2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，寒意依舊未散，但平靜的水面下正在涌動(dòng)新的暗流。

在克而瑞發(fā)布的1月房企全口徑銷(xiāo)售榜里，保利、中海、華潤(rùn)穩(wěn)坐前三。

但第四的位置，卻殺出個(gè)“生面孔”——中旅投資，硬生生在頭部格局中鑿開(kāi)一道缺口。

這幾年的地產(chǎn)行業(yè)，多數(shù)房企忙著收縮防線(xiàn)。可中旅投資偏不走尋常路，全口徑銷(xiāo)售額從2023年排名百名開(kāi)外，到2024年躍至71名，再到2025年的48名。

2026年1月，它更是沖進(jìn)行業(yè)前四，短短三年完成三級(jí)跳。

不少人好奇：這家突然冒頭的央企，到底是什么來(lái)頭？

即便單月排名難免受供貨節(jié)奏影響，可它的上升速度，早已超出偶然的范疇。

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央企新勢(shì)力：從百?gòu)?qiáng)外到TOP4的進(jìn)階路

要說(shuō)中旅投資，首先得看清它的底色。

它不是憑空冒出來(lái)的“新玩家”，而是帶著央企基因的“轉(zhuǎn)型強(qiáng)者”。

中旅投資的全稱(chēng)是中旅（海南）投資發(fā)展有限公司，成立于2011年，是中國(guó)旅游集團(tuán)八大重點(diǎn)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一，也是國(guó)務(wù)院國(guó)資委確認(rèn)的以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)”為主業(yè)的16家中央企業(yè)之一的所屬企業(yè)，由國(guó)資委旗下中國(guó)旅游集團(tuán)有限公司100%持股。

2023年，是中旅投資的變革元年。

當(dāng)年8月，原龍湖副總裁胡若翔加盟任總經(jīng)理，這位在龍湖創(chuàng)下過(guò)“廈門(mén)銷(xiāo)冠”的老將，一上任就吸引了大批行業(yè)精英加入。

原中駿集團(tuán)助理總裁李輝，任中旅華東公司總經(jīng)理。原華發(fā)武漢公司總經(jīng)理史昱，先后擔(dān)任中旅武漢城市公司總經(jīng)理、中旅廣州區(qū)域總經(jīng)理。

這些在行業(yè)里摸爬滾打多年的職業(yè)經(jīng)理人，為中旅注入了市場(chǎng)化基因，使其從產(chǎn)品定位到營(yíng)銷(xiāo)打法，都跳出了傳統(tǒng)央企的刻板框架。

剛剛過(guò)去的2025年，中旅投資多個(gè)項(xiàng)目成績(jī)斐然。

三亞馥棠公館累計(jì)成交金額約58.2億元，位列海南省TOP2。作為“馥棠系”的首發(fā)作品，它靠“360°全景環(huán)幕陽(yáng)臺(tái)”“去戶(hù)型化設(shè)計(jì)”吸引高凈值客群，把“旅居+免稅”的優(yōu)勢(shì)玩到了極致。

廣州中旅·阿那亞·九龍湖開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售金額達(dá)30億，4500畝水域+2萬(wàn)畝山林的資源，疊加阿那亞的社群運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目復(fù)購(gòu)率達(dá)到50%，成為大灣區(qū)文旅項(xiàng)目的領(lǐng)軍之作。

憑借名門(mén)府、璞樾天序、中旅·阿那亞·九龍湖三大項(xiàng)目，中旅位列廣州花都區(qū)權(quán)益銷(xiāo)售額第一、市占率第一。

成都青羊馥棠2025年第一季度熱銷(xiāo)4.6億，以4萬(wàn)+元/㎡的備案價(jià)，刷新了城西豪宅的定價(jià)天花板，1.8的低容積率在區(qū)域新盤(pán)里堪稱(chēng)“稀缺品”。

在上海，中旅投資還跟中海、招商蛇口、徐匯城投一起，以439.53億拿下全國(guó)總價(jià)地王安瀾上海，站上全國(guó)頂級(jí)產(chǎn)品的牌桌。

安瀾上海首開(kāi)狂攬90.77億，一舉刷新了內(nèi)環(huán)豪宅銷(xiāo)售紀(jì)錄。

從三亞到廣州，從成都到上海，這家曾經(jīng)默默無(wú)聞的央企，正在以驚人的速度站上行業(yè)中央舞臺(tái)。

2

破局密碼：行業(yè)風(fēng)口與自身實(shí)力的共振

中旅行業(yè)排名的快速提升，除了自己的努力，還借上了行業(yè)的“東風(fēng)”。

這幾年地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，其實(shí)悄悄給逆襲者留了窗口。

一方面，頭部房企的規(guī)模正在系統(tǒng)性收縮，行業(yè)“天花板”整體下移。

盤(pán)子變小了，頭部席位的競(jìng)爭(zhēng)方式也隨之改變。以今年1月為例，行業(yè)第一的保利發(fā)展銷(xiāo)售額為156億元，放在幾年前，只能算中上游水平。

