文/地金君

在太盟投資集團與大連萬達商管前簽署投資協(xié)議后，碧桂園宣布，出售其持有的珠海萬達商管全部股權(quán)。

12月13日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司與萬達商管集團、及珠海萬贏訂立協(xié)議，據(jù)此，金逸環(huán)球（公司的間接全資附屬公司）有條件地同意向珠海萬贏或萬達方指定方出售，而珠海萬贏或萬達方指定方有條件地同意向金逸環(huán)球購買目標股份（相當于目標公司珠海萬達商管的1.79%股權(quán)），代價為30.68元。

根據(jù)公告，受限于協(xié)議的條款，珠海萬贏向金逸環(huán)球按如下方式支付：

于首期交割日，珠海萬贏向金逸環(huán)球指定賬戶支付6.57億元（“第一筆資金”）；在二期目標股份（即上述珠海萬達商管1.79%股權(quán)）質(zhì)押解除后兩個工作日，珠海萬贏向金逸環(huán)球指定賬戶支付3648.07萬元（“第二筆資金”）；受限于協(xié)議的條款，珠海萬贏應在協(xié)議所述條件滿足后的三十日內(nèi)或與目標公司就二期目標股份轉(zhuǎn)讓予珠海萬贏變更股東名冊手續(xù)同步向金逸環(huán)球指定賬戶支付等值23.75億元的美元（“第三筆資金”）。

碧桂園表示，出售事項完成后，集團將不再于珠海萬達商管（大連萬達商管子公司）擁有任何權(quán)益。但此次出售事項，集團預期累計錄得其他綜合虧損約1.6億元。

但是，為什么碧桂園會在此時選擇“虧本”退出萬達商管的“朋友圈”呢？

根據(jù)珠海萬達商管招股書，碧桂園曾于2021年8月和其他二十余名投資者，共同參與了珠海萬達商管上市前的融資，總投資金額達到380億元。

自投資人2021年入資以來，珠海萬達商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績目標，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預估）為293億元，平均年增長約12%。2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年（預估）為95億元，年增率達34%。過去三年，該公司共計上繳稅收約100億元，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年（預估）85億元。

然而，時至今日，珠海萬達已四次遞表港交所，但仍未成功上市。雖然于12月12日，太盟投資集團與大連萬達商管簽署了新投資協(xié)議，商定在其2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。但匯生國際融資總裁黃立沖認為，珠海萬達商管今年已經(jīng)不可能上市了，尤其是當這份新的投資協(xié)議簽訂時，該公司未來會有新的變化，按照香港聯(lián)交所規(guī)定，公司股權(quán)發(fā)生重大改變以后需要一年才能上市。

要知道，如果今年年底珠海萬達商管仍然無法上市，按照原投資協(xié)議，該公司不僅需要在2024年第一季度之前回購上述21.17%股票，還需按每股回購價格為年化8%收益率來補償投資者，該筆資金總計超過400億元。

由此來看，碧桂園雖然是“虧本”清倉珠海萬達商管股權(quán)，但在此時撤資可謂是明智之舉。碧桂園也在公告中提到，集團正積極化解階段性流動壓力。由于集團僅于目標公司持有少數(shù)權(quán)益，公司認為進行出售事項能提前鎖定較為合適的交易價格和退出路徑，以規(guī)避未來退出時點與金額的重大不確定性，有效保障公司戰(zhàn)投股權(quán)資產(chǎn)變現(xiàn)的價值，將對公司有利。

對于撤資后的資金處理，碧桂園方面稱，由于集團正積極尋求整體方案以全面解決當前境外債務風險，該出售事項下，第一筆資金將用于解決二期目標股份質(zhì)押相關債務，并解押二期目標股份。金逸環(huán)球根據(jù)協(xié)議收到的目標股份出售款項凈所得將用于境外重組。

言外之意，碧桂園所面臨的流動性壓力，早已走到無法忽視的地步。

比如債券兌付。根據(jù)公開報道，碧桂園出售萬達股權(quán)的交易款用于兌付“22碧地02”的本息。據(jù)悉，“22碧地02”是碧桂園2022年12月發(fā)行的一筆公司債，規(guī)模為8億元，由中證金融、承銷商中信建投聯(lián)合創(chuàng)設全額信用保護憑證，發(fā)行票面利率4.88%。

值得一提的是，該筆債券當時的抵押物正是珠海萬達商管的股權(quán)。于12月13日，“22碧地02”迎來了付息日及回售行權(quán)日。在此之前，碧桂園曾多次為這筆債券的兌付與投資者進行了溝通，但基于當前的市場現(xiàn)狀，碧桂園沒有爭取到投資者的繼續(xù)持有。

