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大家記得將“掘金日本房產(chǎn)”設(shè)為星標(biāo)

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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

漲了三年后，東京房?jī)r(jià)高，已經(jīng)算不上新聞。可唯有港區(qū)的房?jī)r(jià)，至今仍常被貼上“離譜”二字，聽(tīng)到報(bào)價(jià)都要倒吸一口氣。

在這個(gè)富人云集的地區(qū)，一旦有房產(chǎn)上市，就會(huì)“瞬間消失”。仿佛有只無(wú)形之手在默默掃貨，搶著把每一次入場(chǎng)機(jī)會(huì)悄悄封存在自己的資產(chǎn)表上。

于是，一個(gè)問(wèn)題擺在面前：大家真的了解過(guò)東京房?jī)r(jià)的天花板嗎？

提到日本房?jī)r(jià)頂點(diǎn)，任誰(shuí)都會(huì)回答港區(qū)。

但進(jìn)一步追問(wèn)，港區(qū)內(nèi)部到底哪里最貴？最貴的公寓集中在何處？為什么漲到這種程度？真正能答上的人，并不多。

十年前的港區(qū)，沒(méi)人想到能漲到現(xiàn)在這個(gè)高度。

根據(jù)運(yùn)營(yíng)“豪宅評(píng)論”網(wǎng)站 One Nob A Kind 公司的長(zhǎng)期調(diào)研，從2015到 2024 年，東京二手公寓價(jià)格最高的五大區(qū)域始終是：

港區(qū)、千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、澀谷區(qū)與目黑區(qū)。

這5大區(qū)域的平均每年價(jià)格以及2025年上半年的價(jià)格走勢(shì)，如圖1所示——

整體都在漲，但港區(qū)單獨(dú)拉出一條陡峭的曲線。

2025年上半年，港區(qū)一套70平方米公寓均價(jià)為1.9527 億日元；2015 年僅7136萬(wàn)日元。

十年漲幅2.7倍。

港區(qū)之后，排名第二的千代田區(qū)雖貴，二手公寓均價(jià)達(dá)1.5784 億日元，但仍與港區(qū)拉開(kāi)近4000萬(wàn)日元差距。

同樣是東京核心圈，千代田區(qū)10年漲2.4倍，港區(qū)漲2.7 倍，差距越拉越大。

這說(shuō)明，東京最貴的資產(chǎn)，有八成最終落在港區(qū)。

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區(qū)域貴，不算特別。

真正驚人的是，當(dāng)視角縮小到“町級(jí)”之后，貴的集中度遠(yuǎn)超想象。

按町名排名，2025 年上半年?yáng)|京最貴的前十位幾乎被港區(qū)與千代田區(qū)瓜分。

最貴的地區(qū)是港區(qū)虎之門（Toranomon）。

今年，虎之門一套70平方米的公寓平均售價(jià)為3.029億日元。而2015年的價(jià)格是1.0858 億，十年上漲近2.8 倍，并且是全日本唯一突破 3 億日元的地區(qū)。

但它還不是漲幅王者，漲最高的是港區(qū)濱松町，十年上漲279.8%，幾乎翻了3.8倍。

也就是說(shuō)，過(guò)去十年?yáng)|京最極端的資產(chǎn)增長(zhǎng)，幾乎全部被港區(qū)內(nèi)部最核心的幾個(gè)街區(qū)給包攬了。

這種集中度，在全球一線城市中都極為罕見(jiàn)。

話又說(shuō)回來(lái)，這些“貴町”到底長(zhǎng)什么樣？

虎之門的逆襲，就是一個(gè)典型范本。它原本一直是東京傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，密集的寫字樓、金融機(jī)構(gòu)與商業(yè)設(shè)施讓這里白天人潮如海、夜晚卻燈火寥落。

但過(guò)去十年，虎之門經(jīng)歷了東京最激進(jìn)的城市更新工程。轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2014年，虎之門之丘森大廈落成，隨后城山信托大廈、麻布臺(tái)Hills陸續(xù)封頂。