另一方面，2023-2025年間，超50家房企相繼出險(xiǎn)，約20%的市場(chǎng)份額被迫出清。

這些空出來(lái)的空間，并沒(méi)有消失，而是被資金更穩(wěn)、信用更強(qiáng)的央企迅速承接。

中旅投資，恰恰是這輪出清周期中，動(dòng)作最快、判斷最果斷、也最擅長(zhǎng)補(bǔ)位的那一個(gè)。

首先，是“拿地邏輯”夠精準(zhǔn)

中旅投資沒(méi)有廣撒網(wǎng)式擴(kuò)張，而是嚴(yán)守“非核心不入”的原則，只進(jìn)GDP超萬(wàn)億、人口凈流入的城市，聚焦海南自貿(mào)港、長(zhǎng)三角一體化、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈三大國(guó)家戰(zhàn)略區(qū)域。

2024年它的拿地總成交額達(dá)182.3億，2025年漲到258.6億，位置幾乎都集中在三亞、上海、成都、西安。

這些地塊在2026年集中供貨，直接撐起了它的銷(xiāo)售規(guī)模。

其次，是“合作模式”夠理性

中旅在一線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，所以它并不急于單兵作戰(zhàn)，而是選擇與頭部房企合作。

比如在上海，它和招商蛇口合作，從招商中旅·攬閱到商中旅·觀(guān)境，再到招商中旅·壹江臻邸、安瀾上海，每次都以參股的方式參與，既降低了拿地風(fēng)險(xiǎn)，又借招商的品牌和經(jīng)驗(yàn)打開(kāi)市場(chǎng)。

這種“少而精、穩(wěn)而準(zhǔn)”的合作，讓它在一線(xiàn)城市快速站穩(wěn)腳跟。

最后，是“產(chǎn)品力”夠差異化

中旅的產(chǎn)品線(xiàn)非常清晰，高端線(xiàn)有“馥棠系”，瞄準(zhǔn)城央頂豪；改善線(xiàn)有“璞樾系”，主打城芯精工匠藝；文旅線(xiàn)則依托中國(guó)旅游集團(tuán)的資源，做城市微度假產(chǎn)品。

萬(wàn)寧中旅逐浪度假區(qū)，引入美國(guó)頂級(jí)造浪設(shè)備，打造國(guó)內(nèi)首個(gè)沖浪主題度假地；寧波海泉灣PLUS·沐野之泉，靠1800米深海溫泉成為都市療愈圣地。

這種“地產(chǎn)+文旅”的組合拳，讓它在市場(chǎng)上很難被替代。

3

不止中旅：TOP100里的民營(yíng)突圍者

中旅的崛起，并不是孤例。

2026年1月的TOP100榜單里，還藏著7張新面孔，分別是：中信城開(kāi)、和達(dá)置業(yè)、香印城建、安鼎置地、國(guó)華置業(yè)、融興馨潤(rùn)、合肥城建。

更值得關(guān)注的是，這7家企業(yè)里有4家是中小民營(yíng)房企。

這表明，即使在市場(chǎng)筑底階段，部分房企依然能夠通過(guò)精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局和穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，保持平穩(wěn)發(fā)展甚至實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。

這些逆襲房企的共同點(diǎn)，就是“不貪大、只深耕”。

比如中信城開(kāi)，信悅灣開(kāi)盤(pán)兩小時(shí)內(nèi)勁銷(xiāo)100億元，一舉成為全國(guó)最快破百億的新盤(pán)。

更具象征意義的是，約38萬(wàn)元/㎡的成交單價(jià)，直接刷新了全國(guó)住宅單價(jià)的天花板。

中信城開(kāi)信悅灣

和達(dá)置業(yè)、融興馨潤(rùn)多年來(lái)始終深耕青島市場(chǎng)，通過(guò)“本地化服務(wù)+高度適配的產(chǎn)品體系”，在改善型客戶(hù)中持續(xù)積累口碑，用穩(wěn)定去化換取長(zhǎng)期生存空間。

合肥城建同樣持續(xù)深耕安徽市場(chǎng)，打造了星啟錦宸、星啟時(shí)代、星樾灣等項(xiàng)目，在區(qū)域市場(chǎng)形成了高度可識(shí)別的產(chǎn)品標(biāo)簽。

至于香印城建、安鼎置地、國(guó)華置業(yè)等房企，都選擇在各自熟悉的城市做“深水區(qū)”開(kāi)發(fā)。

它們的突圍，給中小民營(yíng)房企指了一條路：不用非跟央國(guó)企在核心城市正面競(jìng)爭(zhēng)，也不用盲目追求全國(guó)化布局，只要在自己的“一畝三分地”里做透產(chǎn)品、做深服務(wù)，照樣能活下去。

這些“新面孔”的出現(xiàn)，其實(shí)是個(gè)好信號(hào)。

今年1月，“私募魔女”李蓓再次高喊地產(chǎn)“十年一遇大拐點(diǎn)”。當(dāng)許多人還在爭(zhēng)論底在何處時(shí)，一些敏銳的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始布局未來(lái)。

地產(chǎn)榜單的變化，只是個(gè)開(kāi)始。接下來(lái)，行業(yè)還會(huì)繼續(xù)洗牌。

能留下來(lái)的，一定是那些看懂周期、守住底線(xiàn)、做好產(chǎn)品的房企。

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