北京
黃浦江畔，世紀大道88號，一棟摩天大樓被精心拆解為金融籌碼。
近日，中國金茂公告稱，將核心資產金茂大廈部分樓層抵押獲得99億元銀團貸款。
根據公告，此次抵押資產為世紀大道88號31-50層、88層及地下車庫，評估值47.6億元，僅為貸款金額的約一半。
這場金融交易的實質，是中國金茂用手中的核心資產換取更便宜的長期資金。
這筆貸款期限直至2039年，由中國建設銀行、中國銀行、中國工商銀行等國有大行和股份制銀行組成的銀團提供。
銀行對這筆交易展現出了充分的信心，他們接受評估值僅47.6億元的資產作為99億元貸款的抵押物，抵押率高達208%。
這種信心源于金茂大廈作為上海地標的稀缺性和穩定現金流。
金茂大廈于1999年8月28日竣工，共88層，高度420.5米，曾經是中國內地最高的大樓。
這座建筑位于浦東新區陸家嘴金融貿易區的核心位置，毗鄰上海證券交易所和中國人民銀行第二總部，地理位置無可替代。
此次交易并非簡單的融資行為，而是一場精密的“債務置換”操作。根據公告，貸款資金將主要用于置換2023年和2024年發行的三筆綠色資產支持專項計劃。
這三筆綠色債券總額合計100億元，分別是2023年3月發行的“金茂申萬-上海金茂大廈-鑫悅綠色資產支持專項計劃(碳中和)”、2023年4月發行的“金茂申萬-上海金茂大廈第1期綠色資產支持專項計劃(碳中和)”以及2024年2月發行的“金茂申萬-上海金茂大廈第3期綠色資產支持專項計劃(碳中和)”。
簡單來說，金茂正在用更低成本的銀行貸款，替換之前發行的資本市場債券。這種操作在金融領域被稱為“再融資”，當市場利率環境發生變化時，企業會選擇用成本更低的債務替代成本較高的債務。
這種“借新還舊”的動力主要來源于利率環境變化帶來的“剪刀差”效應。
此前發行的三期“金茂大廈CMBS”票面利率在3.2%-3.6%之間。而根據中國金茂首席財務官喬曉潔透露的信息，2024年公司境內新增融資平均成本已降至2.87%。
進入2025年，金茂境內外新增融資平均成本進一步下降至2.7%，整體平均融資成本為2.96%。這一變化創造了明顯的利差空間，為債務置換提供了經濟動力。
粗略計算，若以2.7%的新增成本置換原3.2%以上的綠色債券，金茂每年節省的利息支出可達6400萬元。
將時間線拉長到15年貸款期限，累計節省的利息支出接近10億元。這種長期的財務節省對任何企業都具有吸引力。
對金茂而言，這次交易并非首次操作類似財技。今年3月，公司就曾以北京凱晨世貿中心為抵押物獲取86.89億元貸款，用于償還對應的綠色資產支持專項計劃剩余本金。
金茂在2022年以凱晨世貿中心為標的物業發行了“中信證券-金茂凱晨2022年綠色資產支持專項計劃(碳中和)”，規模87.08億元。今年初的貸款操作基本復制了此次金茂大廈的模式。
通過這兩次操作，金茂已經將兩大核心資產——上海金茂大廈和北京凱晨世貿中心的融資從資本市場轉向銀行體系。
這種策略反映出在房地產市場調整期，持有優質商業地產的企業正在重新評估不同融資渠道的成本與穩定性。
雖然此次交易在財務上具有合理性，但也伴隨著相應的風險。抵押的資產占中國金茂上年末合并口徑凈資產的38.22%，比例不低。
這次交易將使公司近四成的凈資產處于抵押狀態，這意味著一旦未來償債出現波動，金茂大廈這一地標建筑的完整性或將面臨考驗。
金茂在公告中也特別強調，該抵押預計不會對公司生產經營、財務狀況及償債能力產生重大不利影響。
這一表述既是對投資者的安撫，也反映了公司對自身現金流和償債能力的信心。
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