“房產經紀居間服務一直被詬病的“原罪”，能在AI時代徹底被解決嗎？

文| 房互君

受訪者供圖

30年前，現任易居中國控股董事局主席、深度智聯董事長周忻參加了中國第一個成體系、可復制的居間服務模式——上房置換的商業模式設計，中國房產經紀居間模式開始進入市場視野。

如今，30年過去，國內房產中介主流居間模式，已經變成了被多方抱怨的樣子：交易越來越慢、越來越貴、越來越不被信任。

經過觀察和研究，周忻發現，房產經紀居間服務之所以一直被詬病，核心在于一個一直被忽視的“原罪”—— 價值在前、收費在后，且經紀人只在成交后按比例一次性獲取收入。

這個結構性的矛盾，讓經紀人從一個本該中立的第三方，變成了交易的利益相關方，也讓經紀人的真正立場，從服務客戶變成了服務“成交”。

作為房產交易模式的設計者和親歷者，周忻認為，僅靠監管整治與行業自律，無法從根源破解這一機制死結。而AI技術的成熟落地，是目前破局的唯一方法。

自2024年起，周忻及團隊宣布全面All In AI，打造國內首個房產領域的智能體深度智聯，同時將房產經紀作為AI改造的核心賽道。

經過500多天打磨，5月27日，深度智聯重磅發布經紀人智能體完整解決方案“易居小新”，宣告將以中立AI范式重構房產經紀運行規則，讓房產中介居間服務進入一個新時代。

成交導向，困住房產居間三十年

和目前國際主流的房產中介代理模式不同，起步于三十年前的中國房產中介，一直沿用“一手托兩家”的居間服務模式，即房產中介同時服務買賣雙方，中介作為居間方，為買賣雙方抹平信息差、降低雙方決策成本、把控交易全流程風險，從而獲得傭金收入。

如果將其職能和核心價值進行拆分，房產經紀居間方主要承擔資訊梳理核驗、供需精準匹配、交易理性撮合、線下履約四大任務。

但是，一直以來，國內房產經紀行業沿用“價值在前、收費在后”的結構性設計，即經紀人需要提前付出信息核查、需求匹配、交易溝通等服務成本與價值，卻只能依賴最終成交獲取收益，且傭金高低直接綁定房屋總價。

因此，對于經紀人來說，無成交則無收入，成交價越高，傭金收益越高。這套規則改寫了居間人的行為動機，催生一系列行業沉疴，并衍生出更多的冗余流程。

比如，為鎖定客源、防范客戶跳單，行業衍生出大量報備留痕、反復帶看、長期跟進等非必要防御性流程，無端拉長交易周期，增加用戶時間成本；

為做大傭金收益，部分從業者刻意隱瞞房屋產權抵押、查封、樓齡缺陷、小區不利配套等關鍵信息；

同時，帶看、貸款、過戶、驗房、代辦等所有服務被強行打包，納入統一傭金中收費，項目模糊、價格不透明，用戶無法根據自身需求單項自選、按項付費。

“居間真正有價值的只有資訊、匹配、撮合、服務四件事，其余大部分流程都是為了保住傭金衍生出來的多余成本。只要收益完全綁定成交，居間人就很難保持真正中立，這是行業解不開的死結。”周忻說。

· 周忻認為，居間真正有價值的只有四件事

周忻認為，這也是一直以來，監管部門多次出臺整治政策，卻始終難以根治行業亂象。他認為，只要成交結果綁定傭金的底層商業模式沒有改變，從業者的利益動機就不會轉變，行業亂象便難以從根源根除。

但是，沿用了三十年的行業底層商業模式，顯然無法在短時間內改變。

AI技術的推進，讓周忻看到了改變的希望。

相比經紀人的主觀傾向，AI具有天然的客觀公正的價值觀。

一方面，AI無成交傭金訴求，不與交易結果、房屋總價產生利益捆綁，無需為業績刻意隱瞞風險、制造置業焦慮，能夠依托全域大數據客觀輸出房源真實情況、板塊價值走勢與交易風險提示；

另一方面，AI邊際服務成本趨向為零，可同時服務海量用戶，無需依靠高額單筆傭金覆蓋運營成本，讓居間基礎服務實現普惠化、中立化成為可能。

而技術的發展，能逐步拆解房產中介資訊、匹配、撮合、服務等四大職能：將資訊梳理、需求匹配、風險研判、流程導航等標準化腦力工作，交由AI智能體免費中立承接；把實地帶看、房屋核驗、復雜人情談判、法務簽約、貸款過戶等高信任、強線下履約環節，剝離為獨立服務類目，實行明碼標價、按項計費，用戶可按需自由選擇。

