì)在同一位置建造、價(jià)格相對(duì)便宜且由兩家國央企操盤的新房，不少購房者紛紛將目光投向洺悅灣。

但在前不久，洺悅灣業(yè)主芳芳（化名）找到了地產(chǎn)金融視界，訴說著交房日前后遇到的種種糟心事……

正門不能走、側(cè)門保安把守

還未進(jìn)樓已問題不斷

2023年4月的第一個(gè)周末，芳芳和200多位業(yè)主共同迎來洺悅灣的交房日。但是，等到來到項(xiàng)目時(shí)才發(fā)現(xiàn)，大家并不能從正門進(jìn)入小區(qū)。同時(shí)，芳芳等人要走的大門也與當(dāng)時(shí)看到的效果圖有著明顯差異。

圖源：業(yè)主供圖

在進(jìn)入小區(qū)后，芳芳的眉頭更是沒有舒展過。在路過大面積枯黃死亡的植物之后，走到自家房子所在的12號(hào)樓前，芳芳的心直接涼了半截。

站在樓前，映入眼簾的則是看起來十分違和的藍(lán)色塑膠跑道。但通過對(duì)比沙盤、規(guī)劃以及現(xiàn)場(chǎng)可以看到，原本應(yīng)該12號(hào)樓前該有的綠植、草坪都被改成了從未出現(xiàn)過的藍(lán)色塑膠跑道。

圖源：業(yè)主供圖

綠化并不盡如人意，而樓梯外立面更是讓業(yè)主們失望至極:竟然出現(xiàn)了十分明顯的大面積斑駁———原本灰褐色的墻體已經(jīng)露出了里面的白色膩?zhàn)印ｉ_發(fā)商連如此明顯的外觀問題都沒全面整修，業(yè)主們感覺到不能理解。

其實(shí)，早在2022年6月，就有人在上證e互動(dòng)平臺(tái)提出質(zhì)疑：“洺悅灣項(xiàng)目是否存在資金違規(guī)挪用情況？”“為何進(jìn)度停滯不前，質(zhì)量以次充好，不按照銷售邀約進(jìn)行建設(shè)？”“為何開盤至今沒有組織業(yè)主開放日，是否存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)？”

2022年8月9日，京能置業(yè)表示“京能海賦公司（開發(fā)商，由京能置業(yè)、電建地產(chǎn)分別持有51%、49%股權(quán)）洺悅灣項(xiàng)目資金均按照國家法律法規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行使用。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，各項(xiàng)施工工作均按照既定工序計(jì)劃順利推進(jìn)”、“根據(jù)屬地及政府相關(guān)部門疫情防控工作要求，施工現(xiàn)場(chǎng)總包單位采取全封閉管理，嚴(yán)禁任何非現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)出，故工地開放日暫無法舉辦”，同時(shí)，京能置業(yè)還強(qiáng)調(diào)“項(xiàng)目為雙國企開發(fā)，不存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)”。

2022年7月，還有業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板公開投訴京能電建洺悅灣施工質(zhì)量差，外墻鼓包不平，墻體不平整存在脫落風(fēng)險(xiǎn)。另有不少業(yè)主稱該項(xiàng)目施工進(jìn)度遠(yuǎn)慢于同時(shí)期其他項(xiàng)目，不設(shè)立工地開放日，且園林景觀未公示，存在壓縮預(yù)算的可能。

24項(xiàng)驗(yàn)房小毛病

漏水、掉門框更是常態(tài)

三單元業(yè)主康女士對(duì)單元門的尺寸有很大異議，康女士認(rèn)為單元門太小了。

同時(shí)，康女士、芳芳等業(yè)主發(fā)現(xiàn)，小區(qū)單元入戶門和當(dāng)時(shí)看到的宣傳效果圖并不一致：不僅地?zé)魶]有了，連門框側(cè)邊鋁板也沒到底，甚至有些入戶門門頭石材也沒打膠。

最重要的是，康女士發(fā)現(xiàn)，同一棟樓內(nèi)各單元消防步行梯裝修標(biāo)準(zhǔn)竟然不一樣。除了普遍存在的暴土揚(yáng)灰、地面坑洼不平外，有的步行梯防火門還存在大量劃痕、把手開關(guān)損壞、電子門禁破損等情況。

