打算退房的小國企搶了一宗封頂價地塊

一家打算退出房地產業務的京系小國企，罕見下場搶地了。

新年第4天，北京完成了2024年首場土拍，總成交價超過122億元，兩宗封頂價、兩宗底價：

1、中建系以封頂價38.53億元搖中豐臺大瓦窯042地塊、底價22.3億元拿下豐臺羊坊041地塊；

2、北京城建底價22.8億元拿下房山拱辰0018地塊

3、京能置業封頂價38.41億元搖中豐臺大瓦窯L44地塊

冷暖參半的土地市場里，卻看到一個稀客：京能置業

其搖中的大瓦窖L44地塊是一宗住宅混合公建用地，項目總建設用地面積超過3萬㎡，地上建筑規模超過9萬㎡。

其中，暫定的70%地上建筑規模，政府收取出讓收益達4.26萬元/㎡，尚未確定的地下部分到時還需結合規劃涉及方案政府另行收取土地出讓收益。

地塊出讓限制條件雖多，依然吸引了中建系、京能置業、華潤、保利、天恒、北京城建等房企參拍。結果，成交成本價超過了6萬元/㎡，指導價為8.3萬元/㎡。

有利潤，但十分稀薄

雖有利可圖，對于京能置業來說，38.41億元成交價是一筆巨款。

2023年9月末，京能置業持有貨幣資金37.38億元，比2022年末增加近22億元；同時，2023年不拿地后，經營性現金流即刻由-20.94億元暴增到29.13億元。

暴增的貨幣現金來之不易。

受益于房地產融資環境放寬，京能置業2023年接連進行發行私募債、首期公司債、定增以及3次兜售資產，分別獲得資金20億元、8億元、7億元、0.95億元，總額約35.95億元。

不過一番努力后，京能置業現在仍無法全額繳納大瓦窖L44地塊土地款，還有后續要補繳的地下部分地價。

其實，從這宗地塊競買限制馬甲公司參拍這點思考，可以發現，在激烈地搶地中想要提高拿地成功率，就需要合作方房企一起下場爭搶，然后通過入股方式聯合開發。

所以，京能置業更像一個拿地馬甲

期待后面出現的房企是本次北京土拍搶地十分兇猛的中建系？還是與京能置業有過合作的北京城建？此前，大瓦窯馨城一期項目地塊由遠洋集團和北京城建聯合競得。

問題來了：為什么作為4200億元資產、擁有6個上市平臺的北京能源集團旗下地產板塊，京能置業會淪為一個馬甲？

本質上，京能置業手持項目規模、資產，在信用市場能獲得資金相當有限。主要原因是：

股東對于房地產開發業務并沒有太大興趣

一直以來，京能置業獲得信用跟蹤評級AA主要依據來源于一筆2016年的中期票據：16京能置業MTN001，規模為8億元，京能集團提供了本息全額無條件不可撤銷的連帶責任擔保。

過去幾年京能置業拿地現狀印證了這點：要么聯合拿地，要么依靠股東借款

翻閱過去幾年拿地情況可以發現，京能置業基本保持著：一年拿一塊地

1、2022年5月，與北京城建8億元聯合拿下北京平谷府前街B&D地塊。

2、2021年12月，聯合龍湖集團20.8億元拿下北京朝陽管莊鄉棚戶區改造和環境整治項目（一期）GZGJC-03 地塊。

3、2020年，26.95億元拿下北京門頭溝共有產權住房地塊

4、2019年，聯合世茂、藍光拿下天津下朱莊C11地塊、C12地塊，聯合電建地產拿下北京大興區舊宮地鐵站項目

一年拿一塊地背后，并非采取謹慎的市場經營策略，而是本身沒有充足的資金和得到太多股東支持。

比如，2020年拿下門頭溝共有產權地塊前先完成20億元融資、11.3億元股東借款，2019年天津下朱莊項目、北京大興區舊宮地鐵站項目同樣需要向股東借款5.4億元和申請不超30億元的貸款。

北京能源集團原本是一家能源公司，京能置業也并非其“親兒子”，而是在2008年5月通過并購重組獲得上市公司“貴州華聯”，并改名為京能置業，主要從事房地產開發、房地產信息咨詢、房屋代理銷售、租賃等業務。

即便并購時房地產行業處在高速發展中，京能集團也沒有向京能置業傾倒多少資源，何況現在處在下行中。

從并入至今，京能置業在京能集團中處在十分尷尬的處境

根本原因是，京能置業與京能集團原本下屬地產平臺金泰地產存在同業競爭問題，這層競爭關系直到2021年才開始動手解決，可惜早已錯過最佳時機。

動手解決同業競爭時，京能集團也不是想著全力沖擊地產行業，而是開始一步步退出房地產市場，尋找轉型時機。

在京能置業2023年第三季度經濟活動分析會上，京能置業反復提及：聚焦集團主業，加快轉型

京能置業很有有可能的轉型方向或許是：康養、文旅兩大業務

特別是當下的文旅業務已經成為了眾多企業的布局方向，包括王思聰也被安排到文旅平臺上班，“糾紛謝幕”后、董宇輝也被調到新東方文旅子公司。

同時，在“股吧”里，生于貴州國資之手的京能置業，一直被視為貴州白酒公司借殼上市的優質標的。

不過，對比“加快轉型”“酒殼子”，京能置業或許更加舍不得地產，畢竟當下融資放開了，依靠國資背景融資再進行財務投資，可以躺著賺高額利潤。

豈不美哉。