近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局福田管理局發(fā)布的一則通告，再次將市場目光聚焦于深圳核心區(qū)的土地供應模式。通告擬將梅林片區(qū)一宗原屬于交通設施的用地調整為二類居住用地，而在不久前，福田安托山片區(qū)的一宗商業(yè)用地也被擬調整為二類居住用地。

南都灣財社記者梳理發(fā)現(xiàn)，這并非孤例。從安托山到梅林，近年來福田區(qū)的住宅用地供應，正呈現(xiàn)出一種“見縫插針”式的“碎片化”特征，多宗原為商業(yè)、工業(yè)用途的“邊角料”地塊，通過規(guī)劃調整被盤活為住宅用地。

福田核心區(qū)又調規(guī)出兩宗宅地

5月12日，根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局福田管理局發(fā)布的通告顯示，經(jīng)規(guī)劃主管部門審議，擬對“梅林地區(qū)”法定圖則33-07、33-08地塊及林豐路南段進行規(guī)劃調整。其中，將33-07地塊用地性質由交通設施用地（U2）調整為二類居住用地（R2），用地面積7166㎡，容積率調整為3.1（住宅用地容積率），容積為28651㎡。該地塊此前為深政汽修大廈，局部含加油站。

根據(jù)官方公示，該地塊將配建1300㎡的小型鄰里中心（含托育機構）及550㎡的戶外活動場地，包含社區(qū)體育活動場地和兒童游戲場地。據(jù)了解，該地塊緊鄰地鐵9號線、10號線孖嶺站，周邊有卓悅匯購物中心等成熟商業(yè)配套，片區(qū)當前以建成年限較久的二手住宅為主，房源掛牌單價約5萬元-8萬元。

無獨有偶，5月9日，深圳市規(guī)劃和自然資源局福田管理局發(fā)布關于“安托山地區(qū)”法定圖則10-06地塊規(guī)劃修改公開展示的通告。

公告指出，“安托山地區(qū)”法定圖則10-06地塊用地性質由商業(yè)用地（C1）調整為二類居住用地（R2），用地面積5848㎡，容積率3.1，計容建筑面積約26002㎡。配套設施調整為“通信片區(qū)機房（建筑面積180㎡）、戶外活動場地面積550㎡（社區(qū)體育活動場地，社區(qū)兒童游戲場地）”。

從地理位置上來看，該地塊位于福田香蜜湖安托山片區(qū)地鐵站A口北側，交通便利。該地塊周邊多為成熟高端住宅小區(qū)，居住氛圍濃厚，北臨安山居，東靠雅福居，西接安巒公館，南面為南天電力舊改項目，片區(qū)均為高端住宅產(chǎn)品，周邊當前二手房源掛牌單價約13萬元-18萬元。

值得一提的是，從地塊規(guī)模來看，這兩幅住宅用地體量十分狹小，面積不及一座標準足球場，屬于典型迷你宅地。

事實上，作為深圳核心片區(qū)的福田，曾多年未有宅地供應。梅林地區(qū)調規(guī)地塊南側一路之隔，即為中鐵置業(yè)開發(fā)的臻云雅苑項目，該項目地塊于去年12月出讓，是福田區(qū)16年以來首宗公開出讓的純商品住宅用地。拍賣時吸引了8家房企參與競拍，經(jīng)過148輪競價，溢價率高達65%，且地塊要求全部現(xiàn)房銷售。

“碎片化”供地成存量城市新范式

除此之外，南都灣財社記者注意到，此次完成規(guī)劃調整的兩宗居住用地呈現(xiàn)出高度統(tǒng)一的開發(fā)特征。其一為區(qū)位優(yōu)越、體量迷你，兩宗地塊建設用地面積均未突破10000㎡，整體地塊規(guī)模偏小，但悉數(shù)坐落于福田成熟核心生活圈，地段價值突出；其二為規(guī)劃指標統(tǒng)一，兩宗宅地核定容積率均設定為3.1，整體居住舒適度較高，偏向打造低密宜居型精品住宅產(chǎn)品。

不難預見，隨著福田區(qū)內(nèi)這類碎片化小型宅地陸續(xù)入市供應，未來片區(qū)高端人居市場將迎來全新產(chǎn)品補倉，城市核心居住格局也將迎來新一輪優(yōu)化升級。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，近期北京、上海、深圳等一二線核心城市集中推出“小而美”宅地并引發(fā)高溢價競拍，與整體土拍市場低迷的態(tài)勢形成鮮明對比，這標志著核心城市供地策略發(fā)生了根本性轉變。這種碎片化供地模式既是對當前市場環(huán)境的務實應對，也是存量城市發(fā)展的必然趨勢。

從短期來看，這是政府與房企的“雙向奔赴”。嚴躍進指出，當前各地土地供應總量普遍下調約20%，但房企整體資金狀況仍承壓，此前大規(guī)模地塊供應模式易出現(xiàn)流拍，對市場信心造成負面影響。而碎片化地塊總價門檻大幅降低，例如部分省會城市小地塊起拍價僅2億元左右，能夠吸引更多房企參與競拍，有效降低流拍風險。同時，“小步快跑”的供應節(jié)奏有助于維持區(qū)域市場熱度，穩(wěn)定企業(yè)投資信心。對于房企而言，小地塊開發(fā)周期短、資金回籠快，能夠更好地匹配當前的資金周轉需求。

從中長期來看，碎片化供地是存量城市精細化開發(fā)的必然要求。嚴躍進認為，核心城市核心區(qū)域已基本完成成片開發(fā)，進入“插花式”補缺階段。這些零散地塊雖然體量不大，但大多位于配套成熟、交通便利的區(qū)域，地緣客戶需求旺盛，去化預期良好。通過盤活這些“邊角料”土地，不僅能夠增加核心區(qū)住宅供應，緩解供需矛盾，還能推動城市功能完善和品質提升。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