《房債》美國解決房地產問題的他山之石！

房債 1：為什么會出現大衰退

各位書友大家好，歡迎繼續做客老齊的讀書圈，如今我們的經濟，正在遭遇后房地產時代的困擾，大量的家庭因為背上了房貸，所以導致消費不足，而居民杠桿率過高，也導致此次的經濟復蘇變得非常的困難。今天我們找來一本書，叫做房債，為什么會出現大衰退，如何避免重蹈覆轍，給大家好好研究一下2007年美國的次貸危機，當年到底是因為什么導致800萬人失業，400萬家庭流離失所，這個跟美國的房地產周期，難道只是時間上的巧合嗎？這里面還講了很多有意思的話題，比如窮人是如何變得更窮的，消費驅動經濟的模式，是如何衰退的。財富是如何在社會實現再分配的。大泡沫是如何產生的，美國又是如何拯救金融系統的，還有一個更可怕的觀點，窮人的負債，就是富人的資產。這個又該怎么理解。其實我們正在經歷美國當年經歷的一切。也要跟美國學習，在后地產時代，如何把社會資本引向科技行業。

2008年，其實美國是出了大問題的，不光在金融領域，實體經濟也遭遇到了重創，作者從一個叫做摩納哥的房車公司寫起，他們的銷售幾乎下降了30%。大量員工遭到解雇，印第安納州，埃爾克哈特縣失業率從4.9%，一下干到了16.2%。失去了2萬個工作崗位。這個地方的救濟處，到處都排滿了，領取救濟金的人。而學校里面，60%的學生都已經符合最低收入家庭標準。在申請免費午餐。

如果站在全美去看，這次全美大衰退奪走了800萬個崗位，400萬家庭面臨流離失所。衰退期間，失去工作的人，平均喪失了整整三年的收入。大量研究表明，失業者產生了嚴重的負面心理影響。美國人，那段時間，也情緒十分悲觀。甚至有不少人都不知道到底是為了什么？自己明明沒做錯什么，也沒有丟掉知識，丟掉技能，就是莫名其妙的被裁員了。是不是跟現在我們的狀況有點像呢？這種經濟衰退，讓我們很多人都會感覺到一臉懵逼。既不知道怎么去應對，也不知道未來還能不能起來。開始變得抱怨，甚至怨天尤人。但這些也都于事無補。

一般大衰退之前，都會有一個特殊的現象，就是債務總額極具上升。美國2000年到2007年，家庭債務7年翻了一番，達到了14萬億美元，并且家庭債務收入比從1.4，攀升到了2.1,29年大蕭條和，70年代美國陷入通縮之前，也同樣出現過類似的情況。比如29年的時候，美國家庭，大量貸款，購買汽車。分期付款購買洗衣機和各種家具，消費信貸十分活躍。與此同時，儲蓄率從7.1%降到了4.4%。所以這就是第一個規律，家庭債務大幅增長，就是要倒霉的先兆，那么老齊補充一個數字，我們也是如此，2007年，我國的居民家庭杠桿率，不到20%，而2022年，超過了60%，09年是一波居民加杠桿，提升了10個百分點，12年又加杠桿，到2015又漲了10%，最后這波就是2016到2018，漲價去庫存，棚改貨幣化，讓居民杠桿率大幅提升到了60%以上。那么結果可想而知，這幾年房價漲了10倍，其實并不是老百姓的收入增加了多少，而都是加杠桿加上來的。一旦杠桿加不動了，就得連本帶利的還回去，經濟也就走向了衰退。表現就是大家不再買房，但也不敢消費。甚至因為房產跌價，而消費降級，更不敢投資。企業也因為沒有需求，而大范圍收縮。

所以作者的觀點就是，一旦消費債務占比翻倍，可能麻煩就會隨之而來，不可避免，道理很簡單，都是寅吃卯糧，透支太多了，后面就得出現回歸。而發達國家的5大銀行業危機，1977年的西班牙，1987年的挪威，1991年的芬蘭和瑞典，還有1992年的日本，也都是如此，都是由資產價格崩潰所引發的，導致銀行業大規模損失。而且這些經濟體，也都陷入了深度衰退當中，后面的復蘇卻都十分的緩慢。還有經濟學家研究發現，有銀行危機參與的經濟衰退，要明顯比普通的經濟衰退嚴重的多。而銀行危機之前，私人債務膨脹，也要更加明顯，往往債務會擴大5倍。也就是說，私人債務擴張更多，帶來了銀行危機，而銀行危機又帶來了更深的衰退。所以衰退的根源，還是私人債務。

