北京
撰文 | 大衛
編輯 | 茶茶
1月23日，紅星美凱龍披露2025年度業績預告，公司預計全年將出現巨額虧損，引發市場熱議。根據公告顯示，紅星美凱龍2025年度歸屬于母公司所有者的凈利潤虧損區間為150億元至225億元，扣除非經常性損益后的凈利潤虧損區間為46億元至58億元。這一虧損幅度較2024年同期顯著擴大，上年同期公司歸母凈利潤為-29.83億元，虧損規模增幅超4倍。也大大超過了其前三季度31.43億元的虧損。
不過，此次虧損核心是“賬面數字調整”，而非實際經營現金流的惡化。
根據會計準則，投資性房地產需按公允價值后續計量，當市場租金預期下降時，即便物業仍在正常出租、產生穩定現金流，其賬面價值也需同步下調，這部分損失直接計入當期凈利潤，但不影響公司實際現金流入。
2025年紅星美凱龍巨虧主要有兩大原因：
1、受市場對未來租金收益預期下行的影響，公司相應下調了所持投資性房地產的估值，預計2025年度該項估值下調金額約為126億元至215億元，這構成了此次巨虧的主要組成部分。
2、除此之外，公司還對各類資產的可回收金額進行了全面評估，初步測算需計提減值準備約45億元至57億元。
盡管減記是賬面調整，但它反映了深刻的經營困境，核心壓力是租金收入的大幅下滑。
紅星美凱龍長期依賴“商業地產+招商收租”的重資產高杠桿模式，擴張中積累了超300億元有息負債。這種“包租公”模式重管理輕經營、數字化轉型滯后，市場下行時，高額剛性成本與粗放運營的短板徹底暴露。
因家居市場需求疲軟，為留住商戶，公司不得不對部分商戶減免租金及管理費，以維持商場出租率。同時，為吸引新能源汽車、高端設計等新業態入駐，公司提供了優惠的商業條件，這進一步影響了租金水平。
租金水平顯著下降，導致作為估值基礎之一的未來租金收入預期變得悲觀，從而觸發了巨額的投資性房地產公允價值下調。
紅星美凱龍的困境并非個例，而是整個家居行業的縮影。2025年，受房地產下行、消費需求疲軟、渠道變革等多重因素影響，家居行業進入深度調整期：上游房企債務問題導致新房交付放緩，直接影響家居“后置消費”需求；下游消費者更趨理性，裝修預算收縮，高端家居消費增速承壓；渠道端則呈現“大店遇冷、小店興起”的變革，宜家等國際品牌關閉傳統大店、布局社區店，傳統家居賣場面臨客流分流壓力。
更關鍵的是渠道碎片化，直播電商、設計師渠道、整裝公司分流客源，疊加消費者更趨謹慎、追求性價比與一站式服務，進一步擠壓傳統賣場空間，直接削弱了紅星美凱龍旗下物業的租金潛力和市場價值。
為優化結構，公司正在收縮戰線，2025年前三季度累計關閉了33家商場，同時開啟大幅裁員。2019年末其員工數為27113人，2025年年中驟降至10037人，五年半凈減17076人，裁員比例高達62.98%。
受此影響，紅星美凱龍母公司廈門國企建發股份也錄得上市二十多年來首次虧損。
業績預告顯示，2025年度建發股份實現歸屬于母公司所有者的凈利潤為-100億元至-52億元，預計2025年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益后的凈利潤-65億元到-33億元。
這是建發股份A股上市以來首次出現虧損。
總而言之，紅星美凱龍2025年創紀錄的巨虧，是一場由房地產下行、家居需求萎縮引發的資產價值危機的集中體現。它既是市場困境的反映，也是公司為過去的重資產模式付出的代價。
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