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財經、宏觀、趨勢、利率、貨幣，每天寫一個底層邏輯

今天的文章和大家聊匯率、房產、趨勢

—正文—

最近一段時間，哪里最熱？

答案是香港。

那么，香港什么最熱呢？

答案是香港樓市

那么，香港樓市有多熱呢？

來，兩個維度和大家說明白

第一個維度：數據

——根據中原城市領先指數（CCL）顯示，2025年香港房價全年上漲4.7%，

不僅漲了，還一漲解千愁，結束了香港樓市長達3年的下跌周期，

像啟德、西九龍這些區域的樓市漲幅更是離譜，漲幅超過10%，香港的豪宅市場成交量也創下4年新高。

第二個維度：遞延熱度

不僅2025年香港樓市火熱一片，到了2026年這上漲的行情，仍然延續：

進入2026年5月份，香港樓市不僅熱度未減，甚至出現了紅磡“首岸”、荃灣“形瑨”等多個項目當日就售罄火熱場面

更夸張的是，內地甚至有“豪客”打“飛機”去香港掃貨買豪宅~

面對香港樓市的復蘇，很多人最關心的一個問題：香港房價漲了，內地一線城市的房價能跟著漲嗎？

要回答這個問題，需要弄明白兩個事情：

第一：香港樓市為什么漲？

第二：香港樓市上漲和內地樓市是否具有周期規律，

或者說，從過去20年的漲跌邏輯看，是不是香港樓市漲，內地樓市就一定會漲呢？

今天的文章就回答這兩個問題~

01

首先，香港的房價為什么會漲？

香港房價從2024年尾開始拉升，2025年年中開始上漲，行情延續至今，

這波行情之所以能形成反彈趨勢，說到底就三個最主要的原因：

第一個：移民政策

香港從2024年到2025年通過高才通+專才+優才移民的申請是18萬宗，獲批12萬宗，

其中每年大概有3-4萬宗左右會到香港定居（移民機構估算數據）

那么，這3-4萬宗的定居人口，對于香港樓市而言，意味著什么？

意味著需求增加

那么，從香港樓市供需關系看，這種需求的增加，影響是什么呢？

為了回答這個問題，我查了2020年到2025年香港一手房+二手房的成交數據。

2020年香港一手房加二手房合計成交6.15萬宗

2021年香港一手房加二手房合計成交7.76萬宗

2022年香港一手房加二手房合計成交4.21萬宗

2023年香港一手房加二手房合計成交4.04萬宗

2024年香港一手房加二手房合計成交5.07萬宗

2025年香港一手房加二手房合計成交6.04萬宗

這幾組數據說明了什么？

說明過去五年，香港一手房+二手房合計總成交量在4萬套到6萬套，

換句話說4萬套對于香港而言就是成交低谷，比如2023年。

反之6萬套就是成交新高，比如2025年香港合計成交6.04萬套，一手房成交2.05萬套，創2019年后的6年新高

二手房成交3.98萬套，創2021年后4年內的新高。

所以，從香港每年的成交量看，就算每年新移民的3-4萬宗中有15%在香港買房，那么香港樓市的成交量也會增加10%到15%左右。

文章寫到這里，很多內地的伙伴可能會疑惑：什么？香港樓市一年總成交量才4-6萬宗？是不是搞錯了？

我明確的告訴大家，香港總人口不過720萬左右，其中老齡化人口占比24%左右，而剩余總人口中，有房屋需求的總人口不過200萬左右，

但在香港隨便一套房子，單件就是10萬/m2、20萬/m2的價格，真的不是“想買就能買”的，所以需求龐大，但真正有購買力的群體每年最高也就6萬宗左右

第二個：匯率

為什么“內地開飛機去香港買房”呢？

答案很簡單：人民幣匯率！

香港的房子雖然收取的是港幣，但港幣和美元是聯系匯率制度，港幣本質上就是美元的影子貨幣。

而人民幣從2025年5月開始，匯率升值超過10%，在這種情況下，香港的房價就等于9折。

與此同時，香港的租金回報率極高，輕松就可以達到4%到5%

這意味著什么？

意味著你把1000萬放國內，“使出吃奶的力氣”都很難拿到4%的回報，但在香港買套房，租金回報率就有4%到5%

所以，內地很多“土豪”才會去香港排隊買房投資，因為人民幣升值香港房產太劃算了

第三個：避險資金

中東的美伊戰爭，給香港帶來兩個好處，一個是中東王爺在美伊戰爭的背景下，錢沒地方“放”，就把錢都拿到香港避險；

所以，2026年大量海外自己進入香港

另外一個原因就是通脹預期。

如果你關心新聞，應該知道新加坡總理明確表態，將迎來新一輪大通脹，

那么，為什么會通脹？

美伊戰爭之前，資本炒高了黃金和貴金屬等工業原料

美伊戰爭之后，全球能源價格都處于高位，布倫特原油更是在100美元/桶上下浮動

所以，從趨勢維度看，黃金、能源、糧食上漲不過是開始，最終的結果是居民消費端萬物皆漲

如此，三個原因疊加到一起，香港樓市才走入了復蘇上漲的行情

