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昨天（4月20日），深圳樓市一則重磅消息瞬間引爆地產(chǎn)圈。

“銀行房貸不與二手房參考價(jià)掛鉤，可按照備案價(jià)/評(píng)估價(jià)執(zhí)行?！?/strong>

有的銀行開(kāi)始執(zhí)行了，正式發(fā)文還得等消息。

有中介店鋪接到通知：即日起，銀行將按評(píng)估價(jià)貸款，抓緊時(shí)間逼客，市場(chǎng)即將啟動(dòng)！

這對(duì)于深圳目前低迷的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是利好消息，提振市場(chǎng)信心。

在文君看來(lái)，官宣文件還未看到，大家切勿放松。

不過(guò)，從這一動(dòng)作我們能感受到，深圳提振樓市愈發(fā)明顯，這項(xiàng)政策一旦塵埃落定，改善群體首先會(huì)“聞風(fēng)而動(dòng)”，畢竟樓市每次放水，改善/高端樓盤，成交價(jià)最先反彈，這波想入市的改善置業(yè)者也一定不會(huì)錯(cuò)過(guò)良機(jī)上車。

一邊支持改善群體買房，一邊鼓勵(lì)人才留下來(lái)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，創(chuàng)新提出“四跟”（跟著產(chǎn)業(yè)園區(qū)走、跟著大型機(jī)構(gòu)走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走）保障策略，加大保障性住房建設(shè)籌集力度，努力實(shí)現(xiàn)保障性住房高品質(zhì)、多戶型、便捷化、可持續(xù)。

深圳想要“兩條腿”走路，在實(shí)踐過(guò)程中會(huì)不可避免會(huì)產(chǎn)生沖突，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的資源有限，誰(shuí)都想來(lái)分一杯羹，必然會(huì)有一些爭(zhēng)執(zhí)。

最近鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的光明“深中”學(xué)位風(fēng)波事件，終于塵埃落定了。

官方發(fā)布公告顯示，長(zhǎng)圳保障性住房片區(qū)學(xué)校（暫定名）由原來(lái)的84班擴(kuò)建到138班，同時(shí)招生范圍擴(kuò)大到甲子塘、塘尾、塘家三個(gè)社區(qū)。

長(zhǎng)圳保障性住房片區(qū)學(xué)校現(xiàn)狀位于甲子塘社區(qū)，為84班九年一貫制學(xué)校，擬擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模，擴(kuò)建為138班九年一貫制學(xué)校（小學(xué)84班，初中54班）。

擴(kuò)建部分位于塘尾社區(qū)，規(guī)劃54班，計(jì)劃2024年建成投入使用。擴(kuò)建完成后，甲子塘校區(qū)為小學(xué)部，塘尾校區(qū)為初中部，其中：面向長(zhǎng)圳保障性住房一期（鳳凰英薈城）、二期（安居鳴鹿苑）招生小學(xué)48班、初中36班；面向甲子塘、塘尾、塘家三個(gè)社區(qū)（除鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑外）招生小學(xué)36班、初中18班。學(xué)校擴(kuò)建完成前，具體招生班數(shù)根據(jù)實(shí)際情況確定。

說(shuō)白了，就是對(duì)光明深中進(jìn)行擴(kuò)建，原校區(qū)作為小學(xué)部，新擴(kuò)建校區(qū)作為中學(xué)部，保障房和商品房分別招生，解決了這個(gè)學(xué)位爭(zhēng)議。

這樣一來(lái)，買了商品房的業(yè)主，也可以正常上學(xué)了。

不過(guò)從這件事，我們也能從中看出這是深圳名校優(yōu)先配套保障房的嘗試，在如今大力推行保障性住房的當(dāng)下，保障性住房所享有的城市資源一定會(huì)有所傾斜，不能再用老眼光去看待商品房和保障房了。

而且類似這樣的事情在深圳并不是第一例。

在2023年2月，深圳中學(xué)大鵬學(xué)校，也出現(xiàn)過(guò)優(yōu)先保障房業(yè)主子女入讀的情況。

當(dāng)時(shí)，大鵬新區(qū)教育和衛(wèi)生健康局發(fā)布《大鵬中心區(qū)08-13地塊學(xué)校招生地段范圍（征求意見(jiàn)稿）》。

當(dāng)中表示，學(xué)校將為安居鵬灣府、安居龍灣府的獨(dú)享學(xué)區(qū)。

當(dāng)時(shí)，對(duì)于這樣的學(xué)區(qū)劃分，當(dāng)時(shí)也有很大爭(zhēng)議，但最終也是作出部分修改：

1、將“獨(dú)享學(xué)區(qū)”修改為“單享學(xué)區(qū)”。

2. 如果還有空余學(xué)位，再與大鵬辦事處其他公辦學(xué)校組成共享學(xué)區(qū)，采取積分高低方式排序入學(xué)。

由此看出，在教育資源到底優(yōu)先商品房業(yè)主，還是保障性住房業(yè)主的問(wèn)題上，一方面會(huì)考慮就近入學(xué)原則，另一方面也會(huì)考慮學(xué)校是否為保障性住房所建。

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如果說(shuō)保障房也能享有同等教育配套，是不是大家買房的邏輯要發(fā)生變化了呢？是不是就不用買商品房直接申請(qǐng)保障房了呢？直接躺平了呢？

