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上海又干了件大事。

就在上周五（6月26日），一宗位于奉賢區(qū)程普路118號(hào)的工業(yè)用地正式掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)娣e近8萬(wàn)平米，總價(jià)2個(gè)億。

這是上海工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)政策出臺(tái)后的全國(guó)首宗公開(kāi)轉(zhuǎn)讓交易。

更有意思的是，轉(zhuǎn)讓方是上海電裝燃油噴射有限公司——一家上海電氣控股集團(tuán)旗下的國(guó)有控股企業(yè)。

圖源：上海聯(lián)合產(chǎn)業(yè)交易所

國(guó)企賣(mài)地，而且是通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)“二手轉(zhuǎn)讓”的方式賣(mài)地。這在以前，幾乎是不可想象的事情。

這單交易背后，醞釀著上海一盤(pán)很大的棋——一盤(pán)關(guān)于上百平方公里國(guó)企存量土地、關(guān)于上萬(wàn)億沉睡資產(chǎn)如何被喚醒的大棋。

一、這宗交易，到底特殊在哪？

先把基本盤(pán)說(shuō)清楚。

這塊地位于奉賢區(qū)，總面積79698.9平方米，差不多120畝，土地用途是工業(yè)用地，使用期限到2058年1月27日，還有整整32年使用權(quán)。

轉(zhuǎn)讓的不只是土地，還包括地上34081.74平方米的廠房和相關(guān)設(shè)備，整體打包價(jià)2億元，其中土地使用權(quán)的意向交易價(jià)格是1.02174億元。

下圖：程普路118號(hào)，上海電裝燃油噴射有限公司（圖源：上海聯(lián)合產(chǎn)業(yè)交易所）

重點(diǎn)是交易方式。

這次轉(zhuǎn)讓不是政府收儲(chǔ)，不是企業(yè)私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)?strong>由上海市土地交易市場(chǎng)與上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所聯(lián)合組織實(shí)施的公開(kāi)市場(chǎng)交易。

也就是說(shuō)——

工業(yè)用地的“二手交易”，第一次有了官方認(rèn)可的、公開(kāi)透明的、規(guī)范化的交易平臺(tái)和交易流程。

這在上海歷史上是第一次。

在此之前，工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓基本是“地下交易”——企業(yè)之間私下談、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)?guī)則模糊、監(jiān)管分散、信息不透明。

用業(yè)內(nèi)的話說(shuō)，就是“一級(jí)市場(chǎng)管得死死的，二級(jí)市場(chǎng)亂得一塌糊涂”。

而現(xiàn)在，二級(jí)市場(chǎng)終于被“收編”了。

二、“首宗”二字，到底有多重？

如果你了解中國(guó)政策的運(yùn)行邏輯，就會(huì)知道——“首宗”這兩個(gè)字，分量重得超乎想象。

第一層分量：政策從紙上落到地上的“驗(yàn)證章”

這個(gè)政策是2026年5月20日出臺(tái)的（上海市規(guī)劃和自然資源局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《上海市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法（試行）》）。

圖源：懂經(jīng)

也就是說(shuō)，政策出臺(tái)才37天，第一單就掛牌了。

這個(gè)速度說(shuō)明了什么？

說(shuō)明不是政策“拍腦袋”，而是早就有企業(yè)在排隊(duì)等這個(gè)通道了。說(shuō)明工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)的需求是真實(shí)存在的，而且很迫切。

政策是被市場(chǎng)需求倒逼出來(lái)的。

第一單的快速落地，就是給這個(gè)政策蓋了一個(gè)“真實(shí)有效”的章。

第二層分量：市場(chǎng)定價(jià)的“第一塊基準(zhǔn)石”

2億元總價(jià)、1.02億元土地價(jià)，這個(gè)價(jià)格是怎么定出來(lái)的？高了還是低了？

現(xiàn)在沒(méi)人知道。

但等這單交易成交了，上海工業(yè)用地的“市場(chǎng)價(jià)”就有了第一個(gè)公開(kāi)的、可參考的基準(zhǔn)。

后面所有的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓?zhuān)紩?huì)拿這一單來(lái)對(duì)標(biāo)。買(mǎi)賣(mài)雙方談價(jià)格，政府評(píng)估價(jià)格，銀行做抵押，都會(huì)參考這個(gè)“首宗”的成交價(jià)。

