2026年1月15日，合肥市包河區住房和城鄉建設局公示七大片區土地征收成片開發方案，涉及總面積超1800公頃，擬征收土地近530公頃。這一舉措標志著包河區城市更新進入實質性階段，旨在優化空間布局，提升民生配套，為區域發展注入新動力。

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總體方案概覽——公益性用地占比超標，民生導向明確

本次土地征收成片開發方案涵蓋包河區七大核心片區，包括包河經開區片區（2026年調整）、濱湖片區（2026年調整）、丙子片區（2026年調整）、中山路片區（2026年調整）、包河經開區東片區（2026年調整）、南淝河路東片區和郎溪路片區。根據公示文件，總開發面積約1800公頃（約2.7萬畝），其中擬征收土地面積530公頃，所有片區均計劃在2026年至2028年間分批次完成征地與供應計劃。

從用地性質來看，方案突出“開發為民”理念。所有片區的基礎設施、公共服務設施及其他公益性用地占比均超過國家規定的40%下限，部分片區如濱湖片區公益性用地比例達63.70%，丙子片區更是高達67.89%，顯著高于安徽省實施細則要求。這種高比例公益性用地規劃，體現了對教育、文化、交通、綠地等民生需求的優先保障。例如，濱湖片區規劃了文化用地、教育用地和體育用地，丙子片區則以城鎮住宅用地為主，配套交通運輸和公園綠地，旨在構建宜居社區。

分片區看，開發規模存在差異：

包河經開區片區面積最大（807.7481公頃），擬征收93.8967公頃，側重產城融合；

濱湖片區作為調整重點，擬征收200.89公頃，新增多宗居住用地；

丙子片區規模較小（71.4680公頃），但公益性用地占比最高，突出宜居性；

南淝河路東片區和郎溪路片區為全新方案，強調交通樞紐功能。這一總體布局不僅平衡了住宅供應與產業需求，還通過區域性分化避免了同質化開發。例如，包河經開區片區以工業用地和產業升級為核心，配套城鎮住宅，吸引產業人才；而濱湖片區和中山路片區則定位為“濱湖科學城綜合服務核心”，聚焦商業服務業和高端功能。這種差異化策略有助于緩解合肥中心城區的住房壓力，同時促進外圍區域的職住平衡。

NO.2 | 貳

片區深度解析——高端化與產城融合并進，打造多元功能板塊

七大片區的規劃體現了包河區在空間利用上的精細化策略。以下從片區定位、功能側重及實施節點展開分析：

包河經開區片區：范圍東起南淝河路、西至包河大道，南起遵義路、北至繁華大道。該片區以城鎮住宅用地、商業服務業用地為主，未來三年（2026-2028年）將完成土地征收與供應。片區內已有置地雲臺映月、城投觀萃等新房項目，表明其開發成熟度較高。產業方面，該片區依托包河工業園，強調制造業升級與居住配套的協同，有望成為產城融合示范區。

包河經開區東片區：北起繁華大道，南至延安路，東起巢湖南路，西至南淝河路。該片區以工業用地為主導，擬征收116.4664公頃，計劃兩年內（2026-2027年）完成開發。與主片區不同，東片區現狀無商品房項目，鄰近的招商雍境灣、新華星耀玥湖等樓盤將受益于產業人口流入。這種規劃突出了“以產促城”思路，通過工業用地預留吸引高端制造業，支撐剛性住房需求。

濱湖片區：作為調整重頭戲，原489.20公頃片區擴容，擬征收200.89公頃，覆蓋濱湖省府、省府東板塊。規劃用途多元，包括城鎮住宅、商業服務、文化教育用地等。片區內聚集越秀觀樾、合肥軌道雲濤等項目，且新增居住用地，顯示其高端定位。值得一提的是，該片區公益性用地占比63.70%，通過省府配套和科學城資源，有望成為合肥南部綜合服務核心。

丙子片區：東至徽州大道，南至珠江路，規模雖小（71.4680公頃），但公益性用地比例達67.89%，規劃以住宅和綠地為主。周邊有華潤城建望雲、高速壹品等項目，低密度設計可能打造為宜居社區。該片區的快速開發（2026-2028年）將彌補濱湖板塊的居住配套缺口。

中山路片區：緊鄰濱湖片區，定位相似，擬征收33.6166公頃，側重城鎮住宅和商業服務。片區內有合肥軌道雲濤、遠大九廬等項目，通過教育用地和交通配套，強化與濱湖片區的聯動效應。

南淝河路東片區與郎溪路片區：作為全新方案，前者側重居住生活和交通功能，擬征收52.51公頃；后者以商業商務和居住為主，擬征收28.19公頃。兩者均通過“軌道+住宅”模式提升樞紐功能，例如郎溪路片區鄰近萬科城改朗拾森嶼等項目，未來可能緩解老城區擁堵問題。

從實施節奏看，所有片區均以三年為周期，分批推進，避免了供應集中沖擊市場。這種分步策略結合合肥“十四五”規劃中對多中心網絡的強調，有助于實現土地資源高效利用。

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結語

本次包河區大規模征地計劃，將為合肥房地產市場帶來深遠影響。首先，供應端將迎來顯著放量。530公頃擬征收土地中，城鎮住宅用地占比較高，尤其在濱湖、丙子等重點片區，預計未來可新增數萬套住房。與此同時，合肥常住人口已于2025年突破千萬，持續的人口增長為市場需求提供了堅實支撐。文檔顯示，包河區2025年商品房成交均價同比穩中有升，而新興片區的開發有望吸引改善型需求與產業人口流入，從而形成供需良性互動，避免供應過剩。

來源：合肥樓市航拍圖

其次，區域發展格局將進一步分化。濱湖片區憑借省府資源與科學城定位，有望持續引領市場；包河經開區等產業片區則更依賴就業人口帶動。這種分化正契合合肥“多中心、組團式”的城市發展戰略，有助于緩解主城區壓力。值得注意的是，各片區公益性用地占比均超過40%，教育、醫療、文化等配套將大幅提升，從而增強房產附加值。

整體來看，包河區以530公頃土地征收為支點，撬動超過1800公頃的區域綜合開發。該規劃不僅增加了住房供應，更通過高比例公益性用地與功能分區，推動城市功能完善與品質升級。短期而言，2026?2028年的實施期將為市場帶來新增供應；長期而言，高端提升與產城融合并舉，有望使包河區成為合肥城市更新的重要典范。隨著基礎設施逐步落地與人口持續導入，區域價值預計將穩步釋放，未來需關注供需平衡與政策協同，以保障可持續發展。