塔子山，從城市公園到城市資產

近幾年世界地緣、經濟環境方面“灰犀牛事件”不斷，讓人們更加審視優質資產配置的方向。

很多人會問，在不確定的時代，什么樣的房子才能被稱為優質資產？

城市的核心土地供應情況，其實已經提前回答了這一問題。

今年以來，熱點城市地價不斷被刷新。我們整理了成都土拍TOP20的地塊，發現了這些趨勢：

1、地價紀錄從2024年以來被全部刷新，也就是說，核心板塊的土地，在不確定的市場，擁有確定性。

2、TOP20地塊分別位于新城熱門板塊和主城核心地段，新城的配套有待完善，而主城部分宅地存在環境老舊等問題，三環內配套完善、景觀優質的地塊幾乎絕版。

也就是說，既享受核心地段，又兼具稀缺景觀，并且匹配服務軟實力，才是優質資產的王者配置。

公園壕宅，是高階圈層選擇資產之時的共同熱愛。

2015年，在曼哈頓，谷歌前董事長Eric Schmidt以1億美金出頭買下豪華公寓代表作One57，創下了紐約有史以來最貴公寓紀錄，理由是，“因為它可以欣賞到近乎整個紐約的風光”。

2019年，最愛全球各地買房的對沖基金大佬Ken Griffin以約1.25億美元買下倫敦白金漢宮旁的頂級壕宅，并又將一套俯瞰紐約中央公園的頂層公寓收入囊中。

英國國家統計局（ONS）做了一項研究，發現距離公園100米以內的房屋和公寓的價格，平均比500米以上的要貴出2,500英鎊，平均溢價為1.1%；如果在距離公園較近的基礎上，房屋還能擁有絕佳的視野，站在屋內就能將美景盡收眼底的話，房屋價格更高，溢價能夠達到1.8%，平均為4,600英鎊。

簡而言之：距離公園越近，房屋溢價越高；擁有前排視野，溢價進一步提高。反饋到市場上，城市公園資源疊加前排視野，成為放大資產價值的核心要素。

在北京、上海、深圳等一線城市，擁有公園資源的多個壕宅，二手房均價都超過了20萬元/㎡（數據來源：貝殼）。

同樣的故事也在成都上演。統計發現，2025年6月，多個公園精品住宅的二手房掛牌均價破8萬元/㎡，其中，交子公園銀泰華悅府、浣花溪公園草堂之春掛牌均價破9萬元/㎡（數據來源：貝殼等公開數據）。

尤為值得注意的是，公園頭排物業的價值更為顯著，頭排物業和非頭排物業的價差明顯。以交子公園為例，頭排物業與非頭排物業的價差，可達到約2.6萬元/㎡。

基于此，資深業內人士認為，近10年來，同時滿足城市中心地段+稀缺公園景觀資源的頭排物業，已成為評判成都標桿高端項目優勢的標尺。

那么，在成都，哪個區域有誕生公園頭排物業的潛力？滿足上述條件的，錦城湖公園、浣花溪公園、東湖公園等，已經無空地可開發；現有的稀缺供應，指向東二環塔子山公園。

地處成都二環，占地約410畝的塔子山公園，不僅是地標，價值也早已在城市的發展中不斷走高，周邊多塊土地入市即引發房企爭奪。與此同時，蜀都大道、東大街以及二環路，幾乎將全城的資源都串聯至此。可以說，塔子山是成都三環內，有豐富配套、有城市公園、且有新房供應的罕見存在。

塔子山周邊項目的價格，同樣是城市頭部，兩個代表案例：仁恒濱河灣和德商迎暉天璽。

作為攀成鋼的標桿，塔子山公園是仁恒濱河灣的重要加分項，在貝殼可以看到，仁恒濱河灣看塔子山公園的房源，平均掛牌價在5萬元以上，比不看塔子山的房源，價格可高出1-1.5萬元/㎡。

德商迎暉天璽看公園房源，在貝殼上的報價在4萬元/㎡以上，而不看公園的房源單價約3.4萬元/㎡。與此同時，一套看公園的大戶型，近期甚至逆市漲價60萬元。

由此可見，無論是在國外、北上廣還是成都，公園物業的價值都來到頭部。當高階人群在事業上獲得豐碩成就之際，自然會更加關注自身和家庭多元化的需求，以及資產配置方式的優化。而城市公園物業占據“優越地段+生態綠色”的雙重優勢，彰顯出強勁的“恒產價值”。

隨著新規產品力的到來，有一種聲音認為，仁恒濱河灣、德商迎暉天璽等經典老規項目的產品優勢、觀景優勢將被超越，塔子山公園的真正價值有望來到新高。

一方面，它們距離公園的距離還不夠近。這些年來，塔子山板塊出讓的真正公園頭排地塊僅一宗，被萬景拿下。

另一方面，稀缺，還在成就塔子山公園的更高溢價。

從區域控規來看，區域內未來僅有兩宗土地待開發，也就是說，未來，塔子山的景觀也將成為絕版，土地的稀缺，決定了未來的高溢價。

在此背景下，作為區域斷供六年后塔子山公園頭排的首個新規項目——萬景·公園道1號，就讓區域有了更高的價值錨點。

區別于多數城市公園項目選擇打造城市頂壕，萬景·公園道1號將產品面積鎖定在了建面約143-185㎡。作為成都高階人群主流的購買面積段，它又獲得了上佳的資產流通率，不僅實現了當前的高階居住，更兼顧了未來的資產流通。