而香港國際金融中心的地位+背靠祖國的強大，自然虹吸了人口、資金，也就帶動了香港經濟、香港房價。

在貨幣貶值的前提下，該怎么配置家庭資產和現金流，可以看文章《》

02

其次，香港房價上漲，內地房價也會漲？

毫無疑問，這是當前中國所有中產都關心的問題，也是中國經濟從冷到熱的關鍵。

那么，內地樓市會跟隨香港樓市，也出現“萬人空巷”的復蘇行情嗎？

不賣關子，直接說答案：全國樓市很難，但一線城市卻是必然

文章看到這里，可能有人會反駁：

2024年香港房價就已經開始反彈，2025年大漲、2026年熱度延續，

可內地一線城市房價還在調整，怎么能說肯定會漲？

其實，房價的傳導向來都是有滯后性的。

我呢，結合過去20多年的歷史規律、全球美元周期的影響，以及內地房地產模式的根源，和大家說說，

為什么香港房價暴漲，勢必內地一線城市房價也會逐步回暖~

如果我們把時間拉回到2003年，會發現一個非常明顯的規律：

過去20多年，香港房價的每一輪漲跌，幾乎都能在內地一線城市，尤其是深圳找到對應的軌跡，兩者的聯動性高達90%以上，只是內地一線城市的反應會比香港滯后。

我從四個周期，和大家簡單說說：

——第一個周期是2003-2008年：

2003年8月，得益于CEPA簽訂、內地自由行開放，以及低利率環境，香港房價觸底反彈，

到2008年三季度，香港房價累計上漲95%，九龍站天璽等豪宅的售價從3萬港元/呎漲到近6萬港元/呎。

而深圳的反應雖然滯后，但其后的漲幅更為驚人：

2004年11月，深圳房價開始反彈，從1.1萬元/㎡漲到2007年10月的1.74萬元/㎡，累計漲幅超過60%，

第二個周期是2009-2015年：

2008年全球金融危機后，美聯儲推出零利率政策，香港緊隨其后降息，

2009年1月，香港房價率先反彈，到2015年二季度，累計上漲120%，淺水灣等豪宅的成交價突破10萬港元/呎。

而深圳在2010年開始跟進，到2015年10月，深圳房價從1.18萬元/㎡漲到4.23萬元/㎡，累計漲幅高達258%，深圳灣一號等豪宅的售價從8.5萬/㎡漲到28.8萬/㎡，漲幅遠超香港。

第三個周期是2016-2021年：

2015年香港出臺“加辣”政策，非永久居民印花稅提高到30%，香港房價出現短期調整，

但2016年一季度再次回升，到2021年9月，香港房價累計上漲40%，中原城市領先指數達到歷史峰值191.34點。

而深圳在2016年開始跟進，到2021年10月，深圳房價從5.8萬/㎡漲到9.8萬/㎡，累計漲幅69%，前海、后海等區域的豪宅漲幅依然超過100%。

第四個周期是2024-2025年：

2024年11月，香港全面取消樓市“辣招”，大幅下調印花稅，加上美聯儲開始降息，香港房價率先觸底反彈，

2025年全年上漲4.7%，啟德THE HENLEY III等新盤開盤即售罄，內地買家占比高達70%。

而內地一線城市雖然還在調整，但已經出現了企穩的信號：

2025年6月，深圳、上海的二手房價指數止跌回升，環比分別上漲0.2%，豪宅市場的成交環比上升15%

文章看到這里，很多人可能會疑惑，為什么是深圳最先跟進？

因為深圳是內地與香港聯系最緊密的城市，港人置業、跨境資金流動、信心傳導，幾乎都是從深圳開始，再逐步擴散到北京、上海。

換句話說，資金從香港進入內地，而這個最早接觸的內地就是深圳。

所以，深圳房價一直都是“風向標”。

所以，從歷史階段性周期規律看，內地樓市下跌，香港樓市必跌，香港樓市上漲，內地樓市也會有復蘇行情。

其實，如果從香港房價+內地房價聯動的底層邏輯看，最關鍵的原因還是匯率和中美兩國的貨幣政策的原因。

只不過基于本篇文章字數的限制，這部分底層的內容放到下一篇文章上和大家說~

在貨幣貶值的前提下，該怎么配置家庭資產和現金流，可以看文章《》

03

最后，簡單說幾句

香港的房子變了嗎？

不，沒有變

那么什么變了？

答案是貨幣

香港房子沒變，而是房子的計量單位“美元指數走弱”，人民幣走強，才會出現香港樓市復蘇，內地客成交占比70%的局面

那么，該怎么理解呢？

主權信用背書能賦予貨幣合法的地位，所以，錢的學名叫“法幣”

但合法地位的“法幣”不等于價值永恒不變，所以貨幣面值高低只體現了貨幣的名義額度，卻無法決定其實際購買力。

說得再通俗易懂些，就是同樣都是房子，誰的錢就更值錢，誰的“錢”就能購買更多的房子

所以，從來都不是房子漲了，而是貨幣政策變化，重構購買力，匯率變化如此、印錢也是如此。

當下，貿易保護主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場風暴中守護錢袋子？

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