01

上周重慶二手房成交量又爆了。

根據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，上周重慶中心城區(qū)二手房成交2107套，再次突破了2100套的關(guān)口，創(chuàng)下了近四周以來(lái)單周最高成交紀(jì)錄。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

這個(gè)數(shù)據(jù)本身或許并不十分亮眼，因?yàn)樵诮衲甑拇蟛糠謺r(shí)間里，重慶中心城區(qū)單周的二手房成交量基本都在2000套以上。

全年成交量很有可能回到2021年的水平。

但如果把這個(gè)數(shù)據(jù)放到40度高溫的8月，放到這個(gè)往年能淡出鳥(niǎo)來(lái)的傳統(tǒng)淡季里，那就有些不尋常了。

要知道，當(dāng)前的樓市仍然處在深度調(diào)整之中。

那為什么重慶二手房市場(chǎng)反而會(huì)“淡季不淡”？

看看二手房的成交價(jià)格就知道了。雖然成交量一直維持在高位，但當(dāng)前二手房的成交單價(jià)卻一直保持低位運(yùn)行。房?jī)r(jià)仍然在筑底。

換句話說(shuō)，當(dāng)前重慶二手房?jī)r(jià)格還沒(méi)漲，但也跌不動(dòng)了。

而一個(gè)大家不易察覺(jué)的更深層次的邏輯是，重慶買(mǎi)房“零元購(gòu)”的時(shí)代來(lái)了。

02

我說(shuō)的“零元購(gòu)”并不是白送你一套房子。

這里的“零元購(gòu)”指的是房子的成交價(jià)格低于銀行的貸款金額。

這就意味著從銀行貸出來(lái)的款完全可以覆蓋這套房子的成交價(jià)格，甚至比成交價(jià)格還多。

你可以不用掏一分錢(qián)首付，就能拿下一套房。

有時(shí)不但不花錢(qián)，甚至還能從銀行倒拿錢(qián)。

當(dāng)然，這些錢(qián)都要算做是你的負(fù)債。

當(dāng)前不管是首套房還是二套房，首付比例都是15%。因此可以從銀行貸出來(lái)的金額是銀行對(duì)房屋評(píng)估價(jià)的85%。

也就是說(shuō)，只要房子的成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)的85%，你就可以實(shí)現(xiàn)“零元購(gòu)”。

這種房子多嗎？

在以前或許很難找，但在當(dāng)前的重慶市場(chǎng)上可以說(shuō)遍地都是。

這并不是由于房?jī)r(jià)的整體下行，因?yàn)殂y行評(píng)估價(jià)也會(huì)隨著房?jī)r(jià)整體成交價(jià)的下降而下降的。

圖源網(wǎng)絡(luò)

真正的原因是由于超跌或非理性定價(jià)的個(gè)體房源太多。

比如一周前我發(fā)布的一套特價(jià)二手房源，市場(chǎng)價(jià)150-160萬(wàn)，貸款金額130萬(wàn)左右。而業(yè)主的賣(mài)價(jià)卻只有130萬(wàn)，妥妥的零元購(gòu)。

除了部分因缺錢(qián)而打骨折甩賣(mài)的二手房之外，還有法拍房、各種工程抵款房、銀行處置房等等房源。

這類(lèi)房產(chǎn)很多都能做到零元購(gòu)。

03

看到這里，你也許會(huì)說(shuō)：

首付可以不給錢(qián)，但月供你得還啊。怎么能算零元購(gòu)呢？最多叫做零首付。

并且，首付越少，月供就越高，這個(gè)道理難道你不懂嗎？

這個(gè)道理當(dāng)然誰(shuí)都懂，但零元購(gòu)的邏輯顯然不只是零首付。

首先，一次性支付十幾二十萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的首付，跟零首付之后，每個(gè)月多出來(lái)的那點(diǎn)月供比起來(lái)，給購(gòu)房者帶來(lái)的壓力指數(shù)完全是天壤之別。

打個(gè)比方：

一套100萬(wàn)的房子，正常首付是15萬(wàn)，剩下85萬(wàn)貸款30年，月供3630元。

如果這套房子零首付，100萬(wàn)全貸款，月供則會(huì)增加至4270元，比正常首付多了640元。

在一次性多拿出15萬(wàn)和每個(gè)月多付640元月供之間，我相信大多數(shù)人愿意選擇后者。

尤其是在當(dāng)前大家都缺錢(qián)的情況下。

但這還不是零元購(gòu)最核心的邏輯。

真正的零元購(gòu)最核心的邏輯是：

不但不用給首付，甚至連月供都不用給！

天下底下真的有這樣的好事嗎？

是的。

只不過(guò)不是你不用付月供，而是有人來(lái)幫你付月供。

相信你也猜到了，我說(shuō)的這個(gè)幫你付月供的人，就是租客。

04

重慶的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了4年的調(diào)整之后，很多房子的價(jià)格已經(jīng)跌回了2010年的水平，屬于完全超跌了。

租金雖然也有所下降，但降幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)的跌幅，這就導(dǎo)致房子的租金回報(bào)率反而上升了。

如果在這些房子中，你碰巧又撿漏了比銀行評(píng)估價(jià)還低不少，可以做到零首付甚至負(fù)首付的房子，那這套房子的租金回報(bào)率就會(huì)高得出乎你的想象。

圖源網(wǎng)絡(luò)

我在之前的一篇文章中說(shuō)過(guò)，當(dāng)前重慶房子的租金回報(bào)率是遠(yuǎn)超北上廣深等一線城市的，并且也要明顯高于杭州、南京、成都、武漢等二線城市。

（見(jiàn)文章：《重慶的房?jī)r(jià)已經(jīng)到底了！》）

我們不說(shuō)寫(xiě)字樓、公寓等商業(yè)物業(yè)，單說(shuō)普通住宅中的很多房子，租金回報(bào)率都可以達(dá)到5%。

一套75萬(wàn)的二手房，月租金甚至可以達(dá)到3000，你敢信？

年租金回報(bào)率妥妥的5%以上！

就算75萬(wàn)全部貸款，月供也只有3200，勉強(qiáng)能與租金持平。

如果是做先息后本的抵押貸，那月供更是可以降到1700-1800左右。

每個(gè)月不但不用給月供，還能倒拿一千多塊錢(qián)的租金收益。

以租養(yǎng)貸，讓租客來(lái)幫你養(yǎng)房才是重慶買(mǎi)房零元購(gòu)最核心的底層邏輯。

而能讓這個(gè)邏輯成立的房子，在重慶的二手房市場(chǎng)上，并不難找。

在房?jī)r(jià)下行4年之后，重慶買(mǎi)房“零元購(gòu)”的時(shí)代已經(jīng)正式來(lái)臨了。

對(duì)于買(mǎi)房自住的剛需購(gòu)房者來(lái)講，買(mǎi)房的門(mén)檻已經(jīng)徹底歸零了。只要你愿意，分分鐘就能上車(chē)。

而對(duì)于有一定投資需求的購(gòu)房者來(lái)講，就更是絕佳的入手機(jī)會(huì)。

畢竟從投資的角度看，“有投入”跟“零投入”根本就是兩套完全不同的邏輯。