2026年3月3日下午4時，隨著港交所收市鐘聲響起，五礦地產長達34年的上市歷程正式畫上句號。

這個消息對地產圈的人來說，其實不算很意外。

自去年五礦地產宣布私有化計劃以來，市場早已預見到這一結局。

2025年10月23日，這家隸屬于中國五礦集團、作為國資委首批確定的16家地產主業央企之一的公司，宣布擬以每股1港元的注銷價完成私有化，較最后交易日股價溢價超104%。

對于退市原因，五礦地產曾表示過，是由于融資能力有限，公司已經失去上市平臺優勢。

有人說，這是一場早有預兆的“分手”；也有人說，這是集團內部一盤遲到了十年的大棋。

但難免忍不住問：為何連央企背景的地產平臺，也不得不選擇“以退為進”？

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34年上市歷程的終結

五礦地產的上市載體最早可追溯至1991年登陸港交所的東方有色集團有限公司，當時的主業還是鋁材生產與金屬貿易。

2005年，中國五礦集團通過旗下五礦香港控股將其收購，隨后又歷經兩次改名，主營業務徹底轉向房地產開發，成為了如今的五礦地產。

在很長一段時間里，五礦地產是穩健和低調的代名詞。但在行業發展的黃金時期，五礦地產也曾按捺不住對規模的渴望，定下了向“千億目標”邁進的宏偉藍圖。

隨著規模的擴張，2020年五礦地產實現銷售額193.6億元，同比暴漲124%；2021年銷售額更攀至260億元的歷史峰值。

只是沒人能預料到，這260億的峰值，既是五礦地產的高光，也成了它此后難以逾越的高點。

自2022年起銷售規模連年下滑，2024年銷售額僅70.2億元，短短三年時間銷售規模縮水超七成。到了2025年上半年，銷售額同比下滑28.4%至22.9億元。

2025年9月30日，五礦地產在香港聯交所突然停牌，這一操作令市場嘩然，停牌公告僅有“以待刊發有關公司若干內幕消息及根據《香港收購及合并守則》而作出的公告”的說明。

再到2025年10月23日，謎底終于揭曉。

五礦地產公告擬以安排方式私有化，并申請撤銷在聯交所的上市地位，計劃股份將予以注銷，注銷價為每股1港元，總代價約12.76億港元。

20天后，11月13日，五礦地產一紙公告，宣告了董事會主席的變動。

執掌五礦地產多年的董事會主席何劍波辭任，43歲的執行董事兼董事總經理戴鵬宇接任代理主席。

五礦地產此次管理層更迭的信號非常明顯——為私有化退市鋪平道路。

這家央企地產商，一邊要終結多年的上市歷程，一邊要完成核心管理層的新舊交替。

最終，耗時4個多月，五礦地產在2026年3月3日撤回上市地位。

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三年半虧損近65億港元

五礦地產的退市，是多重困境疊加下的必然選擇。

首先是經營困境的持續惡化，財務數據顯示，2022年至2024年，五礦地產歸母凈利潤累計虧損達58.99億港元。

光是2024年，就直接虧損了35.21億港元，創下了公司歷史上的最高虧損紀錄，可以說是十年白干。

時任五礦地產董事會主席何劍波在年報中表示，要把去庫存、防風險放在首位，想盡一切辦法增收節支，減少虧損，嚴守資金安全底線，努力修復資產負債表。

然而，頹勢在2025年上半年仍未扭轉，綜合收入19.76億港元，同比大跌60.7%，歸母凈利潤再虧損5.85億港元。

也就是說，三年半下來，五礦地產虧損累計近65億港元。

為緩解流動性壓力，公司2023年、2024年連續兩年0拿地，2022年也僅拿了一宗地塊。

對五礦地產而言，私有化退市或許是“止損”的最佳選擇。

除了財務狀況的困境，退市的另一個原因，還有融資功能的喪失。在2025年10月擬私有化的公告中，五礦地產坦言公司的融資能力有限且已失去上市平臺優勢。

自2009年以來，五礦地產就未通過發行股份從公開市場籌集任何資金，長達16年的融資空白期使其上市地位形同虛設。

與此同時，股份流動性近乎枯竭，截至擬私有化公告前最后交易日，其過去12個月的日平均交易量僅約44萬股，占無利害關系計劃股份數目約0.03%。

既然“融不到錢”，又“無人交易”，與其繼續保留上市地位，不如索性撤回集團內部，進行“閉關修煉”。

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接過虧損“燙手山芋”

五礦地產退市的另一大背景，必須提到2015年，彼時國資委批準中國五礦與中冶集團戰略重組，旨在打造全球領先的金屬與礦產企業集團。

兩家央企都擁有自己的地產平臺——五礦地產和中冶置業。按理說，既然要整合，地產業務理應盡快合并，避免同業競爭，形成合力。

然而，這一等，就是十年。

在行業上行期，大家各自為戰還能相互進步；但在下行期，這就成了致命的“內耗”和資源浪費。

直到五礦地產宣布私有化之后，這只懸了近十年的“靴子”才終于落地——

2025年12月，中國中冶將中冶置業100%股權出售給五礦地產，交易對價高達312.37億元。

表面看，中冶置業總資產807億元，五礦地產自身資產規模約393.72億港元，合并后資產總額將超1000億，在央企地產陣營中穩居前排。

實際上，中冶置業2024年凈利潤為-48.58億元，2025年頹勢未改，前三季度凈利潤為-21.32億元。

中冶置業的困境，直接拖累了中國中冶的整體業績。在這種情況下，剝離中冶置業這個“吞金獸”就成了必然選擇。

作為接手這個“燙手山芋”的五礦地產，也就面臨著一個核心問題——“兩個虧損主體如何實現盈利”。

最近幾年，五礦地產也在嘗試轉型。2025年，其中期報告首次將物業管理業務單列披露，這被解讀為向輕資產轉型的信號。

但現實很骨感的，雖然物業管理和專業建筑業務在2025年上半年分別實現了增長，然而非地產板塊的收入貢獻僅占總額的11.8%，難以扭轉地產開發下滑的頹勢。

對于五礦地產而言，退市可能是卸下包袱、重新出發的開始；對于整個行業而言，這也是一個明確的信號。

房地產的“黃金時代”和“白銀時代”都已過去，現在進入的——

是一個更注重質量、更考驗能力、更遵循規律的時代。

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