對于金山綠軸算是這幾年樓市里面非常具有代表的舊改，每次出讓都是最后一幅宅地，然后最后之后還有最后。

簡單回顧一下：

綠軸首次舊改后，推出僅有的兩幅宅地，一幅安商、一幅純商，即龍湖天序、紫金九號，這是首次綠軸的最后宅地。

然后體育公園調(diào)整成住宅，有了大東海天樾，又一次最后一幅。

然后教育用地改成住宅，商業(yè)改成教育用地，有了建發(fā)璽云，又一次最后一幅。

然后文化設施用地、共設施用地改成住宅，有了左海錦翠，又一次最后一幅。

這樣一來，這個綠軸，就剩下最后一幅教育用地，介于目前情況，那個可能才是最后一幅了。

所謂的綠軸，用N次最后變成了房軸。

說完綠軸，就繼續(xù)新盤分析，金山左海錦翠，最近群友討論度比較高，項目資料也基本對外公示，樣板房和展示區(qū)也展示了，下面就來聊聊。

樓盤規(guī)劃

左海錦翠：地處倉山區(qū)鳳崗路北側(cè)、劉宅路西側(cè)，金山綠軸，建發(fā)璽云隔壁。

項目占地16 畝，規(guī)劃3棟住宅，1棟洋房，1棟小高層，1棟高層，合計106套。

戶型146-169平，毛坯交付，層高3.1米。

從戶型占比來看，高層-149平占比45%，洋房-146平、小高層-169平27%左右。

項目走的左海翠系，定位剛改產(chǎn)品，配置就是少量鋁板+涂料+玻璃，僅16畝的地塊依然給了下層會所，打造了福州首個下沉式主題圖書館會所，此外還弄了光廳，即入戶花園，還有風雨走廊。

樓盤土拍

2025年5月9日，左海經(jīng)39輪競拍以2.73億元獲得宗地2025-09號金山綠軸宅地，溢價率16.2%，成交樓面價16050元/㎡。

項目面積15.95畝，容積率1.6，限高80米，劃片金山綠軸一貫制學校，不過由于該校尚未建設，暫時過渡在倉山進修校附三小（對口倉山區(qū)實驗中學金山分校）。

分析：去年的一場小型土拍，金山這幅低容積率宅地上架，不過并非是兜底的結(jié)局，算是福州土拍市場少見。

當然舉牌的房企即建總、左海，兩家房企在金山已經(jīng)不止一次交鋒，建總可能主要也是給自己的瑞璽護盤，最終左海以溢價16.2%拿地，樓面價1.6W。

比建總在金山住宅區(qū)的建總?cè)瓠t一二期，樓面價1.38W，容積率2.6-2.8，貴了2.2K。

接近左海自己拿下的劃片金山小的金山文翠，樓面價1.69W。

與二內(nèi)晉王莊的部分地塊樓面價持平。

總的來說，項目的樓面價談不上低，但是對比原來金山綠軸2W出頭的樓面價，自身又是低容積率，依然存在一定優(yōu)勢。

回到地塊自身，體量不大，加上地塊不算規(guī)整，前面消防站后面幼兒園，預計受限高要求，最終這幅地塊的排布，采取反常態(tài)的南高北低。

洋房僅設計了一棟，還是在消防站背后，沒發(fā)揮消防站不高的視野優(yōu)勢，然后自身高層還存在遮擋項目自身。

看上去容積率1.6，最終這個優(yōu)質(zhì)指標，并沒有發(fā)揮出非常大的優(yōu)勢。

房企延續(xù)了剛改的定位，也算貼合金山需求，只不過起步146平，個人感受依舊是偏大，當然沒做隱翠那樣的燈塔，效仿大東海天樾，已經(jīng)算是不錯。

只能說，地塊自身的條件注定了壓力不大，加上地處金山住宅區(qū)，周邊供應也不多，就看房企最終的操盤定價了。

戶型情況

146平：四房兩廳三衛(wèi)，洋房一梯兩戶，電梯雙開門設計，設計了獨立的電梯廳，項目還引入了所謂的光廳設計，即電梯廳做成陽臺模式。

從布局來看，受益于洋房的得房率優(yōu)勢，項目整體得房率不錯，采取了主流的四開間朝南布局，亮點在廚房、主衛(wèi)空間比較闊錯，還有入戶儲藏間。

戶型主要被詬病的就是餐客廳，沒有獨立的餐廳位置，與客廳融合，導致客廳進深被壓縮，南側(cè)兩端是次臥門+陽臺，客廳的沙發(fā)+電視墻對齊后，都要貼著生活陽臺。