不過，碧桂園還是足額支付了該債券回購部分的本金及利息。公告顯示，“22碧地02”本次回售登記期有效回售申報數(shù)量為800萬張，回售金額為8億元（不含利息）， 撤銷回售數(shù)量為0張，撤銷回售金額為0元；本次撤銷回售后，剩余未回售債券數(shù)量為0張。“22碧地02”將于2023年12月14日于深圳證券交易所摘牌。

雖然碧桂園還是在最后一刻避免了境內(nèi)債違約情況的發(fā)生，但這個“宇宙級房企”早已負債累累。

眾所周知，恒大背負著2.4萬億高額欠款，碧桂園實際也有高達1.4萬億的債務情況。通過財報可以看到，截至2022年年底，碧桂園的總負債高達1.43萬億元，其中一年內(nèi)到期的銀行及其他借款共有612.05億元，這些短期債務無疑給公司帶來巨大壓力。

到了2023年上半年，碧桂園總借貸為2579億元，較去年底有所降減，一年內(nèi)到期的銀行及其他借款約為785.87億元。但其現(xiàn)金總額約1306億元，較去年底減少11.5%，凈負債率也由2022年年末的40.0%上升至50.1%

此外，截至上半年末，碧桂園共有總現(xiàn)金余額約1305.69億元，同比減少169.81億元。其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為1011.15億元，受限制現(xiàn)金約為294.54億元，顯然難以覆蓋債務支出。

與此同時，截至2023年6月30日，碧桂園凈虧損489.32億元，相當于上半年每天虧損約2.7億元。

對于業(yè)績虧損、負債高啟的碧桂園而言，如何快速實現(xiàn)銷售回款，成為當前能否度過危機的最大挑戰(zhàn)。

然而，近年來房地產(chǎn)市場去化速度整體放緩，哪怕是碧桂園也無法繼續(xù)維持下去。12月6日，碧桂園披露了2023年11月未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)，11月單月共實現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約61.1億元，去年同期合同銷售金額約260.1億元；歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約58萬平方米，去年同期為322萬平方米。

值得一提的是，在經(jīng)歷虧本退出萬達商管、債券兌付等情況的時候，碧桂園也在通過高管降薪等方式“節(jié)流開源”。

相關公告顯示，結(jié)合行業(yè)和公司實際經(jīng)營需要，碧桂園執(zhí)行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩及非執(zhí)行董事陳翀主動提出降低薪酬請求，并已于11月1日與公司簽訂董事服務補充協(xié)議及補充委任函，將作為董事的最新年度薪酬調(diào)整至12萬元。

在此之前，楊惠妍、莫斌、楊子瑩、陳翀的年薪分別為37萬元、300萬元、200萬元、37萬元。可以看到，碧桂園董事、總裁莫斌年薪降幅最大，但另外三人均為楊氏家族成員，其中，楊子瑩為碧桂園董事會主席楊惠妍的妹妹，陳翀為楊惠妍的丈夫。

事實上，近兩年碧桂園高管薪酬發(fā)生多次調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2021年開始至今，發(fā)生薪酬調(diào)整涉及到的高管包括公司總部副總裁、職能中心總經(jīng)理及以上高管、區(qū)域總裁等，薪酬下降約86%。

除此之外，還有消息稱，碧桂園創(chuàng)始人為了還債賣掉了私人飛機，楊氏家族曾向碧桂園提供了3億美元的無息借款，但即便如此，債務仍然難以清償。

IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，對于碧桂園來說，目前最重要的是保持穩(wěn)定的經(jīng)營和財務狀況。公司已采取了一系列措施來降低流動性壓力，包括出售資產(chǎn)、尋求新的融資渠道以及與債權(quán)人進行談判以重組債務等等。這些措施可能會對公司的經(jīng)營和財務狀況產(chǎn)生一定的影響，但具體影響程度需要根據(jù)公司的具體情況和市場環(huán)境來判斷。

柏文喜表示，我們可以認為碧桂園目前處于一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，但仍然需要密切關注市場動態(tài)和公司的經(jīng)營情況。未來碧桂園需要繼續(xù)保持穩(wěn)健的財務狀況，加強風險管理和成本控制，推動債務重組和強化銷售與融資，并積極尋求新的發(fā)展機會和業(yè)務模式優(yōu)化調(diào)整。同時，公司也需要與債權(quán)人和其他利益相關方進行積極的溝通和合作，以尋求更好的解決方案來應對當前的挑戰(zhàn)。

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