它就像股市里的“開(kāi)盤(pán)價(jià)”——第一筆交易的價(jià)格，決定了整個(gè)市場(chǎng)的估值錨點(diǎn)。

第三層分量：產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入的“第一道閘門(mén)”

公告里寫(xiě)得很清楚：奉賢區(qū)關(guān)于該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求是，重點(diǎn)培育集成電路配套材料，重點(diǎn)發(fā)力高純靶材、電子氣體、半導(dǎo)體封裝材料等方向。

什么意思？

不是誰(shuí)有錢(qián)就能買(mǎi)這塊地。你得符合產(chǎn)業(yè)定位，你得是做集成電路配套材料的，你得是先進(jìn)制造業(yè)。

這道閘門(mén)嚴(yán)不嚴(yán)，直接決定了這個(gè)市場(chǎng)是“炒地皮的樂(lè)園”還是“產(chǎn)業(yè)升級(jí)的工具”。

第一單的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行得怎么樣，后面所有的交易都會(huì)照著來(lái)。

圖源：上海聯(lián)合產(chǎn)業(yè)交易所

第四層分量：國(guó)資流轉(zhuǎn)的“第一條合規(guī)路”

轉(zhuǎn)讓方是國(guó)有控股企業(yè)，這就更有意思了。

國(guó)企的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑲v來(lái)是最敏感、最容易出問(wèn)題的領(lǐng)域——價(jià)格低了說(shuō)你國(guó)有資產(chǎn)流失，價(jià)格高了說(shuō)你故意抬價(jià)。

而現(xiàn)在，通過(guò)公開(kāi)的土地交易市場(chǎng)+產(chǎn)權(quán)交易所“雙平臺(tái)”交易，全程公開(kāi)透明，價(jià)格由市場(chǎng)決定，流程有規(guī)則可依。

這相當(dāng)于給國(guó)企盤(pán)活存量土地，鋪了一條安全、合規(guī)、放心的綠色通道。

第一單走通了，后面的國(guó)企就敢跟著走了。

三、國(guó)企手里，到底握著多少“沉睡的土地”？

根據(jù)上海市國(guó)資委2024年的一份答復(fù)函，僅16家市屬國(guó)企，就填報(bào)了土地2093幅、總面積74.9平方公里。

74.9平方公里是什么概念？

差不多是靜安區(qū)（37平方公里）+長(zhǎng)寧區(qū)（38平方公里）兩個(gè)中心城區(qū)加起來(lái)的面積。

而這還只是16家市屬國(guó)企的數(shù)據(jù)。

如果算上區(qū)屬國(guó)企、央企在滬企業(yè)、集體企業(yè)，上海國(guó)企體系內(nèi)掌握的工業(yè)用地總量，保守估計(jì)也在幾百平方公里以上。

這些土地，很多都是上世紀(jì)八九十年代拿的，成本極低，有的甚至是劃撥的。

但問(wèn)題是，這些土地上的產(chǎn)業(yè)，很多已經(jīng)跟不上時(shí)代了。

就像這次轉(zhuǎn)讓的上海電裝燃油噴射有限公司——做燃油噴射的，屬于傳統(tǒng)汽車(chē)零部件產(chǎn)業(yè)。在新能源汽車(chē)大行其道的今天，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的前景可想而知。

廠子效益不好，土地閑著也是閑著，但想轉(zhuǎn)讓又沒(méi)渠道。

想轉(zhuǎn)型做別的？產(chǎn)業(yè)方向變了，廠房結(jié)構(gòu)不適用，改造成本太高。

想賣(mài)給別人？私下轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)大，國(guó)企不敢碰，怕?lián)鷩?guó)有資產(chǎn)流失的責(zé)任。

想讓政府收儲(chǔ)？流程時(shí)間長(zhǎng)、資金量大、財(cái)務(wù)成本高，政府也沒(méi)有那么多錢(qián)來(lái)收儲(chǔ)的。

于是就出現(xiàn)了一個(gè)尷尬的局面：

一邊是大量的國(guó)企存量土地閑置低效，在賬面上“睡”了幾十年；

另一邊是大量的科創(chuàng)企業(yè)、先進(jìn)制造企業(yè)想擴(kuò)產(chǎn)，卻找不到合適的土地。

供需嚴(yán)重錯(cuò)配。

四、上海電氣，為什么是第一個(gè)“吃螃蟹的”？

仔細(xì)看這次的轉(zhuǎn)讓方，上海電裝燃油噴射有限公司，背后是上海電氣控股集團(tuán)。

上海電氣，絕對(duì)是上海國(guó)企里盤(pán)活存量土地的“老玩家”了。

隨便翻一翻公告：

2020年，靜安區(qū)廣中西路191號(hào)、共和新路3000號(hào)土地收儲(chǔ)

