五一剛過(guò)，樓市就迎來(lái)重磅定調(diào)，高層對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)的最新判斷直接刷屏。不少人心里打起了算盤(pán)：這波樓市回暖是真的來(lái)了嗎？下半年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈？

畢竟從剛出爐的五一成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)熱度肉眼可見(jiàn)回升，各地的積極信號(hào)也在不斷釋放，答案似乎就藏在這份最新定調(diào)里。

這份定調(diào)并非憑空而來(lái)，而是與頂層設(shè)計(jì)一脈相承。“十五五”規(guī)劃綱要明確要“實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居”，今年政府工作報(bào)告也著重強(qiáng)調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

高層對(duì)樓市的定位始終清晰：既要托住市場(chǎng)、穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本盤(pán)，更要守住民生底線，讓房子回歸居住本質(zhì)，這一核心主線從未改變。

當(dāng)下的樓市，也拿出了實(shí)打?qū)嵉幕嘏瘮?shù)據(jù)，為這份定調(diào)做了最有力的支撐。五一假期，樓市日歷統(tǒng)計(jì)的25城成交同比大漲31%，市場(chǎng)活躍度顯著回升。

徐州、東莞、寧波等5城漲幅直接超60%，南通、佛山、廣州等4城緊跟其后超50%，無(wú)錫、武漢、合肥等熱門(mén)城市也穩(wěn)穩(wěn)站上30%漲幅，不再是個(gè)別城市的獨(dú)舞。

3月的核心指標(biāo)早已釋放暖意，部分城市新房、二手房成交量接連走高，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量明顯增多。就連一直讓人揪心的庫(kù)存去化周期，也出現(xiàn)了久違的下降。

中指研究院直言，今年樓市成交已抬升至新平臺(tái)，剛需和改善性需求都在持續(xù)釋放。去過(guò)售樓處的人都有感受，現(xiàn)在看房的人多了，中介帶看的頻次也高了，這些都是最真實(shí)的市場(chǎng)變化。

但客觀來(lái)看，當(dāng)前只是“局部回暖”，不少三四線城市成交依舊平淡，市場(chǎng)回穩(wěn)的基礎(chǔ)仍需進(jìn)一步鞏固。

樓市能慢慢走出低谷，核心還是政策的精準(zhǔn)發(fā)力，需求端與保障端雙管齊下，穩(wěn)穩(wěn)托住了市場(chǎng)預(yù)期。

需求端，限購(gòu)、限貸政策有序松綁，房貸利率一降再降，公積金貸款的額度、條件持續(xù)優(yōu)化，普通人買(mǎi)房的門(mén)檻和成本雙雙降低。

地方政策也更接地氣，比如云南最近出臺(tái)新房購(gòu)置“一件事”方案，把各項(xiàng)手續(xù)整合辦理，時(shí)限直接壓縮至15個(gè)工作日，實(shí)實(shí)在在為購(gòu)房者減負(fù)。

保障端，所有地級(jí)及以上城市都已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，房企的融資環(huán)境明顯改善。不少房企拿到開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸，資金鏈壓力緩解，爛尾風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。

購(gòu)房者的買(mǎi)房信心也隨之回歸，一松一托之間，市場(chǎng)的流動(dòng)性逐步恢復(fù)，行業(yè)也慢慢走出了單邊下行的慣性。

也是在這樣的市場(chǎng)背景下，新華社用“量升價(jià)穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)積極變化”15個(gè)字，精準(zhǔn)定調(diào)當(dāng)下樓市走向。這短短十五個(gè)字，既是對(duì)前期市場(chǎng)變化的總結(jié)，更是為接下來(lái)的樓市發(fā)展劃定了核心方向。

穩(wěn)住樓市，從來(lái)都不是靠短期政策刺激，各地正多點(diǎn)發(fā)力推動(dòng)行業(yè)徹底轉(zhuǎn)型，土地市場(chǎng)的變化就是最直觀的體現(xiàn)。

今年一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)堅(jiān)持控量提質(zhì)，徹底告別過(guò)去盲目供地、遍地開(kāi)花的模式，按照“控增量、優(yōu)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)盤(pán)活”的思路，全面轉(zhuǎn)向“以需定供、存量精耕”。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300城住宅用地推出面積同比縮減超30%，成交面積下降22%，非核心區(qū)域、遠(yuǎn)郊板塊的供地全面收緊，這正是“控增量”的最直接結(jié)果。

