神秘隱貴房企一把押上了所有賭注

今年1月4日，北京龍年首場成功出讓四宗地塊，攬金122億元。一家沉默很久的京派國資房企突然出現了——京能置業

以封頂價38.41億元搖中了豐臺大瓦窯L44地塊

這是一次很大膽地拿地。京能置業幾乎一把押上了所有賭注，按照2023年末公司賬面現金45.9億元，掏出了超過80%的現金流。

放在當下整個房地產行業里，這次拿地是相當激進的，也沒有一家房企敢于如此操作。從賬面現金、京能置業過往拿地策略來看，我們先前猜測，京能置業很有可能是一個馬甲公司。

京能置業的朋友圈十分有限，過往合作對象屈指可數，北京城建、龍湖、電建、控股股東旗下的金泰地產。但我們推測錯誤了，這是一個獨資操盤項目。

或許，2023年在土地投資市場沉寂長達一年時間里，京能置業都在等待一個能夠證明自己的機會。

2023年，京能置業經營性現金流由虧轉盈，錄得了43.35億元，籌資活動現金流為負11.3億元。理由是：銷售回款增加、購地支出減少，以及吸收了少數股東的投入。這一年，它實現了銷售額77.3億元，結轉收入45億元，未結轉面積7.4萬㎡。

也就是說，營收少、規模小、風險小，也沒有太重的保交付任務。

京能置業是一家非典型的房企，2023年以前拿地策略有一個十分明顯特征：一年只拿一個項目。整個盤子僅13個項目，且2023年只有5個項目處于在建項目，在建面積77萬㎡，項目投資金額為25.5億元。

結轉多于投資，并且股東提供了15.5億元的借款，京能置業賬面資金還是相對富裕的。但它一直存在一個問題：開發進度十分緩慢，在建的多個項目中拿地已有好幾年，首次開工也有三四年時間。

不能快速去化，意味著就是巨額虧損。2023年歸母凈利潤虧4個多億，原因是對天津海航公司、京能云泰公司進行了大額計提存貨跌價準備。

直到2024年，京能置業才意識到加快銷售去化的重要性。

對于去年的總結，京能置業內部提到的更多是：加速去化。公司總經理闞興稱，本著“隊伍不散、業績不減、品質不降、問題不出”的原則......進一步加強營銷去化工作，特別是在建在施項目。

豐臺大瓦窯L44地塊，京能置業押上了所有的賭注，也被視為向新階段轉型的標桿性項目。

京能集團董事長姜帆稱，越是困難時刻，越要堅定信心。要以大瓦窯項目為契機，做強自身，打出品牌。

拿下上述地塊之后，京能置業幾乎所有精力都放在了，京能置業罕見地跑起來了：當月成立項目公司、3月拿到建設規劃許可證、4月初確定項目案名“西賢嘉苑/西賢府”、4月期間集團&公司陸續現場調研、4月底取得土地不動產證、5月底拿到施工許可證......

6月下旬，西賢府銷售中心正式對外放開，總共7棟樓、428戶，為11-18層洋房/小高層，銷售均價8.3萬元/㎡。

這大概是京能置業從拿地到入市銷售速度最快的項目，不到半年時間。結果，開盤至今2個月，實現了

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8萬+的定價，京能置業高估大瓦窯板塊的購買力，而僅一路之隔的中建和頌九里也只賣出3套，成交單價低到6.89萬元，遠遠低于西賢府。

8月初，賣了一個半月的京能置業終于扛不住了，將7號樓作為特價房降價6000元/㎡，但降完之后單價仍高達7.5萬元/㎡，其余樓棟根據買家付款周期給出“定制化折扣”。拿地成本單價超過6萬元，再往下降，京能置業妥妥做了一筆徹徹底底虧本買賣。

但在整個大瓦窯板塊，雖沒有滯銷的項目，但友商已經把京能置業卷到極致，中建降價、城建也降價。不出意外，以這樣的形勢，

京能置業要虧到褲衩都沒有了。

拿地前，準備著一場富余的仗。拿地后，公司經營、債務全面惡化。經營性現金流同比下降257.4%至虧損42.54億元，籌資活動現金多了約30億元，貨幣資金沒了一半，為25.7億元，短期債務增加了約15億元......

不過，反過來想，如果不拿這個項目，京能置業手中還有什么項目可以去做新的資金滾動，怎么拿到股東借款、銀行貸款呢？

況且在稍早之前前，控股股東對京能置業下了更沉重的目標，做好系統內協同業務提速增效、房地產業務提質增效的舉措，致力于實現“三個京能”目標。

而西賢府一個項目凈資產就達到了15.4億元，是現在的

半個京能置業了