代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

12月廣州土拍下半程正式開啟。

今日，廣州成功出讓四宗涉宅用地，累計成交總價67.28億元。

四宗地塊中，兩宗地塊位于南沙、天河、黃埔各一宗成交。

對于今天的地塊出讓結果，專家解讀如下：

【肖文曉】--克而瑞廣佛區域首席分析師

進入12月，廣州拍地進入年終收官前的沖刺模式，連同今天成交的4宗在內已經成交了14宗涉宅用地，是年內土拍成交最多的月份。值得注意的是，今日成交的4宗地塊位置都相當不錯，其中1宗位于天河金融城東區、2宗位于南沙明珠灣靈山島，1宗位于黃埔長洲島，其中前3宗都是廣州重點規劃商務區里面的稀缺宅地，而黃埔長洲島地塊更是市中心難得一見的低密江景宅地，土地價值不菲。從今年土拍的成交對象來看，國央企以及地方城投依然是當前拿地的主力對象，民企偶有現身撿漏，雖然底價成交是主流，但亦不乏優質地塊高溢價成交，反映在行業止跌回穩的震蕩市場，房企投資策略理性中又有側重，房企普遍認為高價值用地有更好的投資安全性。

四宗地塊素質及周邊市場如何？接下來由克而瑞為大家逐一揭曉：

01

天河區

金融城東區AT091410地塊

今年年初，官方舉辦了首場土地推介大會，對部分地塊進行推介，該地塊名列其中，不過不過在3月分進入土拍市場后因故終止。

與首次掛牌相比，用地面積由1.61萬㎡擴大至2.73萬㎡，由兩宗小地塊組成，計容建筑面積縮小至5.42萬㎡，容積率也由≤ 6.95降至3.65，起拍總價22.12億元，起拍樓面價4.08萬元/㎡。

出讓公告提到，競得人須負責完成浪奇化工廠地塊二剩余的土壤污染修復工作以及建設建筑面積約5850㎡公共服務配套。

地段方面，地塊位于天河金融城板塊，黃埔大道東與車陂南路交匯，未來或將受到噪音及粉塵污染，距離地鐵4、5號線交匯車陂南站約300米，交通優勢明顯。

周邊總部經濟集群，地塊三公里范圍內有東盛廣場、車陂村內自帶的商業配套，能滿足業主日常生活需求。

市場表現方面，克而瑞數據監測顯示，2025年1-11月天河區商品住宅成交4102套，其中地塊所處的金融城板塊在供應增加的帶動下，新房成交767套，得益于頂豪項目的集中網簽，板塊成交金額183.22億元，躍居全市83板塊成交金額TOP1。

距離地塊最近的新房項目天河·江源半島，克而瑞數據監測顯示，該項目2025年1-11月成交41套新房，成交均價68219元/㎡。

在土地端上，克而瑞數據監測顯示，2024年至今地塊周邊三公里內供應6宗涉宅用地，成交2宗，成交金額38.18億元，其中距離地塊最近的，同樣為珠實地產在去年以16.06億元競得的金融城東區AT091415地塊。

02

黃埔區

長洲島深井金洲大道以南HPG-CZ-02地塊

地塊用地面積20.62萬㎡，計容建筑面積15.6萬㎡，容積率≤1.01，起拍總價28.44億元，起拍樓面價14036元/㎡。

克而瑞數據監測顯示，近十年黃埔成交容積率段在1.0-2.0的地塊有6宗，容積率最低的一宗為1.05，為萬科山景城樾山前身地塊。

從官方發布的航拍圖可見，地塊三面環水，疊加低容積率，是打造別墅類低密產品的有利條件，能為黃埔今年以來該類新房產品的空白起到填補作用。

還可以看到，地塊三面環江，因此出讓公告提到，需配建46124㎡面向社會公眾開放使用的公園綠地與水體。

盡管地理位置優勢明顯，但商業配套上具備明顯的不足，出讓公告提到，地塊需要配建包括商業配套建筑面積 8080㎡在內的公共服務皮配套設施。

值得一提的是，該地塊的建設要求上并未明確鼓勵項目提高陽臺占比。

地理位置方面，地塊位于舊黃埔板塊長洲島深井金洲大道以南，毗鄰黃埔軍校舊址紀念館、長洲島農業公園、中山公園等多個休閑配套，廣東省工人醫院在側，就醫方便。

地塊距離地鐵較遠，主要以自駕為主。

市場表現方面，克而瑞數據監測顯示，2025年1-11月黃埔區商品住宅成交6445套，其中地塊所屬的舊黃埔板塊成交2690套，區占率41%。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數據監測顯示，地塊周邊三公里內僅有恒基學苑一號在售，項目2025年1-10月成交14套，成交均價41242元/㎡。

03

南沙區

2025NJY-4、5地塊

2025NJY-4地塊用地面積5.53萬㎡，計容建筑面積8.91萬㎡，容積率3.3，起拍總價9.16億元，起拍樓面價10283元/㎡。

2025NJY-5地塊用地面積5.67萬㎡，計容建筑面積7.56萬㎡，容積率2.6，起拍總價7.55億元，起拍樓面價9977元/㎡。

兩宗地塊位于南沙橫瀝島上，距離地鐵18號線橫瀝站約2.5公里，出讓公告還提到，地塊處在15、31號線規劃范圍內，應預留地鐵規劃線路建設條件。

地塊周邊目前周邊總部資源集群，城市面貌可觀，但共公共配套相對缺乏。

對此出讓公告提到，地塊需配建包括物業管理在內的678㎡計容建筑公共服務設施。

在建設要求上，地塊提出，需要按照裝配式建筑建筑評價標準進行規劃、設計和建造。

同時還提到鼓勵提升陽臺率占比至25%。

市場表現方面，克而瑞數據監測顯示，近十三月南沙區商品住宅成交7848套，成交均價23047元/㎡。

其中地塊所處的明珠灣板塊作為南沙區的商品住宅成交主力，克而瑞數據監測顯示，近十三月明珠灣板塊商品住宅成交2290套，成交均價28860元/㎡。

聚焦到地塊周邊，距離地塊最近的新房項目深業頤澤府，克而瑞數據監測顯示，項目2025年1-11月成交46套，成交均價26326元/㎡。

在土地端，隨著該宗地塊的成交，2025年南沙土拍進程也正式結束，克而瑞數據監測顯示，2025年南沙涉宅用地成交5宗，成交總建面38.84萬㎡，同比減少60.2%，成交金額39.56億元，同比減少49.8%。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。