如果說社區(qū)公共區(qū)域算作小區(qū)的“外衣”，那么房子的本身就是小區(qū)的內(nèi)里，也是業(yè)主們最為關(guān)心的地方。

有戶業(yè)主表示，雖然房子并不是精裝修而是工裝，但一指寬的門框縫隙以及通過廚房看到了隔壁家鏤空的墻體，也是無法接受的。

同時(shí)，在交房日當(dāng)天，康女士家的衛(wèi)生間、廚房并沒有安裝水龍頭，客廳地面還有不十分顯眼的垃圾。

康女士表示，所買房屋的玻璃安全問題，也讓她憂心忡忡。

不可思議的是，康女士發(fā)現(xiàn)，客廳、廚房、臥室等房間的玻璃等級(jí)并不相同，比如客廳的玻璃就印有3C標(biāo)識(shí)，而其他位置的玻璃并沒有任何標(biāo)識(shí)。同時(shí)，廚房的玻璃甚至已經(jīng)裂了。

有驗(yàn)房師表示，廚房的玻璃是普通玻璃，因?yàn)殇摶Ａ绻屏褧?huì)呈現(xiàn)類似蜂窩狀的碎小鈍角顆粒，而不是現(xiàn)場(chǎng)看到的這種情況。

更有業(yè)主直接帶了驗(yàn)房師上門驗(yàn)房，檢測(cè)后對(duì)方表示空鼓、柜門異響、窗戶開關(guān)不通暢、墻皮脫落等問題多達(dá)24項(xiàng)。該業(yè)主將這些問題反映至小區(qū)業(yè)主群時(shí)，還有業(yè)主表示自己家問題更嚴(yán)重。

雙面膠粘住的門吸、一碰就掉的門框、坑坑洼洼的墻面，以及對(duì)于馬桶中還有沒沖的排泄物時(shí)，工作人員回復(fù)“這是在你沒收房之前發(fā)生的事，那會(huì)兒房子還不是你的”，業(yè)主們更加無法抑制住內(nèi)心的怒火。

在康女士等人氣憤地在群里吐槽時(shí)，有業(yè)主稱地下車庫同樣慘不忍睹。據(jù)康女士介紹，交房日當(dāng)天，出了電梯通過臟兮兮的水泥地后進(jìn)入車庫，發(fā)現(xiàn)墻邊還有一大堆建筑垃圾，水泥地的斑馬線、車位線已經(jīng)有不少磨沒了，隨處可見的還有被水泡了的墻面、存水的地面。

康女士不禁發(fā)問：開發(fā)商到底做沒做防水？這就是所謂的符合國家標(biāo)準(zhǔn)嗎？

帶著業(yè)主們發(fā)現(xiàn)的問題，芳芳、康女士等人找到了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。不過直到現(xiàn)在，業(yè)主們?nèi)詻]等到電建地產(chǎn)、京能置業(yè)的任何回復(fù)。

律師建議：及時(shí)收集證據(jù)，向開發(fā)商主張賠償

對(duì)于洺悅灣業(yè)主們反應(yīng)的重點(diǎn)問題，地產(chǎn)金融視界咨詢了北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師。她表示，業(yè)主可以采取下列方式維護(hù)自己的合法權(quán)益：

第一，針對(duì)地下車庫、樓道等公共區(qū)域的質(zhì)量問題，可以向房屋所在地的建設(shè)主管部門進(jìn)行投訴舉報(bào)，要求行政主管部門對(duì)該事實(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)和處理，最終由行政主管部門責(zé)令開發(fā)商進(jìn)行整改，或者對(duì)開發(fā)商的違法違規(guī)行為進(jìn)行行政處罰。對(duì)于因?yàn)橘|(zhì)量問題影響業(yè)主對(duì)于房屋使用的，業(yè)主可以向開發(fā)商主張相應(yīng)的損失賠償。

第二，對(duì)于房屋的實(shí)際情況和宣傳、沙盤不符等情形：一方面可以針對(duì)開發(fā)商的虛假宣傳情形向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門投訴舉報(bào)，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)；另一方面可以針對(duì)開發(fā)商基于該宣傳給業(yè)主帶來的損失，主張賠償責(zé)任，但是這對(duì)于業(yè)主的舉證責(zé)任要求比較高，一個(gè)是開發(fā)商可能會(huì)在合同中寫明開發(fā)商的宣傳、沙盤都屬于要約邀請(qǐng)，一個(gè)是業(yè)主得證明該宣傳對(duì)自己購買房屋以及價(jià)格的確定有重大影響才可以，實(shí)踐中舉證難度很大。

對(duì)于業(yè)主們提到的水龍頭未安裝等問題，王佳紅表示，住建部《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》中明確規(guī)定住宅裝飾裝修工程所用材料的品種、規(guī)格、性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)的要求及國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。對(duì)于精裝修房屋的材料、設(shè)備、防火、電氣、室內(nèi)環(huán)境污染控制、防水工程、抹灰工程、吊頂工程、門窗工程等都有明確的要求。但是對(duì)于安裝不同玻璃的行為確實(shí)沒有明確的限制，除非在合同中有特別的約定。

