北京
一位手握12.5萬美元的圣安東尼奧投資者最近陷入兩難：該炒房套現(xiàn)，還是買套房長期收租？這個(gè)問題拋給了個(gè)人理財(cái)專家Dave Ramsey。
這位名叫Jason的投資者已經(jīng)完成了三筆成功的房產(chǎn)交易。Ramsey的回應(yīng)很直接："炒房太折騰了。"
作為做過2500套房產(chǎn)翻新的老手，Ramsey現(xiàn)在幾乎只買不賣了。
LLC是底線，哪怕只買一套房
Jason的第一個(gè)問題是：投資房產(chǎn)該用公司名義還是個(gè)人名義？
Ramsey的做法是每套房產(chǎn)都放進(jìn)單獨(dú)的有限責(zé)任公司（LLC）。隨著持有量增加，不斷設(shè)立新實(shí)體。這套架構(gòu)的目的很明確——隔離風(fēng)險(xiǎn)。如果租客在出租屋里出事故起訴，只能告到持有該房產(chǎn)的LLC。"就算他們贏了，也只能拿走那個(gè)LLC名下的資產(chǎn)，別的動(dòng)不了。"
Ramsey建議Jason，哪怕只打算買一兩套房，也要先設(shè)LLC。
2500套翻新的教訓(xùn)
Jason還想知道炒房和持房哪個(gè)更劃算。
在Ramsey的描述里，炒房意味著找承包商、選材料、修屋頂、跑市政廳辦許可。"跟從頭蓋一棟房子差不多。"
他說，如果買價(jià)夠低，炒房確實(shí)能賺錢，但很快會(huì)變成一份全職工作。
"我這輩子大概做過2500套翻新。"Ramsey說。現(xiàn)在他的策略變了——買入，長期持有。
他還吐槽了電視節(jié)目的誤導(dǎo)效應(yīng)：很多人看了真人秀沖進(jìn)房地產(chǎn)市場，"大概只清楚實(shí)際難度的一成"。
沒有"被動(dòng)"的房產(chǎn)投資
Jason透露，最近賣了一套房，剩下的12.5萬美元暫時(shí)放在標(biāo)普指數(shù)基金里，還沒想好下一步。
Ramsey對(duì)比了兩種出租策略：低價(jià)房回報(bào)率更高，但麻煩也多；高端房租客更穩(wěn)定，雖然百分比收益低一些。
他特別提醒Jason，買老房子之前要想清楚未來10年的維護(hù)成本。
至于"被動(dòng)收入"這個(gè)概念，Ramsey的態(tài)度很明確：持有房產(chǎn)"一點(diǎn)都不被動(dòng)"。
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