這幾年，房地產市場的每一次呼吸。都牽動著無數人的神經

　　車上的人可能已經跌掉首付，資產不斷縮水，在行情回落中反復內耗，

　　被漫長的情緒凌遲，只盼市場早日回暖，自己的房子能回到前高

　　而不在車上的人，可能早就該買房了，卻始終攥著選擇權左右搖擺：

　　一邊想在最低點抄底，一邊又害怕核心地段核心資產的稀缺回暖。

　　在觀望中焦慮，生怕錯過時機，徹底踏空。

　　那真實的市場是怎么樣的呢

　　當大部分人還在看著所謂的成交均價時，聰明資金早已悄悄入場

　　當大部分還在糾結要不要再等等看的時候，深圳的貨架已經快被搬空了

　　那些盯著成交均價，盯著全國庫存數據，想等待全面見底的人，可能最終只能買到遠郊的滯銷盤了

　　我不認為房價還會普漲，但是分化已經開始。

　　大盤可能還要承壓，但核心地段已經開始反轉，這就是現在正在發生的事實

　　今天我們就用數據來撕開迷霧，看看當下的樓市正在發生什么

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　　01

　　貨架空了，恐慌的是沒房的人

　　“去化周期”這個詞，在過去幾年真的是大反派。因為我們聽到這個詞的時候，往往就很難得到好消息。

　　什么是去化周期：說白了就是按照當前的銷售速度，賣完所有的庫存需要多少時間

　　一般來說，在這個指標上，有兩個數據比較重要，一個是18個月，一個是12個月

　　當去化周期大于18個月時，那就是庫存高壓，去化壓力很大，價格就會承壓

　　當去化周期在12-18個月時，就是合理區間。地產商沒那么著急賣，供應也比較充足

　　當去化周期小于12個月時，那就是優質供應比較緊張了，有的買房客可能已經找不到符合自己標準的房子了，相關戶型就開始稀缺了。

　　這時，議價權就轉向賣方了

　　那為什么去化周期是過去幾年的大反派呢

　　因為這幾年，很多城市的去化周期都相當高

　　比如24個月，這意味著現存的新房，要賣24個月才能賣完

　　甚至36個月，比如大連，長春，洛陽等諸多城市

　　這說明什么？

　　對地產商來說，資金都變成房子了，

　　地產商著急回款，不回款就還不上債，也沒法給供應商結款了，

　　而他們的房子，要賣幾十個月才能賣完，想要活著，能不想辦法降價賣嗎

　　所以這幾年，房價一降再降，砍一刀，又砍一刀

　　三四線城市已經慘不忍睹，哪怕一線城市，也不能幸免

　　我有朋友17年在深圳龍崗買的房，截止到現在，仍然是跌掉首付的狀態

　　但是現在呢？大家知道深圳現在的去化周期是多久嗎？

　　9.5個月

　　在不知不覺中，深圳的庫存已經下降到了緊缺的水平

　　看深圳的庫存數據，到今年三月，深圳的庫存相比去年同期，同比下降了17%

　　考慮到目前還剩9.5個月的去化周期，這個下降幅度相當大了

　　9.5個月什么概念，這說明按照當前的銷售速度，深圳目前的新房不到十個月就能賣完了

　　從庫存量來看，深圳更是已經跌到了17年的水平了

　　從現實來看，供應緊縮已經實打實的轉化為核心樓盤的定價權了

　　比如說One Bay Park，也叫灣澐璽。去年11月，一期的備案價為每平米17萬。

　　到今年三月，二期的備案價就漲到17.65萬了。

　　這意味著在這買一套房子，最起碼要多花至少好幾十萬了。

　　當核心盤開始漲價，新盤供應又在下降時，所謂的底部，就已經不知不覺的走過了

　　隨著去化周期下降，核心地段，核心戶型，已經重新成為稀缺資產了

　　還在拿著全國性的去化周期來看衰所有的房地產的人，是看不懂這個結構性劇變的

　　在深圳，現在已經不是有沒有觸底的問題了，是以后能不能買到理想戶型的問題了。

　　用金融的話說，現在踏空風險已經大于被套風險了，而且需求回暖之后，銷量上來，去化周期會大幅下降

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　　02

　　而且在核心城市核心地段，現在不只是當前的新房庫存在減少，以后的新房來源土地供應也在減少

　　比如在深圳，2022年用于商品房的土地供應為215公頃。

　　而2026年這個數字已經下降到了55公頃，只有22年的1/4，直接下降了75%！

　　而且后面可能也不會用于商業房產的新增建設用地了，這個下文我還會講

　　全國范圍內也是這樣

　　我們來看一下國有土地使用權出讓收入的數據，也就是地方的賣地收入

　　2021到2025年，全國賣地收入從8.705萬億下降到4.152萬億，下降了一半多。

　　而今年一季度，土地銷售額同比下降40%。土地供應量同比減少35%

　　在之前連續下降幾年的基礎上，再次大幅下降！