個(gè)人覺(jué)得深圳是一個(gè)奮斗之城，只有通過(guò)拼搏奮斗改變命運(yùn)，買房邏輯還是要首選商品房，為什么會(huì)這么說(shuō)？

一是，在房地產(chǎn)進(jìn)入分化時(shí)代，一線城市及一些二線城市的商品房具有保值增值的功能，還能抗通貨膨漲，普通人實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值一個(gè)比較好的方式還是買商品房。

縱觀中國(guó)房地產(chǎn)改革歷史以來(lái)，時(shí)間維度拉長(zhǎng)一點(diǎn)，配置房產(chǎn)都能享受時(shí)代發(fā)展的紅利，說(shuō)到這里不是讓大家炒房，國(guó)家大基調(diào)還是房住不炒，炒房群體可以洗洗睡了。

二是，普遍來(lái)講，商品房比保障房的居住品質(zhì)要高一些，住起來(lái)更加舒服，圈層相對(duì)純粹些。

總而言之，來(lái)了就是深圳人，深圳開(kāi)放的心還是不變！深圳增加保障房供應(yīng)也是響應(yīng)國(guó)家政策，實(shí)現(xiàn)年輕人來(lái)深圳有房可住，并享有同等配套，更好的吸引人才來(lái)深圳并留在深圳，暫時(shí)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)條件的可以先住保障房，等具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力了就可以購(gòu)買商品房，提升居住品質(zhì)，好好犒勞一下自己及家人。

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通過(guò)深圳對(duì)于學(xué)區(qū)劃分新動(dòng)作來(lái)看，無(wú)疑對(duì)于深圳商品房業(yè)主的沖擊是巨大的。

4月15日，位于龍崗大運(yùn)的新盤——星龍園線下開(kāi)盤，推售372套建面約75-144㎡2-4房住宅，備案單價(jià)4.86萬(wàn)/㎡起，均價(jià)5.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)363萬(wàn)起。

當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)到訪的購(gòu)房者基本座無(wú)虛席，一看數(shù)據(jù)，星龍園竟然只賣了4成。

（圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

這樣的銷售數(shù)據(jù)著實(shí)讓業(yè)內(nèi)有點(diǎn)意想不到，畢竟星龍園身處龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)學(xué)區(qū)內(nèi)，基本可以確定能讀上龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)學(xué)校。（備注：具體學(xué)區(qū)劃分以教育局最終確定為準(zhǔn)）

而龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)學(xué)區(qū)內(nèi)的四個(gè)二手小區(qū)（綠景大公館、中森雙子座、陽(yáng)光天健城、奧林華府），被稱作大運(yùn)四大神盤，過(guò)去不僅是大運(yùn)房?jī)r(jià)的天花板，甚至還是龍崗房?jī)r(jià)天花板，目前市場(chǎng)成交單價(jià)在6-7萬(wàn)/㎡左右，掛牌單價(jià)普遍保持在7-8萬(wàn)/㎡。

與周邊的高價(jià)二手房相比，星龍園的均價(jià)只要5.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)400多萬(wàn)就能買到龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)名校附近的房子，簡(jiǎn)直是上車學(xué)區(qū)房的福利盤。

但是就是這樣一個(gè)自帶名校光環(huán)的新盤，最后還是滑鐵盧了。

其中關(guān)鍵的一點(diǎn)就是學(xué)區(qū)貶值，在如今市場(chǎng)環(huán)境下，學(xué)區(qū)房的價(jià)值越來(lái)越被弱化，單純只有學(xué)區(qū)的房子，越來(lái)越不吃香。

最直接的例證，就是在同一個(gè)片區(qū)內(nèi)，頂級(jí)學(xué)區(qū)房的跌幅已經(jīng)要超過(guò)同片區(qū)的次新盤了。

就拿大運(yùn)來(lái)說(shuō)，次新盤頤安都會(huì)中央大概跌了15%，而龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)的學(xué)區(qū)房跌幅超過(guò)了20%。

以前大家看好學(xué)區(qū)房，很重要一個(gè)因素就是能漲。

現(xiàn)在不僅價(jià)格漲不起來(lái)了，甚至跌得還比普通住宅多，大家開(kāi)始意識(shí)到學(xué)區(qū)已經(jīng)不能讓房子溢價(jià)了。

再加上星龍園體量很小，只有兩棟超高層，居住舒適度不高，周邊無(wú)大型商業(yè)，只有底商和臨街商鋪，還有不少農(nóng)民房在附近，整體居住環(huán)境雜亂。

除了學(xué)位賣點(diǎn)，其他的配套真的不值得一提了！

所以，此次星龍園開(kāi)盤戰(zhàn)績(jī)不好，也是正常不過(guò)了！

最后，文君要提醒購(gòu)房者，深圳的學(xué)位規(guī)則越來(lái)越不確定，學(xué)區(qū)政策的可預(yù)期性越來(lái)越低，購(gòu)房者切勿盲目入手所謂的“學(xué)區(qū)房”，要考慮其中的風(fēng)險(xiǎn)，最好上車已經(jīng)板上釘釘?shù)膶W(xué)校配套的房子才最穩(wěn)妥。

部分素材來(lái)源：大胡子看深圳、網(wǎng)絡(luò)等。