居民部門加杠桿，最大的問題就在于會創造虛假繁榮，大家會感覺，經濟很繁榮，未來生活會發生巨大的改善，收入也會越來越多，所以他才敢寅吃卯糧，透支未來的收入，但殊不知不光你在透支，全社會都在透支。所以人們的預期已經高到了不切實際的程度。比如股市永遠漲，樓市永遠漲。收入永遠漲。當這種觀念已經開始根深蒂固之后，樓市，股市就會進入繁榮，資產價格會出現超級膨脹。最終外面的錢，不足以支持這個增速，那么就會發生崩潰，經濟陷入失控狀態。人們開始擔心經濟下滑，紛紛從資本市場抽回資金，大家越是賣出，情況就會越糟。從而陷入一個螺旋式下降的衰退當中。在這中間，銀行也因為發放了太多的貸款，而產生爛賬。而這些爛賬會造成銀行危機，儲戶們開始擠兌，造成金融危機發生。加速了危機的蔓延。

后來美國人學聰明了，他開始用美聯儲給銀行當最后貸款人，保證銀行不出現集體性危機倒閉的局面，從而截斷恐怖情緒和擠兌的蔓延。同時擴大財政支出，直接給老百姓發錢，帶動經濟復蘇，但也同時創造出了更多的政府債務。說的更簡單一些，就是把一部分居民債務，轉移到政府身上。從而使得經濟出清，修復資產負債表。讓經濟恢復平穩，當然要想讓他底部復蘇，還需要有產業帶動才行，美國很幸運，在房地產崩潰后，科技行業蓬勃發展，接棒經濟增長。而我們在房地產之后，其實也本可以靠互聯網和教育，以及人工智能等行業的崛起，創造更多的就業，但是自己出了昏招，把這些行業也給打殘了?，F在這些行業反而也都在裁員。甚至再加上金融降薪，一系列高收入行業，全都在收縮，那么就會加速房價的悲觀，所以幾個事同時趕到一起。大家的信心就都被打沒了。所以我們很多年前，就說過，互聯網反壟斷是一個昏招，3年了，我們還在為此承受代價。

總之，這本書會告訴我們一個有力的事實，衰退并非是不可避免，衰退也不是天災，而是人禍，是金融體系的產物，是因為之前產生了太多的家庭債務。

房價下跌是非常危險的，他會給房產所有者，帶來一種無法預料的嚴重風險。甚至對很多美國人來說，房屋資產是他們唯一的財富來源。他們還要指望房屋資產的增值，來支付養老費用和供養孩子教育。房價下跌，往往跟龍卷風災難一樣，來的如此突然，而風險完全集中在了房屋所有者身上。，特別是那些，還有房貸沒還完的所有者。比如一個人，貸款80萬，買了100萬的房子，他的資產凈值是20萬，但如果房價下跌20%，意味著他將損失全部凈資產。賣掉房子，償還貸款后，他將一無所有。而銀行發放的房屋按揭貸款，則是由儲戶們的錢構成。如果房價下跌的風險，不由房屋所有者承擔，那么就要由儲戶們共同承擔。也就是說，銀行收不回這筆貸款，那么他就破產倒閉。儲戶的錢就拿不回來了。

所以作者說，銀行代替儲戶，行使了優先索賠權，也就是向房屋所有者追償債務。但如果房價下跌過多過快，那么其實優先索賠權，也是要遭受損失的。作者認為，在美國有儲蓄的人，一般都是相對富裕的人，而貸款買房的人，則是低凈值者，也就是窮人，所以是富人把錢借給窮人，讓窮人承擔了更高的風險。一旦房價下跌，銀行替儲戶，也就是這些富人行使索賠權，加大了財富的不公平。在房價下跌之前，儲戶占了房產價值的80%，而房屋所有者占了20%，房價崩潰后，則房屋所有者被趕出，儲戶獨享了房屋價值，讓窮人更窮，富人更富。但這個事吧在咱們國內可能會有些爭議，我們的銀行貸款，可能恰恰相反，過去10幾年的房地產牛市，一直都是窮人儲蓄，富人買房。所以是窮人把錢集中在一起，讓富人拿去買房，然后房價上漲，加劇了貧富分化。但那是到了最近幾年，有所變化。比如2021年之后，還在貸款買房的，可能就真是窮人了。都是那些早些年買不起房的人，好不容易湊齊了首付，下了決心，但卻趕上了房價的崩潰。明天我們繼續來講講，衰退當中，是如何實現財富再分配的。

本內容節選自《房債》本書正在知識星球播出

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