2024年12月，滬閔路1111號(hào)土地收儲(chǔ)，總價(jià)3.96億元

2025年5月，光星路8號(hào)土地收儲(chǔ)，總價(jià)約2.4億元

除了土地收儲(chǔ)，上海電氣還在做保障性租賃住房——閔行江川路人才公寓、原舒勒壓力機(jī)廠改造、原永生筆廠改造……

還有園區(qū)改造——南翔智地園區(qū)，原來(lái)是上海電氣的廠房，2008年起由南翔鎮(zhèn)租賃后改造升級(jí)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

下圖：南翔智地園區(qū)鳥(niǎo)瞰（圖源：人在南翔）

可以說(shuō)，上海電氣在存量土地盤(pán)活上，各種方式都試過(guò)了——收儲(chǔ)、改造、租賃、轉(zhuǎn)性……

但這些方式，要么是被動(dòng)的（等政府收儲(chǔ)），要么是自己干（自己改造運(yùn)營(yíng)），都有局限性。

而現(xiàn)在，又多了一條路——公開(kāi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。

這條路的好處是：公開(kāi)、透明、規(guī)范化、市場(chǎng)化。

不想等政府收儲(chǔ)？可以直接掛到市場(chǎng)上賣(mài)。

不想自己改造運(yùn)營(yíng)？可以直接賣(mài)給愿意干的人。

對(duì)于上海電氣這樣手里握著大量存量土地的國(guó)企來(lái)說(shuō)，這相當(dāng)于多了一個(gè)“資產(chǎn)變現(xiàn)”的快捷鍵。

結(jié)語(yǔ)：這只是一個(gè)開(kāi)始

首宗交易掛牌了，但故事才剛剛開(kāi)始。

可以算一筆賬：

16家市屬國(guó)企有74.9平方公里土地，就算其中只有10%適合進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)且彩?.49平方公里。

按這次的價(jià)格粗略估算——120畝地賣(mài)2個(gè)億，7.49平方公里差不多是11235畝，那就是差不多187億元的資產(chǎn)規(guī)模。

這還只是16家市屬國(guó)企的量。

如果算上所有國(guó)企、所有類(lèi)型的工業(yè)用地，這個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模有多大？

可以確定的是，這個(gè)市場(chǎng)一旦真正打開(kāi)，上海的產(chǎn)業(yè)格局會(huì)發(fā)生深刻的變化。

低效的產(chǎn)能會(huì)加速退出，先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)會(huì)加速進(jìn)入。

沉睡的資產(chǎn)會(huì)被喚醒，沉淀的資本會(huì)重新流動(dòng)。

國(guó)企的資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)變得更健康，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的空間會(huì)變得更廣闊。

而這一切，都從這一宗2億元的交易開(kāi)始。

首宗的意義，不在于它本身有多大，而在于它打開(kāi)了一扇門(mén)。

至于門(mén)后面是什么，現(xiàn)在還沒(méi)人能說(shuō)得清。

但可以肯定的是，門(mén)一旦打開(kāi)，就再也關(guān)不上了。

原創(chuàng)作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

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由上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院創(chuàng)作編輯、同濟(jì)大學(xué)出版社出版的《城市更新：上海的實(shí)踐與創(chuàng)新》一書(shū)，從經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、城市、社會(huì)、企業(yè)、人文、消費(fèi)和市民的多重維度，分析闡述怎樣的城市更新才是城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所需要的；怎樣的項(xiàng)目才是市民所喜歡的；怎樣的投入產(chǎn)出才是可持續(xù)的；城市更新有哪些新案例、新觀點(diǎn)和新趨勢(shì)。它怎樣才能既有社會(huì)價(jià)值，也有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更有市民的獲得感和可持續(xù)性。這些都是本書(shū)的重點(diǎn)和切入點(diǎn)，力求給讀者提供一些觀察、了解城市發(fā)展的新視角、新渠道和新方法，為從事城市更新的同行、機(jī)構(gòu)和企業(yè)提供一些源于實(shí)踐的理論思考、方法創(chuàng)新和案例借鑒。

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