　　現在沒人拿地，未來就沒有新房源

　　而且，如果是過去幾年房價承壓是因為需求下降，庫存太高，土地供應量雖然在下降但是絕對值仍然偏高的話

　　那現在的土地供應是真的偏低了

　　為什么我這么說，我給大家看一下全國的庫存數據

　　這個圖是我國商品房待售面積累計值的圖表，就是庫存嘛

　　2021年房價觸頂以后，從2021年到2025年，庫存在持續增長

　　為啥？

　　第一是賣的慢了，2022年以來，銷售面積連續幾年持續下降，很多計劃買房的都不買房了

　　第二是土地供應雖然下降了很多，但仍然偏高，尤其是土地供應具有跨期性，21-25年的商品房供應其實對應著19-24年的土地供應。

　　而19-22年的土地供應是很高的

　　但是2025年以后，庫存增長就沒那么快了，同比數據下降到5%以下了

　　這是因為土地供應快速下降已經傳導到新房供應的下降了

　　而且今年三月，我國的房地產庫存51個月來首次同比下降，說明新增需求已經大于新增供應了

　　今年賣的新房，大多數是2024-2025年拿的地

　　這說明2024年或者2025年的土地供應量約能匹配的上當前的需求量

　　那么未來怎么看

　　先看供給：2026年前三個月，土地供應再次大幅度下滑35%

　　再看需求：雖然我們不能期待再來一次2015，但是核心城市企穩之后，觀望的人群要正常去買房了，

　　而且之前持幣等待積累的需求也會慢慢釋放

　　這意味著未來幾年需求要上升了。

　　供給下降，需求上升

　　這意味著邊際需求已經要大于邊際供應了，通俗點說，就是新增需求大于新增供應，這會讓庫存開始下降

　　考慮到核心城市庫存基本上已經進入到合理區間

　　所以我們甚至可以把“邊際”給去掉

　　在未來，需求要大于供應了

　　最重要的是，今年自然資源部發布文件說：新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

　　這意味著，以后全國的商品房供應用地也會繼續減少，只能在存量用地上二次開發了

　　當然了，對于非核心城市來說，這些并不能否認目前庫存仍然在高位的事實，

　　全國范圍內，庫存消化周期仍然漫長，房價仍然要長時間磨底，甚至可能進一步下跌

　　但是對于核心城市來說，核心城市本來去化周期就短，人口也在流入，核心城市的庫存已經身處或者低于合理水平了，

　　比如深圳的9.5個月

　　這意味著繼續下降的土地供應要傳導為未來的房源緊缺了

　　在這種情況下，對房企來說，拿到核心地段的企業也會拿到未來定價話語權

　　事實確實如此，最近一線城市多個地段已經在溢價拍賣了

　　在廣州，越秀地產今年拿到四塊地，都是溢價

　　尤其是天河馬場地塊，總價236億，溢價了高達49.6億

　　北京上海的核心屬性就更不用說了

　　北京亦莊瀛海地塊，上海徐匯長橋地塊等核心區域都也開始溢價成交

　　這說明資金已經重新殺回土地市場，爭奪核心地段的稀缺籌碼。

　　他們在看重什么，他們看中的正是核心城市，核心地段的稀缺性

　　在未來，供不應求的劇本已經寫好。

　　核心城市的好房子，將比想象的更加稀缺。

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　　03

　　說了這么多，其實結論就一個：核心城市，核心地段

　　核心城市市場已經企穩，核心資產值得買入

　　不僅是供應端，需求端的成交量，成交價格也在支持這一點

　　在上一篇文章中，我們已經講到了我們重點城市房地產成交量在快速恢復，房價已經止跌，而以美元計價的房價已經開始上漲。

　　這說明剛需和改善需求已經被激活了，他們已經等不及了，開始進場了

　　當未來價格繼續反彈之后，量價齊升的趨勢就形成了

　　當然了，我們要認清一個現實，由于人口增長停止，城鎮化率增速也在放緩。

　　中小城市甚至開始人口流出，房地產的黃金時代已經結束，普漲的時代結束了

　　但是分化的時代開始了。

　　再次強調一遍，并不是所有房子都能買，只有核心城市核心地段核心戶型，才是真正的核心標的。

　　目前核心城市交易量的回暖，再次驗證了這個邏輯

　　對于那些打算買房，但是還在猶豫想等一個更好價格的人來說，這個時間窗口已經很短很短了。

　　當去化周期還剩10個月不到，土地供應繼續下降，成交量和價格雙雙企穩

　　所有的信號都在指向，核心地段，核心戶型，現在正是配置良機

　　其他核心城市也是類似。

　　別再問“底在哪里”，底是走出來的，不是等出來的。也許就是現在

　　貨架都快空了，誰還等見底？

　　難道等漲上去了，去買遠郊的滯銷盤嗎？

　　真正聰明的人，在分化周期的起點上，已經落子