“退房令”下電建系重組加速

地產(chǎn)板塊拿地?zé)崆椴粶p

頭頂央企金字招牌，電建集團(tuán)是國資委批準(zhǔn)的16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一。

而電建地產(chǎn)原為中國電建的子公司，后者是電建集團(tuán)下屬A股上市公司。2022年3月，電建地產(chǎn)的控股股東由中國電建，變更為電建集團(tuán)，實(shí)際控制人仍為國資委。

這被視為中國電建剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要一步，解決與母公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。

事實(shí)上，在央企“退房令”的大背景下，自2020年起，中國電建就已經(jīng)開始逐漸剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

直到2022年6月，中國電建發(fā)布公告稱，以49.42億元的價(jià)格向電建集團(tuán)及其下屬子公司出售剩余的房地產(chǎn)資產(chǎn)，至此，中國電建旗下再無房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

雖然從2021年年報(bào)來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊對(duì)中國電建的貢獻(xiàn)占比尚不足10％，但從最近幾年大手筆拿地態(tài)勢(shì)來看，以電建地產(chǎn)為主要發(fā)開主體的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，仍是電建集團(tuán)重要業(yè)務(wù)板塊。

2022年以來，電建地產(chǎn)已先后在南京、珠海、濟(jì)南、北京等地頻繁高調(diào)拿地。

2022年6月，電建還與首鋼聯(lián)手，以“26.45億元+3萬平方米現(xiàn)房銷售面積”拿下了北京二批次供地中熱門的豐臺(tái)小瓦窯地塊，其銷售指導(dǎo)價(jià)為7.5萬元/平方米，而周邊項(xiàng)目均價(jià)已基本達(dá)到8萬元/平方米以上的水平。

這與北京大興京能電建·洺悅灣拿地時(shí)，二手房?jī)r(jià)倒掛狀況頗為相似——2019年10月15日，在10家房企的激戰(zhàn)中，京能電建聯(lián)合體以44.3億的總價(jià)拿下了該地塊，要求銷售均價(jià)不超過54715元/平方米。

價(jià)格倒掛，再加上央企品牌背書，2020年6月開盤后，洺悅灣在當(dāng)年簽約額就突破50億，業(yè)績(jī)斐然。

交房本是開心的日子，但面對(duì)上述房屋質(zhì)量問題時(shí)，京能電建·洺悅灣的業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)總是難掩失落。

事實(shí)上最近幾年，除北京外，電建地產(chǎn)在全國的不少項(xiàng)目也屢遭消費(fèi)者投訴。

比如2022年1月，濟(jì)南電建洺悅府就被曝出承諾業(yè)主的“學(xué)區(qū)房”落空、私屬電梯廳變消防廳等，在交付后與開發(fā)商前期售賣宣傳階段的描述存在多處不符。

2022年11月，武漢市住房保障和房屋管理局公布了2022年三季度房企信用扣分情況，共有32家房企違規(guī)被扣分。其中，電建地產(chǎn)旗下項(xiàng)目——武漢電建地產(chǎn)·洺悅江灣就因以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)，成為首個(gè)因此被信用處罰的房企。

另一方面，京能置業(yè)天津項(xiàng)目也在去年出現(xiàn)了類似問題。2022年5月，天津武清一位購買了京能雍清麗苑項(xiàng)目的業(yè)主在政府留言板上反映，自己購買的二期住房外窗擋板遮光嚴(yán)重，且類似問題在一期就存在，開發(fā)商非但沒有提前告知，還故意隱瞞了業(yè)主。

從沙盤與實(shí)際建造不符，到裝修減配、墻體歪斜破損……近年來，期房交付引發(fā)的“貨不對(duì)板”問題頗多，消費(fèi)者該如何盡量避免損失？

對(duì)此，王佳紅給購房者提出兩點(diǎn)建議：第一，建議業(yè)主先行做好驗(yàn)房工作，針對(duì)驗(yàn)房過程中房屋所存在的質(zhì)量問題、地下車庫的質(zhì)量問題、環(huán)形跑道等問題，建議業(yè)主及時(shí)固定和收集證據(jù)，以方便后期維權(quán)過程中有相應(yīng)的證據(jù)支持，進(jìn)而向開發(fā)商主張賠償。

第二，針對(duì)小區(qū)和房屋所存在的各種問題，可以向相應(yīng)的主管部門投訴舉報(bào)，若開發(fā)商未及時(shí)解決，行政主管部門也不作為，可以針對(duì)政府主管部門提起相應(yīng)的行政訴訟，要求行政機(jī)關(guān)依法履行行政監(jiān)管職責(zé)。

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