供應(yīng)端的精準(zhǔn)收縮，也直接帶動(dòng)核心城市土拍市場(chǎng)明顯升溫。4月底至5月初，北京、上海、杭州、成都等核心城市首輪土拍均迎開(kāi)門(mén)紅。

北京首批11宗涉宅地全部成交，平均溢價(jià)率超8%，多宗地塊引來(lái)十余家房企爭(zhēng)搶；杭州推出的地塊中，近半數(shù)觸頂搖號(hào)，本土房企與全國(guó)性房企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)。

成都核心板塊一宗宅地，更是吸引保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)等二十余家房企報(bào)名，最終溢價(jià)9.5%成交。房企的拿地邏輯也徹底轉(zhuǎn)變，不再盲目擴(kuò)張，而是死死盯住產(chǎn)業(yè)集中、人口流入的核心城市核心板塊。

與此同時(shí)，去庫(kù)存和保民生也在同步發(fā)力。重點(diǎn)城市持續(xù)擴(kuò)大存量商品房收購(gòu)規(guī)模，將其改建為配售型保障房，既消化了市場(chǎng)庫(kù)存，又補(bǔ)充了民生住房供給，一舉兩得。

深圳、上海、杭州等城市的保障性租賃住房建設(shè)提速，選址多在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、地鐵沿線，租金遠(yuǎn)低于周邊商品房，精準(zhǔn)解決新市民、青年群體的住房難題。

房企自身也在轉(zhuǎn)型，徹底擺脫“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的老路，開(kāi)始在戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等品質(zhì)層面下功夫。畢竟現(xiàn)在的購(gòu)房者越來(lái)越理性，品質(zhì)才是真正的硬通貨。

樓市能有這樣的企穩(wěn)基礎(chǔ)，背后還有兩大硬核支撐，并非短期政策催生出的泡沫。

一是新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，人口持續(xù)向長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝等優(yōu)勢(shì)城市群集聚，每年都有大量新市民流入，帶來(lái)實(shí)打?qū)嵉膭傂宰》啃枨蟆?/p>

二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，新能源、人工智能、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)在各地落地，帶來(lái)大量就業(yè)崗位。蘇州工業(yè)園區(qū)、東莞松山湖、武漢光谷等板塊，產(chǎn)業(yè)興則人口聚，人口聚則住房需求穩(wěn)。

這也是樓市長(zhǎng)期發(fā)展的底層基礎(chǔ)，為市場(chǎng)回穩(wěn)提供了持續(xù)的支撐。

回到大家最關(guān)心的問(wèn)題：下半年房?jī)r(jià)會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈嗎？答案很明確：不會(huì)。

一方面，高層“量升價(jià)穩(wěn)”的15字定調(diào)擺在眼前，政策的核心始終是穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，而非推高房?jī)r(jià)。

另一方面，當(dāng)前的市場(chǎng)基礎(chǔ)也根本不支持大漲，多數(shù)三四線城市庫(kù)存依舊偏高，需求的釋放是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，急不來(lái)。

但可以確定的是，核心城市的核心板塊將率先修復(fù)。北京海淀、上海浦東、深圳南山等產(chǎn)業(yè)集中、人口流入多、配套完善的區(qū)域，成交量和價(jià)格大概率穩(wěn)中有升，這是市場(chǎng)規(guī)律的必然結(jié)果。

而更多城市的核心任務(wù)，仍是持續(xù)去庫(kù)存。最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)樓市庫(kù)存已降至7.8億多平米，且仍在持續(xù)下降。

各地近期密集出臺(tái)樓市支持政策，正是為了鞏固回暖成果、加速庫(kù)存去化，讓市場(chǎng)回穩(wěn)的基礎(chǔ)更牢固。

樓市最困難的階段已經(jīng)過(guò)去，當(dāng)下正處于平穩(wěn)修復(fù)期。對(duì)購(gòu)房者而言，剛需可根據(jù)自身情況擇機(jī)入手，無(wú)需過(guò)度觀望。

投資買(mǎi)房則需格外謹(jǐn)慎，當(dāng)下的樓市早已沒(méi)有普漲紅利，唯有核心城市核心板塊的房產(chǎn)，才具備保值可能。

后續(xù)隨著政策持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)的修復(fù)大概率會(huì)平穩(wěn)、緩慢推進(jìn)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況。