上海
今天央行剛剛發布了10月的金融數據，我們直接看大家最關心的樓市。
根據最新的數據，我把房價和居民債務關系圖更新到了2025年，如下：
如上，最右邊的紅框指示的是2022年，后面還有三個小山峰，分別代表2023年，2024年，以及2025年，可以看到2025年進入到了低位震蕩模式。
該圖是近20年，居民新增貸款和房價的關系圖。 居民新增貸款是直接轉換為樓市增量購買力的，因此 居民債務周期就是房價周期。
新增貸款大漲會推動房價上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會使得房價失去債務支撐而下跌（如上圖2022年）。我們據此數據也在2023年初開始減持京滬房產（點擊： ）。也在2023年多次建議大家賣房。
有人問居民貸款和房價的關系，誰是因，誰是果。
答案：是互為因果。
我們展開解釋下，樓市中一買必定對應一賣，但我們不能說買方必然是看多，賣方必然是看空。因為賣方可能是為了向上置換，而買方也可能是因為債務壓力而向下置換。
所以，具體是看多還是看空，就要看居民貸款，當交易者看多房價，無論他是新購買，還是賣出后置換，必然會增加貸款，因為他要借用未來的力量，來支撐當下的購買力。
而當一個交易者看空，無論他是出貨還是向下置換，他減持房產拿到現金，較大概率也是歸還債務。
如果買賣房屋不靠貸款，那么就是存量博弈，或者買方貸款賣方還債，也是存量博弈。我們說的貨幣寬松進樓市，指的其實就是居民貸款。因為只有居民貸款，才轉化為樓市購買力。
而其他的貨幣增發，比如國債，企業債券，在銀行購買后，雖然也能造成貨幣增加，但更多進入生產部門，而不是轉為樓市購買力。
所以，觀察社融和M2，主要是為了股市判斷，而不是樓市。2009年那一波貨幣寬松，實際是居民杠桿率急速上升，居民貸款也快速走高（上圖有反映）。
所以，不能僅看貨幣寬松就認為房價要漲，而是要緊密跟蹤居民的新增貸款數據。那么，10月份的居民新增貸款如何，我們直接上數據。
我列出的是10月的單月新增貸款，以及截止10月的累計新增貸款。要注意的是，每個季度的第一個月，數據一般會低，最后一個月，數據會高，這個是季節性現象（原因不便展開）。所以，對比同比數據（對比歷年同月份數據），是最準確的。
數據都在上圖，不解釋了。
總體來說， 我們還需等待樓市的觸底回穩。
后記：
從三季度上市公司業績看，經濟已出現了微弱復蘇，但可持續性還需觀察。
從前瞻的貸款數據看，居民貸款對樓市的直接支撐還在走弱，我們還需要繼續觀察，看什么時候居民新增貸款能出現觸底反轉。
對于關心樓市和想買房的小伙伴，一方面我們會繼續跟蹤每月的居民貸款數據，找到貸款數據的拐點，另一方面，星球的同學也可關注我每周發在星球的樓市分析。周報將從貸款以外的其他方面進行樓市分析和把握。
當未來數據出現觸底反轉時，我會幫大家把握住那個房價底部區域的。
全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。
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