21世紀經(jīng)濟報道記者 張敏

5月19日下午，位于北京市豐臺區(qū)太平橋的城中村改造地塊開啟現(xiàn)場競拍。

這是一宗位于北京市西三環(huán)內(nèi)的稀缺地塊。地塊規(guī)劃建筑面積7.2萬平方米，容積率為2，起始價36億元，起始綜合樓面價49946元/平方米。盡管有少數(shù)配建要求，但土地品質(zhì)仍得到高度認可。

現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)異常激烈，雖然僅有四家房企參與競價，但開拍不到20分鐘，舉牌次數(shù)便超過100輪。最終經(jīng)過151輪舉牌競價，保利發(fā)展以總價41.544億元競得該地塊，溢價率15.40%。

近期，熱點城市土拍市場升溫，在一些優(yōu)質(zhì)地塊的拍賣中，“馬拉松式”多輪競價的情況再度出現(xiàn)。

此前的5月15日，杭州一宗組合地塊經(jīng)過86輪競拍成功出讓。5月8日和9日，溫州成交兩宗地塊，競價次數(shù)分別為90輪、95輪。

住宅交易升溫，房企補倉需求強烈，被認為是土拍熱度增加的重要推手。在這背后，土地供應模式也在悄然優(yōu)化，中指研究院指出，在一些熱點城市，核心區(qū)位、體量可控、總價適中的“小而美”住宅用地供應比例正在增加。

“點狀高熱”

因區(qū)位優(yōu)勢明顯，北京豐臺區(qū)太平橋地塊在開拍前便引發(fā)市場關注。該地塊位于豐臺、西城、海淀三區(qū)交界，交通便利，且有一定的學區(qū)屬性。

地塊容積率為2.0，較供地計劃中的2.4—2.63有明顯下調(diào)。這一水平低于周邊所有在售新房項目，意味著項目可以規(guī)劃為低密度改善社區(qū)，產(chǎn)品上限得到顯著提升。

參與競拍的四家房企——保利、建發(fā)、招商蛇口、國貿(mào)均有國資背景，且補倉需求較強。競得方保利發(fā)展上一次在京落子，還要追溯到2025年5月。從最終的成交價來看，6.67萬元/平方米的單價為該區(qū)域的新高。

此前的5月15日，杭州首次采用“組合出讓”模式推出余杭未來科技城兩宗宅地。兩宗地塊的總建筑面積約12.3萬平方米，總起價28.9億元。出于片區(qū)整體統(tǒng)籌的需要，房企必須同時拿下兩宗地塊。

這兩宗地塊最終被濱江和綠城聯(lián)合體競得，競價次數(shù)為86輪，溢價率分別為30.77%和39.67%。

5月8日，溫州瑞安莘塍街道一宗宅地以1.1億元成交，競價90輪，溢價率達79.71%。次日，同區(qū)域另一宗體量稍大的地塊以6.1億元成交，競價95輪，溢價率32.03%。

競價次數(shù)多，通常意味著競爭激烈，房企對地塊的后續(xù)期待較高，也被認為是土地市場升溫的典型表現(xiàn)。近兩個月來，這種案例正越來越多。

早在今年4月初，杭州市濱江區(qū)襄七房單元地塊經(jīng)過127輪競價成交，總價39.51億元，溢價率為46.83%。4月下旬，在上海第三批次土拍中，徐匯長橋地塊經(jīng)過82輪競價成交，溢價率為25%，這也是今年上海首宗溢價率突破25%的地塊。

還有一些地塊，因起拍價設定較高等原因，并未經(jīng)過多輪競價，但其熱度毋庸置疑。4月30日的杭州土拍中，蕭山區(qū)市北單元一宗宅地以總價26.1億元競出，36170元/平方米的樓面價創(chuàng)下市北板塊新高。

在這些地塊火熱成交的背后，是土地市場局部回暖的現(xiàn)狀。今年以來，重點一二線城市土拍熱度升溫，不少核心區(qū)域的熱門地塊迎來激烈爭搶，在推高溢價率的同時，也壓縮了未來的盈利空間。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“有些地塊只有三四家房企競價，看上去數(shù)量不多，但每一家都志在必得，往往能拍出高價。”

但總體來看，土地市場仍然呈現(xiàn)分化局面。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，土拍熱度保持“點狀高熱”特點，房企投資持續(xù)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。相比之下，三四線城市及一二線城市的郊區(qū)仍面臨一定壓力。

供地傾向“小而美”

土地市場“點狀高熱”的背后，供應端的變化不可忽視。

今年以來，全國土地市場延續(xù)“縮量提質(zhì)”特征。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年一季度，300城住宅用地推出、成交規(guī)模同比降幅均超兩成，出讓金同比降幅超四成。4月以來，縮量態(tài)勢仍在延續(xù)。

但在提質(zhì)方面，有多項積極變化。中指研究院指出，在北京、上海、深圳、杭州、南京等城市，核心區(qū)位、體量可控、總價適中的“小而美”住宅用地供應比例有所增加。以上海第四批次供地為例，5宗涉宅用地中4宗具備“小而美”特征，這也反映出當前核心城市土地供應正由規(guī)模化開發(fā)轉(zhuǎn)向更強調(diào)精準供給與市場適配。

“小而美”地塊通常指規(guī)模可控、條件優(yōu)質(zhì)的小型住宅用地。這類地塊的規(guī)劃建面通常介于1萬至5萬平方米之間；位于城市核心城區(qū)或成熟板塊；容積率多在1.5至2.5之間，部分地塊有“好房子”建設要求；起拍價通常在10億元以內(nèi)。

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，今年1-4月，22個重點城市推出的“小而美”宅地占比為43%，比上年同期高出9個百分點，與2022年同期的21%相比，實現(xiàn)翻倍。

該機構(gòu)指出，“小而美”地塊占比持續(xù)走高，是供需兩端與政策環(huán)境共同選擇的結(jié)果。供給端，大部分城市核心城區(qū)已進入存量更新階段，大宗宅地日益稀缺，小地塊逐漸成為供應主流。需求端，房企對確定性收益的偏好顯著增強，小體量地塊具備總價可控、開發(fā)周期短、資金占用少、去化速度快等優(yōu)勢，且多數(shù)位于配套成熟的核心區(qū)，市場安全邊際相對更高。政策端，在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”導向下，各地通過控制單宗地塊規(guī)模、降低容積率、優(yōu)化配建要求，穩(wěn)定市場預期。

中指研究院還指出，雖然當前重點城市土地市場仍以央國企拿地為主，但“小而美”宅地給民營房企和中小房企提供了更多機會。

這種變化能否繼續(xù)刺激土地市場，仍需進一步觀察。前述房企人士表示，開發(fā)商在投資中的容錯率更低，拿地選擇性也較強，大型房企僅聚焦核心地塊，不再布局非核心區(qū)域和三四線城市，這也將使土地市場繼續(xù)呈現(xiàn)出局部升溫的局面。

曹晶晶指出，短期來看，一線及強二線城市核心區(qū)有望繼續(xù)迎來更多優(yōu)質(zhì)住宅用地入市，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位與完善配套，以維持土地市場熱度、穩(wěn)定預期；而三四線城市及一二線城市的郊區(qū)土地市場仍將面臨壓力。她認為，土地市場的全面回暖，仍有賴于商品房銷售的實質(zhì)性回暖以及房企投資信心的持續(xù)修復。