尤其是麻布臺(tái)之丘。

這座高達(dá)330米的地標(biāo)，拿下“日本第一高”，也第一次把真正意義上的國(guó)際級(jí)超級(jí)豪宅引入東京。上層引入安縵住宅，頂層兩套復(fù)式傳聞售價(jià)200億日元，配備私人電梯、25米泳池與專屬?gòu)N師——

不是從住宅區(qū)中建成，而是從辦公樓的縫隙里，長(zhǎng)出來(lái)的“超級(jí)富豪集聚區(qū)” 。

這類產(chǎn)品的出現(xiàn)，不只是貴，而是讓周邊所有房子的參照系都變了。

當(dāng)一個(gè)地區(qū)能自然容納200億日元級(jí)別的資產(chǎn)，其周邊所有公寓的價(jià)值天花板都會(huì)被重新定義。

虎之門，便是在這樣的背景下，從商務(wù)區(qū)躍遷為東京最頂尖的居住地之一。

另一處地點(diǎn)，東新橋的故事也同樣。

舊名“汐留”，原本是JR貨運(yùn)站，90年代再開(kāi)發(fā)后，47層雙子塔（TOKYO TWIN PARKS ）于2002年落成，共有1000套公寓，成為東京最早一批“超級(jí)豪宅”。

20多年過(guò)去，這里成交價(jià)仍穩(wěn)定在2–4 億日元，居高不下。想買的人排隊(duì)，業(yè)主根本不急賣。說(shuō)明只要稀缺性夠強(qiáng)，時(shí)間并不會(huì)削弱價(jià)值。

而千代田區(qū)四番町，則屬于另一種貴。

位于皇宮西側(cè)，一塊被使館、老牌私立學(xué)校包圍的低密度住宅區(qū)，供應(yīng)極小。

房源極一掛出來(lái)就被“秒收”，交易幾乎靠?jī)?nèi)部消化，外界很難看到真正的成交過(guò)程。

這種“隱形庫(kù)存”本身，就是價(jià)值。

把東京最貴“町”TOP30全攤開(kāi)來(lái)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)更驚人的規(guī)律：

港區(qū)11個(gè)，澀谷區(qū)9個(gè)，千代田區(qū) 8 個(gè)，三區(qū)合計(jì)28 席，留給其他城區(qū)的只有2張板凳。

這一結(jié)果，幾乎定義了東京未來(lái)十年的高端資產(chǎn)的演化方向——

不再是整個(gè)23區(qū)普漲，而是價(jià)值正向“富人走廊”，日常生活半徑的少數(shù)街區(qū)收縮。

這是一種“中心中的中心”效應(yīng)。

真正拉動(dòng)價(jià)格的，不是市區(qū)，而是市區(qū)里那幾塊被反復(fù)選擇的、最能承載全球高凈值人群的地方。

共同特征是供給極少，核心地段土地稀缺，新房長(zhǎng)期偏緊；需求卻持續(xù)被點(diǎn)燃，本地富裕階層、海外家族辦公室，以及外資不斷加碼。

結(jié)果就是，高端資產(chǎn)的漲幅長(zhǎng)期跑贏整體市場(chǎng)，進(jìn)入“越貴越有人搶，越搶越貴”的循環(huán)。

東京房?jī)r(jià)貴并不意外。 真正值得警惕的，是它的“貴”正在變得越來(lái)越局部化。

因這樣的演化，并不只出現(xiàn)在東京。

紐約的上東區(qū)、倫敦的肯辛頓、香港的中半山，走的都是同一條路徑。

而在東京，對(duì)應(yīng)的坐標(biāo)也逐漸清晰，正是港區(qū)的虎之門、東新橋、赤坂，千代田區(qū)的番町，以及澀谷的核心地帶。

這些板塊門檻高、供應(yīng)少，連本地富裕階層都難以進(jìn)入，更別提普通家庭。

換句話說(shuō)，東京的資產(chǎn)價(jià)值，正在向極端中心化收縮。

也正因如此，未來(lái)的漲幅只會(huì)更加集中，也更加極端。東京核心資產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)，正在一年比一年被勾勒出來(lái)。

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