陜西
作者：周軍律師.
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實務中普遍存在一個根深蒂固的認知：購房時明知房屋設有銀行抵押，仍選擇購買，屬于“自甘風險”。一旦房屋被抵押權人申請強制執(zhí)行，購房者因自身存在過錯，因此無法排除執(zhí)行。
那么，哪種情形下，明知有抵押仍購買的房產也能排除強制執(zhí)行？
最高院在《中國長城資產管理股份有限公司貴州省分公司、鄧學平執(zhí)行異議二審案》中明確：
開發(fā)商取得預售許可后對外公開銷售的商品房，即使購房人明知所購房屋設有抵押權，只要符合消費者購房人排除執(zhí)行的條件，就應優(yōu)先保護其權利。
一、基本案情：明知帶抵押購房，遭遇強制執(zhí)行
開發(fā)商將在售商品房抵押給長城資產貴州分公司，辦理合法抵押登記，取得預售許可后對外公開銷售。鄧學平在購房時，明確知曉案涉房屋存在抵押權負擔，仍與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買案涉房屋用于家庭自住，隨后支付大部分購房款并實際入住。
后續(xù)因開發(fā)商無力清償債務，長城資產貴州分公司作為抵押權人，申請法院查封、拍賣案涉房屋用于償債。鄧學平提起案外人執(zhí)行異議，請求排除執(zhí)行。
抵押權人長城資產貴州分公司抗辯：鄧學平購房時明知房屋存在抵押，未經抵押權人同意，交易存在明顯過錯，不能對抗合法有效的抵押權，無權排除執(zhí)行。
一審、二審及最高院再審最終認定：鄧學平系剛需消費者購房，符合29條法定要件，即便明知房屋有抵押，依然可以排除強制執(zhí)行。
二、核心裁判規(guī)則：生存權優(yōu)先，突破抵押權優(yōu)先壁壘
對于購房者而言，當開發(fā)商已經開始預售商品房時，他們有理由相信抵押權人已經同意出售抵押的房產，并且相信他們支付的購房款項會根據(jù)物權法的規(guī)定，用于提前償還抵押權所擔保的債務。
基于這種信任，即使購房者知道他們購買的房屋存在抵押負擔，只要他們滿足消費者購房者排除執(zhí)行的條件，他們的權利應當?shù)玫絻?yōu)先保護。至于預售條件的行政法規(guī)問題，應該通過改進行政管理措施來解決，而不是讓購房者承擔這些風險。
本案中，今旦房開公司取得案涉項目的《商品房預售許可證》。預售許可證系行政機關履行管理職能而頒發(fā)，其目的就是準許開發(fā)商在開發(fā)尚未完成的情況下預售商品房，且預售許可證均在銷售場所公示。
對于購房人來說，其在開發(fā)商已經對商品房進行預售的情況下，能夠相信抵押權人同意轉讓抵押物，且相信其所交付的購房款已經按照物權法的規(guī)定用于提前清償?shù)盅簷嗨鶕５膫鶆铡?/p>
在此基礎上，即使鄧學平、毛臣翠明知所購買的房屋有抵押權負擔，只要符合消費者購房人排除執(zhí)行的條件，就應當優(yōu)先保護消費者購房人的權利。
至于行政法規(guī)中所規(guī)定的預售條件則應通過完善行政管理的途徑來解決，而不能讓購房人來承擔此種風險。
周軍律師提醒，只要開發(fā)商取得預售許，購房即使明知有抵押，但剛需自住購房只要滿足執(zhí)行異議29條三要件，仍可合法排除銀行、資管公司的強制執(zhí)行。
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