廣東
最近日元又雙叒叕在158附近晃蕩，社交媒體上冒出一些挺有意思的論調——“當年去日本買房的人，哭慘了！匯率換回本幣還得倒貼。”
看得有點懵。這番話恰恰說明，有多少人根本沒看懂海外投資。
大家不就是因為日元便宜才去的嗎？
從頭捋捋。日本的極速變化是最近幾年的事，之前形容日本都是溫吞、掉隊、通縮三十年。但那時候有沒有外國人去日本買房？有，而且不少。
那批人既不賭匯率，也不賭房價暴漲，要的就是多幣種配置+海外現金流。日本租金回報率3%~5%，在全球核心城市里穩穩收租，分散風險，輕松得很。
好了，歷史機遇來了——日元匯率貶值。2022年之后日元長期在150上下波動，大部分投資者正是被這個窗口期刺激進場的。
匯率151到158，幅度不會超過±5%。但日本房價這幾年的漲幅，遠遠不止這個數。
東京都心6區二手公寓均價，2022年首次破1億日元，現在已經來到1.2億甚至更高；23區新房連續刷新歷史紀錄，漲幅30%~50%也見慣不怪。就連大阪、福岡、北海道，哪里沒有水漲船高？哪個地方的漲幅，蓋不住這點匯率波動？
賭匯率升值和房價上漲，兩者兼有或居其一，沒人能打包票。可從結果看，匯率讓人“失望”了，資產卻漲瘋了，還贏了現金流，這不比玩股票輕松？
想著炒外匯的，根本沒必要買房。對房產這種長周期資產，±5%的波動連水花都不算。真正賺的，是東京房地產進入通脹周期后的資產重估。
底層邏輯仍是：如果一個國家貨幣長期疲軟但核心資產持續上漲，受損的是“只持有現金的人”，不是“持有核心資產的人”。 日元貶值，樂了外國人，苦了日本人。
東京這幾年很典型：通脹推高土地、建材、人工、租金。房價、酒店住宿漲、游客暴增、人口繼續流入都心。最后結果，就是核心區房產被整體通脹重新定價。
更關鍵的是，外國投資者很多本來就是現金流思維。過去日元堅挺時，買日本房產賺的是3%~5%穩定租金；現在日元疲軟，反而同時吃到兩層收益：一是低匯率入場的資產上漲；二是持續正向的租金現金流。
黑石這些財團近幾年一直在加碼日本，買核心地段，賭通脹重估，吃旅游復蘇紅利。巴菲特甚至專門發日元債買日股，杠桿日本的便宜錢。
如果“當年去日本買房的人哭慘了”這個敘事成立，這些全球最精明的資本為什么還在往里面沖？
房價在漲、現金流在跑、資產在重估——這三件事同時發生的時候，還盯著匯率數字嘲笑的人，或許本就不適合這一場資產游戲。
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