重慶
01
真是大吃一驚啊！
重慶樓市最卷的居然是大觀音橋片區？
整個江北區（現在是兩江新區）基本上都比較成熟，在這片區域看房的人，通常會整個大片區的新房都會看一遍，客群基數差不多是一致的，所以我把這一大片區域統稱為大觀音橋片區。
不數不知道，一數嚇一跳。
大觀音橋片區在售的和即將推出來的樓盤，居然快接近30個了。
? 楊一設計制圖
觀音橋核心有（5個）：啟元、觀宸、觀音橋1號、聯發觀音橋、煌華晶萃城
新牌坊-紅旗河溝-花卉園有（4個）：遠達新項目、中海寰宇時代、中海璟尚、合能渝悅府
大江北嘴有（6個）：江北嘴壹號院東苑、中海天鉆、陽光城天瀾道11號、江北嘴公園里、龍湖江山頌、遠達新項目
盤溪有（4個）：海成江帆郡、龍湖江上云璽、保利閱江臺、中海映溪臺
冉家壩-南橋寺有（2個）：凱德九章、中海寰宇時代璟悅
寸灘有（2個）：西派城、魯能星城外灘
江北農場有（2個）：中糧天悅壹號、華美翡麗山
忠怒沱有（2個）：華潤嘉宸、盛景實業地塊
鯉魚池有（1個）：建發望江云啟
足足有28個樓盤。
平時感覺大觀音橋土地可緊張了，寸土寸金的，可事實上，大觀音橋片區已經成了重慶樓市競爭烈度最高、產品最卷的板塊了。
02
截止到2025年6月底的數據，大觀音橋片區的住宅存量有177萬平米，平均到這28個樓盤，單個樓盤的存量有6.3萬平米，并不算多。
從開發商的操盤項目數量來看，那中海無疑是最多的，有5個樓盤：
中海映溪臺、中海璟尚、中海寰宇時代、中海天鉆、中海璟悅
截止到2025年6月底的數據，中海這5個樓盤還有5.83萬平米住宅存量，大多數都是尾盤了，清盤在即。
? 楊一設計制圖
從存量最多的樓盤來看，還是截止到2025年6月底的數據
觀宸住宅存量最大，有19萬平
聯發觀音橋存量其次，有15.8萬平
煌華晶萃城住宅存量有14.3萬平
陽光城天瀾道11號住宅存量有12.4萬平
西派城住宅存量有11.4萬平
建發望江云啟住宅存量有10.7萬平
江北嘴壹號院住宅存量有9.1萬平
遠達兩項目住宅存量有23萬平米
盛景實業地塊住宅存量有7.07萬平米，這是隸屬于江北城建集團的公司，由建發地產代建，新中式風格、新規產品，預計2026年上半年面市。
其余10幾個樓盤，住宅存量普遍在5萬平米以內，很多都是尾盤項目了。
03
這28個項目，拿地的時間各不相同，從2009年到2025年都有。
拿地最早的是江北嘴壹號院，2009年6月份就拿地了，樓面價僅3358元/㎡。
其次是觀音橋1號，2011年5月份拿地，樓面價6012元/㎡。
再就是陽光城天瀾道11號，2011年7月份拿地，樓面價5331元/㎡。
江北嘴公園里，2012年4月份拿地，樓面價4521元/㎡。
煌華晶萃城，2014年8月份拿地，樓面價2300元/㎡。
華美翡麗山，2014年9月份拿地，樓面價3280元/㎡。
? 楊一設計制圖
中國鐵建西派城、魯能星城外灘，這兩個挨著的項目，是在同一天拿地的，2016年8月30日，樓面價分別為5916元/㎡、4612元/㎡。都是由央企進行開發，但開發出的產品卻是天差地別，每每經過寸灘時，我都會感嘆這完全是兩個時代的產品。
由于大觀音橋地處城市核心，所以這些項目的容積率普遍都比較高，最高的是觀音橋1號，9.0的超高容積率，其次是7.13容積率的江北嘴壹號院、7.0容積率的煌華晶萃城，再就是4.0容積率的凱德九章、陽光城天瀾道11號、江北嘴公園里……
這28個項目，容積率普遍都在2.0以上，低于2.0的僅有4個項目，合能渝玥府、中海映溪臺、龍湖江上云璽、華潤嘉宸，嘉宸是24年年底新拿的地，容積率最低，僅有1.41。
最近， 徐悲鴻中學北側又推出了一塊土地，之前的 老肺科醫院， 起拍樓面價是8805元/㎡，體量3.93萬平米，看看哪位央企開發商會將它收入囊中。。。
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