看過這個項目之后，更可以毫不客氣的說：它的景觀尺度、建筑顏值、會所打造等，超過了諸多更高價位的新規壕宅。

為了戶戶都有一線視野，項目圍合打造中庭景觀體系，獨棟獨單元點位排布，打造了132戶大平層產品，實現了戶戶樓間距的超越級表現，或內瞰8000多方中庭園林、或直面525畝塔子山公園+綠軸公園，成為萬景·公園道1號每一戶的標配。稱得上：每一棟都是“樓王”。

這樣的布局很聰明，因為產品能夠復制，但是，絕版的資源不能再生，所以，項目在著力讓公園資源與項目深度融合，這是區域此前項目不曾做到的。

而為放大觀景尺度，也為了更強的城市地標感，項目立面進行了不計成本的投入——將諸多項目慣用的窗墻體系，升級為千萬級產品的類幕墻體系，帶來IMAX級的完整框景。

要知道，類幕墻的造價遠超普通的窗墻體系價格，多個總價站上800萬的項目都達不到這種配置。

此外，建筑外部采用大面積類玻璃幕墻、弧形玻璃、金屬線條、天然石材等高檔材料，均呈現出建筑特有的藝術質感，窗墻占比大，打造無界城市視野。

項目內部的審美，同樣至關重要。

萬景·公園道1號占據整條街道，打造百米王府級大門，主入口高度超6.5米，帶來項目的第一眼震撼，并選用了大量金屬、溫德姆灰大理石、貝金米黃大理石、綠奢石玉柱等材料增加壕氣。

門內，是為純粹圈層定制的高階場景。

區別于千篇一律的酒店式風格打造，項目用藝術打造理念，強調將社區本身視為藝術品，“芙蓉映萬景、莫奈織錦城”的景觀內核，是居住在名畫之中，居住在藝術之中。

項目延續成都蜀王府的東方禮序格局，打造五進大師院落，奢石、名木，以及多種成都意象符號滿布其中，并以近1000㎡的下沉會所+架空層泛會所連接高階圈層的興趣空間。

優質的城市資產，早已經打上了限量的標簽。

比如草堂之春，僅有33席，每一席都成為傳承級的資產。

萬景·公園道1號，有著異曲同工之妙，全盤僅132席。這一數據意味著：這132席傳承級資產僅為少數人而生！

項目戶型設計，同樣在強調與公園的融合。項目設計了建面約143㎡和建面約185㎡兩種戶型，在這些年流行的全景艙戶型中，做了一次深度升級——在這兩個戶型中，萬景做到了雙全景艙和三全景艙，視覺沖擊力從客廳來到室內多個空間，多場景享受城市一線景觀終成現實。

其中，建面約185㎡戶型為空中水晶四合院，在大平層之中實現合院體驗，同時占位地塊觀景C位，擔當觀景體驗VVVIP。

而在新規產品力加持之下，將建面約185㎡的戶型，升級為對標市面230㎡的產品體驗，頭排雙端廳、270度全景無界視野、約63㎡LDKB洄游MAX島廳、女王主臥等，遠超市場同類產品！并且僅有34席，珍稀程度創新高。

建面約143㎡為三景艙大平層，其通過端廳+三全景艙設計，直接把空間感拉滿，將景觀納入室內主要空間。高階大宅才有的三端廳設計、270度全景無界視野、約53㎡LDKB洄游MAX島廳、五星級酒店式套房等，直逼市面上180㎡以上戶型表現，是目前壕宅產品里的品價比之王。

這樣的新規產品，疊加一線公園景觀“價碼”，對標價值明顯。對比周邊的“底線項目”德商迎暉天璽就發現，其作為老規產品，公攤達到約25%。按項目優質房源4.5萬元/㎡價格計算，實際套內單價將來到約6萬元/㎡。對比單價更高的仁恒濱河灣，區域實得套內單價將更高。

這就意味著，“實得負公攤”的萬景·公園道1號，按實得面積計算，“資產底線”很高，更不要說，萬景·公園道1號和塔子山公園的距離更近，資源占據更優越。

呼之欲出的價值，也正是萬景·公園道1號成為城市優質資產的強橫底氣。

作為城市景觀的深度占據者，萬景·公園道1號，早已被許多人列為今年的必看項。

其一，地段稀缺、土地稀缺、產品稀缺的塔子山，是主城三環內的“優中選優”。

其二，區域首個新規產品的到來，意味著一個新時代的開啟，而萬景·公園道1號因為與塔子山公園更親密的關系，對于塔子山景觀更深度的占據，讓它成為當仁不讓的“1號選手”。

其三，千萬級產品紛紛推出之際，萬景·公園道1號不僅有上佳的產品競爭優勢、價格優勢，還擁有更為堅挺的資產特質，解決了諸多高階人群的“下行”憂慮。

最后，作為萬景30年成都向心力作品，它的打造不惜成本，只為標桿而來，嚴控品質之下，市場為之心動。

據了解，萬景公園道1號即將與，全球三大商業地產服務商之一——仲量聯行，進行案場顧問服務合作。強強聯合，打造首個前置管家全周期服務體系，敬請期待！

綜上，如何在變局之中沉穩穿越周期，打開資產溢價想象力的城市公園物業，無疑給出了一種答案。全新的時代，對于優質資產的抉擇，也有了全新的、更能經得起推敲的邏輯。