廣東
今日香港，昨日東京。
最近香港樓市火了一把。據(jù)報(bào)道內(nèi)地買家4月掃了1892宗，平均每套947萬港元，創(chuàng)兩年新高；花旗說2026年香港樓價(jià)要漲3%，美聯(lián)更樂觀，喊10%到15%。
看著這畫面，我想到的不是香港以后會怎樣，而是2022年的東京。
那年日元兌美元從115跌到151，核心資產(chǎn)對外資敞開了折扣大門。短短半年投超5000億日元，同比增長約80%，黑石、基匯資本大規(guī)模掃貨。都心6區(qū)二手房均價(jià)首次突破1億日元，首都圈新房均價(jià)6288萬日元，交易量全球第二。
日本此前是全球發(fā)達(dá)國家里房價(jià)漲幅最小的國家，2022年東京突然被買爆，連很多日本人都懵了：怎么突然就火了？
當(dāng)時(shí)也有很多人嘀咕：漲完這一波是不是該跌了？回頭看，2022年那把火，燒出了一個長達(dá)五年的長牛。
2023年東京23區(qū)邁入“億日元時(shí)代”，麻布臺新城開業(yè)，虎之門之丘、澀谷更新兌現(xiàn)紅利。2024年外資繼續(xù)加碼，本土富裕階層入場，內(nèi)外資共振。2025到2026年，東京進(jìn)入新階段，日本房地產(chǎn)投資總額突破6萬億日元，變成全球核心資產(chǎn)配置目的地。
五年時(shí)間，東京將“突然火爆”走成“持續(xù)重估”。
看今天的香港：租金指數(shù)創(chuàng)新高，400呎以下（37m2）小單位租金回報(bào)約3.7%，庫存降至三年次低。人才和資金雙流入，過去三年41萬人才獲批來港，先租房、后買房，用真實(shí)居住需求托底樓市。
東京也一樣：人口連續(xù)凈流入，都心六區(qū)年輕人越聚越多，入境游客暴增，酒店和長租公寓兩頭支撐。
東京給香港最大的啟示是——老牌國際都市的更新，比造新城更有爆發(fā)力。
麻布臺Hills、虎之門之丘、澀谷更新，激活核心區(qū)土地，價(jià)值跳漲。香港啟德、北部都會區(qū)、明日大嶼，核心邏輯相同。
記住這句話，未來很長一段時(shí)間，它會是房產(chǎn)配置的唯一準(zhǔn)則：只買國際超一線。
“香港熱”和“東京熱”，都證明了長期被壓的國際核心城市，在政策松綁和資金涌入下啟動價(jià)值重估。
外資如今押注東京，不再博暴漲，而是買穩(wěn)定、透明、能收租的核心資產(chǎn)。現(xiàn)在的東京，是一個已被驗(yàn)證的、進(jìn)入成熟收獲期的市場。
香港今天的火熱，只是東京驗(yàn)證過的那條路的開端。但如果你想找一個門檻稍低、租金回報(bào)更高、制度更成熟、退出更順暢的市場——
別只盯著香港的熱鬧，去看看東京的里子
這座亞洲一線城市，已經(jīng)悶聲發(fā)財(cái)好幾年了。
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