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有沒有感覺最近重慶的房價上漲了？

雖然傳統789月是重慶最熱的季節，也是房地產市場最淡的時候，但是這不影響部分樓盤的高銷售量、高價格。

隨著近兩年第四代住宅項目的大量面市，現在重慶已經有20多個四代宅項目在賣了，它們拉升了主城的平均房價。

這些四代宅做宣傳推廣的力度更大，聽的多了，就導致你感覺怎么現在新房價格這么貴，隨便一套四代宅都是兩三百萬，但其實重慶樓市里還有大量的普通住宅，它們甚至還在降價出售，但你可能很少聽過它們，它們是沉默的大多數，也是真正影響重慶平均房價的群體。

看完新房后你再去看二手房，就會感覺很割裂，新房價格怎么那么貴，而二手房，最低幾十萬就可以買到了，而且現在地段不錯的，比如北濱路、江北嘴、照母山等，那些網紅樓盤都不像以前那樣那么遙不可及了。

未來幾年，重慶新房的平均價格還會進一步上漲，畢竟現在才20多個四代宅項目，再過兩年，重慶可能會有80個樓盤都有四代宅產品，四代宅的成本和溢價都要比普通住宅高，到時候房價還會被進一步推高。

02

現在開發商做四代宅的激情很高，不管愿意還是不愿意，不管主動還是被迫，開發商都已經進入到這個賽道里了。

最開始，開發商從普通住宅里拿出一兩棟樓來做四代宅，試試水，比如海成云湖郡、春風與你項目

后面發現，誒喲市場效果不錯，再就拿出一整個組團來做四代宅，試水范圍擴大，比如長嘉匯、保利拾光年項目

到現在，開發商已經是整個項目全在做四代宅了，比如龍湖御湖境、金茂璞印金開項目

畢竟你的競品都在做四代宅，你做普通住宅，得房率80%左右，產品再優化下，撐死了最多做到88%，也就是1梯4戶4的洋房，得房率提升是有限的，而且居住舒適度相當之差。

1層有4戶人家，每戶平均就算2.5人，1層就有10人，8層就是80人，這80個共享一部電梯，哪天某戶人家裝修占用了電梯，哪天電梯壞了要修，哪天出什么意外情況了，那這棟樓里的所有人都要走樓梯了。

走樓梯可以鍛煉身體，但如果只能走樓梯，很耽誤事的，你要出門談業務、開會，小孩要去上學，老人生病了急需住院等等，生活里的意外太多太多了。

而且普通住宅得房率之所以能到88%，就是因為優化了各種各樣的空間，把各種功能都放在一個小房子里，看上去什么都有，但實際上哪一項用著都不舒服，尺寸感都不夠。

馬車的速度再怎么優化，也跑不過最拉跨的汽車。

普通住宅的得房率撐死了做到88%左右，而四代宅可以輕輕松松做到140%，甚至200%得房率的，這都不是同一個維度里的競爭。

而且官方允許且鼓勵做四代宅，對開發商偷面積睜一只眼閉一只眼，趁著還有這個時間窗口，能做四代宅就做四代宅，現在北京、廣州等一線城市都已經慢慢收回面積贈送了。

如果哪天政策允許四代宅封窗了，那更是王炸級別的政策。。。

03

今年1-8月份，重慶賣的最好的10個項目，總共賣了94個億，銷冠龍湖御湖境賣了15.6億元，第10名金茂璞印金開賣了5.3億元，平時不顯山不露水非常低調的萬華麓悅江城都賣了10億元，狠狠打了所有不看好她的人的臉。

TOP10的門檻來到了5億元。放到全年來預估的話，TOP10門檻大概率會到8億元左右。

這10個項目里，有6個項目都有四代宅產品，占比達到60%，有整個小區全都是四代宅的，也有四代宅單獨做成一個組團的，還有四代宅和普通產品都在做的樓盤。

? 楊一設計并制圖，數據源于銘騰

從套均價格來看，這10個樓盤里有8個的套均價都超過了200萬元，觀宸、華僑城、金茂璞印金開的套均價格甚至超過了500萬元。

這是什么概念呢？

一套房子150萬，在重慶已經邁入了剛需改善的范圍；

一套房子200萬，在重慶已經是改善住宅了；

超過250萬的房子，已經與重慶99%的人都無關了，已經屬于豪宅了。

重慶賣的最好的10個項目，有8個都是改善住宅甚至是豪宅，重慶是不是已經提前進入到豪宅市場了？

? 楊一設計并制圖，數據源于銘騰

從套均面積來看，這10個樓盤都超過了100㎡，也就是說至少都是3房起步的，甚至可能還有4房5房的，兩房和單間配套幾乎沒有。

隨著年歲漸長，家庭規模的擴大，原先的小房子兩居室就顯的太小了，或者現有這套住宅已經容不下你對新生活方式的向往了。

從建面均價來看，這10個樓盤里有9個都超過了重慶新房均價，單價20000元/㎡以上的甚至都有5個樓盤，而且這5個樓盤全都有四代宅產品。

? 楊一設計并制圖，數據源于銘騰

不管是從房價、面積還是總價來看，重慶新房的門檻是在逐漸攀升的，重慶已經提前進入了改善市場，甚至在部分區域，已經進入到了豪宅市場，可能以后重慶新房與大多數普通人都沒啥關系了。

新房走向改善，二手房走向剛需，市場已經出現了明顯的分流，讓不同的群體在不同的市場里玩，這既是對市場本身的保護，也是對各群體的保護。

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