黨的二十屆四中全會提出"推動房地產高質量發展，加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。

2025年政府工作報告首次明確"盤活商辦用房"，綜合整治"內卷式"競爭；7月中央城市工作會議提出"以推進城市更新為重要抓手"，標志著商業辦公市場進入"以存量優化替代增量擴張"的深度轉型期。

12月23-24日，中國寫字樓產業園發展論壇第22屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"內卷與進化：商業辦公的范式變革"。

中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，由全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會支持，房訊網FUNXUN、商業辦公建筑標準化委員會主辦，已連續成功舉辦21屆年會，是中國商業地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇之一。

第22屆年會將聚焦"十五五規劃"與房地產高質量發展、宏觀經濟與商業地產可持續發展之道、寫字樓產業園從空間到價值的進化之路、寫字樓從運營管理到資產管理的范式變革、產業園從空間進化到產業生態的范式變革五大核心主題，深入探討行業發展趨勢及創新進化的戰略路徑和解決方案；年會期間將發布《2025年中國寫字樓產業園標準化發展報告》，并將隆重舉辦全聯房地產商會寫字樓分會2025年會，以及第22屆『商業地產金廈獎』頒獎典禮，預計將有600位社會各界嘉賓出席。

突破內卷：聚焦安全舒適綠色智慧的"好商辦

今年政府工作報告首次將"盤活存量用地和商辦用房"提升至國家戰略高度，也反映了商業和辦公市場供需失衡的嚴峻現實。

全聯房地產商會寫字樓分會執行會長劉凱表示，2025年從商業辦公市場包括寫字樓產業園自身來看，當前一二線城市租金降幅有所收窄，空置率有所企穩，市場活躍度開始向上，隨著政策、市場圍繞改善供求關系，供需兩側共同發力，預計一二線城市商業辦公市場包括寫字樓產業園有望進入平臺整理期。

7月1日，中央財經委員會第六次會議提出"要縱深推進全國統一大市場建設，要聚焦重點難點，依法依規治理企業低價無序競爭，引導企業提升產品品質，推動落后產能有序退出"。與此同時，《求是》雜志發表文章《深刻認識和綜合整治"內卷式"競爭》。

所謂"內卷式競爭"，主要指的是違背經濟運行規律、低質量、同質化的過度無序競爭。過度內卷往往造成成本過度壓縮，產品質量下降，創新能力不足，產品高度同質化；同時，也擠壓了產業鏈的生存空間。

對商業辦公市場來說，"內卷式競爭"主要表現在以下幾個方面，一是打"價格戰"，靠低價競爭來"卷"；二是打"營銷戰"，不顧服務、品質，只靠花哨宣傳推廣來"卷"；三是打"慣性牌"，不考慮自身實際，盲目跟風追逐行業所謂熱點來"卷"。

對外卷價格，競品95折我就90折，競品送物業費我送裝修；競品打大折扣我就送長免租期……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競品，搶到客戶；

對內卷人效：減員、降本、控費，降本增效；卷匯報：月報、周報、日報；卷開會：月會、周會、雙周會……上班忙著開會寫報告，下班才開始正經干活……

此外，還有卷傭金、卷免租期、卷裝修……一些寫字樓產業園，已經形成了內卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內卷為榮，比拼誰更能卷。說到底，這都是由于需求萎縮，供應過剩造成的惡性競爭。

今天的商業辦公市場正站在"內卷"與"進化"的十字路口。向左，是繼續用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業拖進困境；向右，是用產品力、品牌力和招商力把行業重新做一遍。選擇權在企業、在消費者，也在每一位行業從業者手中。

保持進化：開啟商業辦公范式變革新時代

當前，商業辦公市場仍處于平臺整理期，市場供求失衡，租金售價失序，投資意愿失真，以價換量仍是市場主流模式。因此，由于商業辦公市場供需不平衡狀態加劇，經濟增速處于下行期，產業結構也在調整過程中，在這三期疊加基礎上，商業辦公市場企穩回升仍然需要一個緩慢的過程。

劉凱表示，今年以來，商業地產開發、投資、運營和服務企業集體"進化"，多方面提升自身的資產管理和運營能力，或發力公募reits，或更新迭代明星產品線，或緊加快調改節奏，或緊抓流量密碼打造非標商業新樣本。隨著政策、市場圍繞改善供求關系，供求兩端持續發力，在新舊發展模式轉換的重要時刻，站在"內卷"與"進化"的十字路口，我們選擇向右，我們選擇進化。

商業辦公市場無論應對短期壓力，還是把握長期機遇，保持進化保持創新都是唯一的出路。如果商業地產企業仍沉迷于價格戰，試圖通過"低成本、低品質"搶占市場，最終只會陷入"利潤下滑-投入減少-產品落后"的惡性循環；反之，如果我們能夠聚焦安全舒適綠色智慧的"好房子"和"好商辦"，持續提升"好房子"和"好商辦"附加值，不僅能規避內卷，還能在未來市場競爭中占據主動。

2025年商業辦公市場下行期的內卷化特征，既是商業地產行業發展的分水嶺，也是是轉型升級的起跑線，更是范式變革轉換期。本屆年會主題"內卷與進化：商業辦公的范式變革"，深刻反映了當前商業辦公行業處在舊范式被新范式取代的轉換過程中，舊范式價值觀和方法論的全面重構和顛覆；新范式從提供辦公空間向價值創造演進，全方位重構產品與運營邏輯。面對未來的挑戰與機遇，商業辦公行業只有沉下心來突破內卷保持進化，用產品力、運營力和招商力把行業重新做一遍，以創新推動商業地產高質量發展。

12月北京，商辦精英，全聯共識。齊聚一堂的商業地產開發商、運營商、金融機構、專家學者、零售商、品牌商以及政府商會協會領導等行業大咖們，以演講、對話、交流的形式，探討商業地產行業包括寫字樓、產業園、城市更新、購物中心等熱點板塊，就行業發展、樓宇經濟、園區經濟、運營管理、資產管理、靈活辦公、綠色低碳、ESG、成功案例等展開系列活動，找尋全新思路及廣泛深入的合作機會，同時記錄并見證中國商業地產歷史軌跡推動行業健康向前的持續發展，共同開啟商業辦公的范式變革新時代。