在這樣的大框架之下，搭載易居中國和克而瑞數十年大數據積累的深度智聯，正式在房產經紀行業展開落地探索，經過兩年的打磨，“易居小新”AI經紀人正式落地。

· 易居小新產品四個特點

在產品上，“易居小新”AI經紀人整合房源、小區、學區、產權、成交行情、政策稅費等全維度資源，通過多源交叉核驗還原真實房源基本面；依托用戶與房源雙畫像，摒棄傳統關鍵詞粗篩模式，實現偏好打分、智能匹配與可解釋推薦；同時搭載全鏈路會話記憶，沉淀用戶置業偏好與交易節點，讓用戶自主掌控交易節奏。

在這樣的產品邏輯下，平臺商業邏輯也同步重構，不再從房產成交中抽取傭金，轉而通過技術服務、工具訂閱、服務商生態賦能等合規方式實現閉環，從根源上切斷居間與成交的利益綁定。

不是取代經紀人，而是人機分工

事實上，在這一輪AI浪潮下，各類房產中介智能體已經層出不窮。

但相比“易居小新”，市場絕大多數中介智能體產品，本質都停留在“銷售輔助工具”范疇，核心功能集中在房源分發、獲客引流、經紀人話術優化、成交提效等層面。

也就是說，傳統的AI工具仍然依附于傳統傭金體系而生，把AI當成賣房、開單的輔助插件，始終服務于成交目標，只在原有模式做效率加成，沒有觸碰成交導向、立場失衡的行業底層邏輯。

而深度智聯此次推出的“易居小新”經紀人智能體，已經跳出了原有的行業邏輯，杜絕和“銷售型智能體”同質競爭，開創了一條新的智能體路徑。

然而，又一個問題來了。

既然經紀人無法在現有模式下實現絕對的客觀中立，而“易居小新”可以從根源上解決行業的痛點，那么，“易居小新”是不是要取代經紀人？

周忻認為，作為房產交易的核心角色，經紀人無法被AI全部替代，線下的履約過程必須有真人從業者實現，“AI負責把信息做透、把匹配做準、把風險說清，人專注做實地核驗、復雜談判和售后保障，這才是未來最合理的人機分工。”

·易居小新AI的落地服務

周忻把經紀人智能體定義為房產經紀居間模式的3.0時代。

按這一行業發展階段劃分，上房置換開創的居間標準，為居間1.0時代；此后發展起來的連鎖經紀體系是居間2.0時代，2.0時代把居間規則進行了規模化，但是也把服務流程和傭金同步放大。

周忻認為，居間3.0時代，用AI把居間還原到它最干凈的本源，并第一次賦予它真正的"中立"屬性。

· 房產居間服務階段劃分 來源：易居研究院

具體而言：對普通購房者而言，新模式有望打破信息壁壘，減少營銷套路，實現服務收費透明化、選擇自主化；對行業從業者而言，將倒逼行業告別傭金內卷與話術博弈，推動從業者向實地履約、交易風控、資產顧問等高價值崗位轉型；對行業監管而言，服務拆分、AI風險公示、明碼標價的模式，也為行業長效規范化治理提供了全新參考樣本。

從行業迭代視角來看，深度智聯經紀人智能體的推出，絕非簡單的營銷噱頭，其核心價值體現在三大底層重構：

但保持客觀來看，新模式雖邏輯自洽、理念超前，短期內仍難以快速顛覆現有行業格局，也面臨多重落地考驗。

比如，AI中立的根基是數據真實，一旦房源、產權、政策等底層數據存在缺失或失真，所有智能研判都會失去價值；同時服務拆分之后，線下服務商的準入標準、收費規范、履約管控，都是需要一步步落地解決的工程問題。

另外，AI本身的投入并非小數目，如何在AI本身平衡商業化利益，做到商業關系公開、算法推薦透明，是長期治理的核心命題。

盡管仍有諸多難題待解，但深度智聯推出的經紀人智能體，已然呈現不可阻擋的行業變革態勢，并且可以預見的將在房產中介居間市場帶來不小的變化，你準備好了嗎？（正文完）

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