此外還有一點就是常見有一個衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。

169平：四房兩廳三衛(wèi)，位于小高層，一梯一戶的設計，同樣是所謂的光廳入戶，戶型同樣是主流的大面寬設計，四開間朝南，也解決了146平的問題。

餐廳有了獨立的空間不影響動線，還能南北對流，三個衛(wèi)生間都做到了采光設計，可以說是比較不錯的戶型設計。

分析：對于項目的戶型，主打就是得房率，通過小高層+洋房自身的優(yōu)勢，此外還引入了所謂的光廳入戶，樣板間是擺了個沙發(fā)，有點效仿第四代。

只不過在北面做陽臺，還不是完全私密的地方，面積不大且狹長，體會不到在這里坐著，除了抽煙、換鞋之外的作用。

最主要還有一點這部分面積算在公攤里面嗎？

獨立電梯廳，日常都是做儲物設計，大概率業(yè)主后期只能自己封窗了，只不過是否會允許又要打個疑問？

如果不允許，下雨怎么辦、小孩子安全怎么辦，板樓玩成了連廊？

此外，項目還在客廳南側(cè)搞了凸出造型的設計，類似常規(guī)住宅的腰線，對于采光可能也要考慮。

區(qū)位情況

項目位于金山住宅區(qū)，距離地鐵5號線450米，有一定幫助，周邊緊鄰萬科里、歡樂頌、萬達，還有省立醫(yī)院，可以說商業(yè)醫(yī)療配套也不缺。

周邊大部分都是次新樓盤，整體的城市界面也是比較清楚舒服。

至于會所這塊，項目是規(guī)劃1200平，主打是所謂的圖書館主題，至于效果見仁見智了。

項目不遠處天翔體育綜合體約5.5萬平，隱翠公式，人均520平，當然玩笑歸玩笑，對業(yè)主的日常運動還是有很大幫助。

回到項目周邊，南側(cè)是消防站，出警的時候有鳴笛影響，自身社區(qū)偏小，公區(qū)體驗一般，此外就是采光問題，南高北低，會存在采光遮擋。

至于金山的劃片，目前過渡方案是南側(cè)的倉山進修校附三小，只能說沒什么加分。

綜上，項目處在金山不錯的區(qū)位，周邊配套也比較突出，主要硬傷就是有消防站、社區(qū)偏小、部分有采光問題。

價格情況

項目還未上市，目前主推洋房，借鑒群友的分析：

毛坯交付，差不多2.5上下，隔壁建發(fā)2.9-3.2成交，帶精裝，
海哥品牌差了點，便宜1000，又是毛坯，再便宜3000，小區(qū)也沒有園林再便宜1000，
差不多2.4-2.7毛坯。
但是他們就100套。

從群友的分析來說，對比就是隔壁的建發(fā)璽云，金山住宅區(qū)目前的天花板改善項目，二手成交也是大幅回落，精裝3W以下。

兩個項目的差異也比較明顯，左海最大優(yōu)勢就是得房率。

目前周邊的新盤，建總?cè)瓠t是精裝3W左右，左海文翠金山小精裝3.1W，個人預計項目毛坯會在2.8-3W。

雖然對比建發(fā)璽云不一定有太大性價比，但是體量不大，以及金山周邊地緣，配合首推洋房的得房率。

總價門檻預計要到420W，加上后期精裝，基本也是鎖定近500W的購房預算。

樓盤總結(jié)

項目地處金山住宅區(qū)，優(yōu)勢在于低容積率，洋房+小高層得房率不錯，戶型設計也比較主流，周邊配套比較完善，界面也比較清楚，劣勢在于社區(qū)偏小，貼著消防站、部分采光需要注意，購房門檻還是偏高。

對于地緣而言，無非就是看自身的側(cè)重點，畢竟隔壁璽云二手一直掛著，后續(xù)的最后一幅教育用地，也難說。