文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

一批次售罄的余溫還未散去，中建壹品前灘元境二批次已經(jīng)強(qiáng)勢登場。

29套139㎡洋房，均價12.38萬/㎡。

最終收獲60 組認(rèn)購，認(rèn)購率超200%。計(jì)劃5月26日開盤。

相比首批次，二批次套數(shù)更少，稀缺性進(jìn)一步放大，均價基本持平。

回看一批次：68套房源，涵蓋91-109㎡三房和139㎡四房，均價12.18萬/㎡，認(rèn)購首日即觸發(fā)限售，最終認(rèn)購率超260%，成為2026年首個觸發(fā)積分的新盤。

開盤僅約30分鐘就全部售罄，攬金近10億。

網(wǎng)簽方面，一批次開盤至今已網(wǎng)簽59套，網(wǎng)簽去化率約85%。

01 主體區(qū)分

前灘元境的開發(fā)主體并非上海市場所熟知的中建壹品，而是中建壹品商置。

這是中建三局城市投資運(yùn)營有限公司旗下的業(yè)務(wù)平臺，專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營及相關(guān)服務(wù)。

只不過，中建壹品旗下多個項(xiàng)目都是使用“中建壹品”作為品牌背書。

之前冠有“中建壹品”的項(xiàng)目如外灘元境、浦江之星、華忻坊，開發(fā)主體是中建壹品投資發(fā)展有限公司（即“中建壹品”），是中建三局在房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心開發(fā)平臺。

簡單來說，中建壹品和中建壹品商置是兄弟公司，兩個公司的項(xiàng)目由各自獨(dú)立操盤。

前灘元境，是中建壹品商置進(jìn)入上海高端住宅市場的第一戰(zhàn)。

真正讓前灘元境跑出加速度的，是背后的操盤人——付雄明。

付雄明現(xiàn)任中建三局城市投資運(yùn)營有限公司城市開發(fā)事業(yè)部總經(jīng)理，深耕中建三局體系十余年，歷任多個區(qū)域公司高管，主導(dǎo)過襄陽、杭州、鄂州等城市的綜合開發(fā)項(xiàng)目。

2025年底，付雄明正式接手前灘元境，出任項(xiàng)目公司“上海建綻置業(yè)”法定代表人，全面主導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售與團(tuán)隊(duì)管理。

一個在城市綜合開發(fā)領(lǐng)域摸爬滾打十余年的掌舵者，將大盤運(yùn)作的邏輯和資源整合的能力注入一個高端住宅項(xiàng)目，這意味著他比傳統(tǒng)房企操盤手更懂長期價值，比單純做住宅的人更懂城市。

而前灘元境并不是一個簡單住宅項(xiàng)目，它是一個包含住宅、辦公、商業(yè)的綜合開發(fā)項(xiàng)目。

付雄明擅長的，正是這種復(fù)合業(yè)態(tài)的大盤棋局。

付雄明與中建壹品華東事業(yè)部負(fù)責(zé)人楊卿團(tuán)隊(duì)分屬不同業(yè)務(wù)線、獨(dú)立考核。

目前來看，付雄明幾乎是把這場破冰戰(zhàn)打成了樣板，前灘元境的熱度甚至超越了同門的中建壹品外灘元境。

02 快節(jié)奏推進(jìn)

前灘元境二批房源加推之后，整個項(xiàng)目四個地塊中僅剩3棟洋房。

項(xiàng)目西南角21-17地塊效果圖也已公示。

緊接著，前灘元境新地塊或?qū)⒃?月加推建面約100-110㎡三房、170-190㎡大平層，其中不少戶型能實(shí)現(xiàn)雙面看江。

節(jié)奏之快，根本不給市場喘息機(jī)會。

這樣的成績，在上海高端住宅市場上絕非偶然。

產(chǎn)品力能打，是熱銷的基本盤。

看一下這次首次亮相的139㎡邊套戶型。

南北雙陽臺、滿飄窗設(shè)計(jì)、主臥270°轉(zhuǎn)角飄窗，再加上北向的設(shè)備平臺與側(cè)面的一步陽臺，整個空間的實(shí)得率逼近100%。

約13米的連貫LDKB區(qū)域，能夠輕松容納大尺度沙發(fā)、島臺、長桌餐廳。

新規(guī)產(chǎn)品取消傳統(tǒng)陽臺邊界之后，客廳的縱深感被徹底釋放。站在樣板間里，讓人感覺這不像一個139㎡產(chǎn)品，更像市面上170㎡甚至180㎡住宅才能呈現(xiàn)出來的空間氣場。

相比109㎡戶型，139㎡產(chǎn)品又進(jìn)一步升級出了類獨(dú)立電梯廳、主衛(wèi)雙臺盆等配置。

139㎡中間套戶型與邊套戶型的主要區(qū)別是少了一步陽臺和主臥270°轉(zhuǎn)角飄窗。

社區(qū)的配置同樣不含糊。

約1700㎡的下沉式海派主題會所，涵蓋了恒溫泳池、健身房、私宴廳等功能空間。還有大量的架空層會所分布在部分樓棟的一層，包含了鄰里社交、兒童游樂、閱讀休憩等功能。

回顧拿地端，去年11月中旬，中建三局所屬中建壹品商置聯(lián)合湖北聯(lián)投成功競得上海建綻置業(yè)有限公司95%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的企業(yè)36.3億元債權(quán)，成交總價37.4億元。其中，中建壹品商置占股80%，湖北聯(lián)投占股20%。

不過，項(xiàng)目的進(jìn)展并非完全沒有瑕疵。

4月23日，上海建綻置業(yè)因施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查擅自施工被上海市浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會罰款20萬元。